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不動産投資では、どこまでが経費になるのか、いくらまで計上できるのか、会社員でも申告できるのか、誰もがこのような疑問をもったことがあると思います。
本記事では、代表的な費目、判断が難しい支出、記録と申告の基本を整理します。税務上の扱いは個別の事情で変わるため、最終的な判断は税理士などへの確認をしましょう。
不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算されます。必要経費に当たるかどうかは、次の4つの基準で確認します。
管理会社に支払う管理委託料などの管理費は、賃貸業務に関する支出として検討されます。一方、マンションの修繕積立金は、管理費と同一に扱われるとは限りません。国税庁の質疑応答事例では、返還義務の有無や、将来の修繕にのみ使われるかなどの要件が示されており、税理士への確認事項となります。
賃貸用の土地や建物に対応する固定資産税・都市計画税は、不動産所得の必要経費として検討される費用です。ただし、物件の売買時に売主との間で精算する税額など、通常の年税とは性格が異なるものは、取得価額との関係を含めて別途判定が必要になります。
業務用の借入金の利息は、必要経費に算入される場合があります。一方、元本の返済は経費になりません。土地の取得に充てた借入金の利子がある場合、不動産所得が赤字でも、その利子に相当する部分は損益通算の対象外とされます。赤字なら給与所得と常に相殺できるわけではない点に注意が必要です。
建物など減価償却資産の取得費用は、取得した年に全額を必要経費とするのではなく、対象資産、取得価額、耐用年数などに基づき、使用可能期間にわたって分割して計上します。具体的な金額は購入価格の内訳や建物構造で変わるため、まずは計算上の根拠をしっかり整理しておくことが重要です。
通常の維持管理や修理のための支出は、修繕費として必要経費になります。一方、使用可能期間を延ばしたり資産価値を高めたりする支出は資本的支出とされ、減価償却の対象になります。区分は工事名ではなく実質で判定されるため、工事内容と金額が分かる見積書、請求書、施工記録を保存します。
仲介手数料、登記費用、不動産取得税など購入に伴う費用は、すべてが取得年の必要経費になるとは限りません。費目ごとに、必要経費に算入されるもの、取得価額に算入されるもの、処理する時期が異なるものに分かれます。国税庁の該当案内を確認し、専門家にも確認する流れが基本です。
通信費、交通費、車両費、自宅家賃など、私生活と賃貸経営の双方に関わる支出は家事関連費と呼ばれます。賃貸経営との関連、使用記録、業務での使用割合から、私的な利用分と区分できることがポイントです。全額を計上するのではなく、按分の根拠を記録しておく必要があります。
会議費、接待交際費、書籍代、セミナー費は、物件の運営との具体的な関連性と記録が判断材料になります。食事やゴルフなどの支出は、投資家同士であれば経費になるといった一律の扱いにはなりません。目的、相手、内容を記録し、個別の事情に応じて確認することが求められます。
【原則対象外】
借入金の元本の返済は、借りた資金を返す行為にあたるため、利息とは異なり必要経費になりません。毎月の返済額のうち、経費に算入できるのは業務用借入金の利息部分に限られます。返済額をそのまま経費にしないよう、返済予定表で元本と利息を区分して確認します。
【原則対象外】
所得税や住民税は、所得に対して課される税のため、不動産所得の必要経費に算入されません。罰金や過料なども、必要経費に算入しない取扱いとされています。賃貸用資産に対応して課される固定資産税とは性格が異なるため、区別して考える必要があります。
【条件・按分あり】
食費や衣類など私生活のための支出は、賃貸経営との関連を説明できないため、原則として経費になりません。私生活と業務の双方に関わる支出は、業務に必要な部分を明らかに区分できる場合に、その部分を必要経費に算入できます。区分の根拠となる使用記録や契約書類の保存が前提です。
【原則対象外】
生計を一にする配偶者や親族に支払う家賃などの対価は、所得税法の規定により、原則として支払う側の必要経費に算入されません。一方で、事業的規模の場合の青色事業専従者給与など、一般ルールとは別の定めが適用される場合もあります。適用の可否は個別の事情で異なるため、専門家への確認が必要です。
【取得価額・減価償却等の確認が必要】
物件の購入費は、支払った時点で全額を費用として計上できるとは限りません。建物部分は取得価額として減価償却を通じて各年の必要経費になり、土地部分は減価償却の対象になりません。購入に伴う諸費用も含め、どの部分がどの年に計上されるのかを整理する必要があります。
必要経費に、一律の上限額は設けられていません。前提となるのは、実際に発生した賃貸業務に関連する支出と、その根拠となる証拠です。経費を増やすこと自体が利益になるわけではなく、支出した金額を超えて税金が減ることもありません。不要な支出は収支を悪化させます。また、不動産所得の赤字は他の所得と損益通算できる場合がありますが、要件や例外があります。土地取得のための借入金の利子に相当する部分は、損益通算の対象外とされています。
確定申告に向けて、家賃収入、管理会社の精算書、固定資産税、保険、借入金利息、修繕費や取得費用に関する資料を整理しておきます。交通費や按分計算の根拠となる記録も、あわせて保存します。領収書や請求書は、日付、金額、支払先、内容が分かる形で整理しておくと、申告時の確認がしやすくなります。給与所得者でも、不動産所得がある場合は確定申告が必要になることがあります。判断が難しい費用や、金額の大きい工事は、計上前に税理士または税務署へ確認することが望ましいとされています。
不動産投資の経費の可否は、賃貸経営との関連、私的利用分の区分、費用の種類と計上時期の3点で確認します。節税を目的に支出を増やすのではなく、実態に沿って記録し、個別の判断は専門家に確認することが基本です。また、経費を適切に処理しても、キャッシュフローがマイナスになれば収支は悪化します。入居率の高い物件や不動産会社を選ぶ視点も、安定した賃貸経営を考えるうえでの一要素です。経費の知識とあわせて、収支全体を確認することが求められます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社