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あべのハルカスの開業を機に、梅田・難波に次ぐ第三の商業地区として発展する阿倍野区。JR線、大阪メトロ、近鉄線と複数の沿線が集結しており、大阪南部における交通の要所です。下町風景が残る昭和町・西田辺エリアから大阪の高級住宅街として知られている北畠・帝塚山エリアなど、さまざまな顔を持つことも魅力のひとつでしょう。また区内には「チンチン電車」の愛称で親しまれる阪堺電車も乗り入れており、100年以上の歴史がある大阪の路面電車として、国内外の観光客からも人気を博しています。
そんな阿倍野区での不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、阿倍野区の不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京との違いをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひご参考にしてみてください。
目次
あべのハルカス開業による地価上昇
2014年3月にオープンした高さ300mを誇る「あべのハルカス」、その同年には関西進出となる「大阪マリオット都ホテル」が開業し、また近鉄百貨店もリニューアルオープンを行うなど、大規模な商業開発が実施され、阿倍野区の地価上昇の後押しとなりました。
さらにあべのハルカス周辺には大阪でも規模の大きいショッピングモール「あべのキューズモール」があり、いつも大勢の人で賑わう人気スポットになっています。ファミリー層をターゲットにしたショップやイベントが数多くあり、急速な都市化が進みつつもファミリー層が暮らしやすい街として発展しています。
ファミリー層をターゲットにするなら阪南町がおすすめ
大阪の主要沿線である大阪メトロ御堂筋線「西田辺駅」。大阪メトロが利用でき、その2駅先には天王寺駅もあります。
西田辺駅近くにある阪南町には阿倍野区の子育て支援施設が集まっており、医療機関も充実しています。徒歩圏内には大規模な競技場とスタジアムを併設した長居公園があり、休日はたくさんの家族連れで賑わっています。交通の利便性が高く、住環境を向上させる施設も充実しているため、ファミリー層からのニーズが高いエリアと言えるでしょう。
▼大阪市阿倍野区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が阿倍野区です）
23区の最南端にあり、阿倍野区同様、商業地域や工場地帯、高級住宅街などさまざまな顔を併せ持つ東京都大田区と比較。平均賃料や平均購入価格の違いから、初めて不動産投資に挑むならどちらのエリアがおすすめかを考察しました。
| 阿倍野区（大阪） | 大田区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料（平米） | 68,019円（25.94m2） | 88,600円（25.94m2） |
| 平均購入価格（平米） | 14,063,636円（25.70m2） | 23,774,138円（24.79m2） |
※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2019年12月4日時点の情報）。
表面利回りをみると阿倍野区が有利！
阿倍野区と大田区の平均賃料を比較すると月間2万円、年間24万円の差があり、大田区のほうが収入が多くなる結果に。一方で購入価格は阿倍野区のほうが安く、約970万円もの価格差があります。表面利回り（賃料×12ヵ月÷物件価格）を計算してみると
という結果になりました。いずれも平均値を計算しているため正確な数字とは言えませんが、表面利回りに1%以上の差があるのを踏まえると、阿倍野区のほうが有利であることは歴然。また購入価格が安い分、ローンの負担も低く抑えられます。私個人の見解としては、阿倍野区で不動産投資を始めるほうが賢明だと思います。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市阿倍野区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します！
※2019年12月4日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,300万円 | 5.72% | 「河堀口駅」徒歩3分 | 6.2万円 | 12年 | 1K 25.28m2 |
| 物件B | 1,350万円 | 5.51% | 「河堀口駅」徒歩3分 | 6.2万円 | 12年 | 1K 25.16m2 |
| 物件C | 1,550万円 | 5.26% | 「西田辺駅」徒歩8分 | 6.8万円 | 13年 | 1K 28.02m2 |
東京・大田区の同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件D | 2,300万円 | 4.43% | 「蒲田駅」徒歩3分 | 8.5万円 | 10年 | 1K 20.41m2 |
| 物件E | 2,400万円 | 4.05% | 「蒲田駅」徒歩7分 | 8.1万円 | 12年 | 1K 21.90m2 |
| 物件F | 3,320万円 | 3.80% | 「大森駅」徒歩10分 | 10.5万円 | 2年 | 1K 25.51m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
物件価格と利回りに注目！
同程度の広さの物件をランダムにピックアップして比較してみました。阿倍野区の物件価格はどれも1,000万円台でしたが、大田区の物件は2,000万円以上がほとんどで、3,000万円を超えるものも珍しくありません。単純に考えて、大田区の投資物件を購入する費用で阿倍野区なら投資物件を2つ購入できます。家賃収入は2倍になりますし、複数の区分マンションを所有できれば、どちらかが空室になってしまっても収入がゼロになることはありません。また何より、大田区の利回りは3～4%台であるのに対して、阿倍野区の利回りは5%台です。
以上のデータから考えると、物件価格が安く利回りが良い阿倍野区に分があると言えるでしょう。サラリーマンの副業として始めるのであれば、大阪での不動産投資をおすすめします。
大阪の商業地区として発展する阿倍野区は、交通の利便性が高く住環境に適したエリアが数多くあります。狙い目は、ファミリー向けの行政サービスが充実しており、交通や買い物にも不便しないエリア。たとえば天王寺駅へのアクセスも良い阪南町などがおすすめです。このように、阿倍野区でより良い物件探しを成功させるためには、地元の情報に強い不動産会社のサポートが必要です。
当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しています。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||