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大阪市阿倍野区は、あべのハルカスやあべのキューズモールなどの巨大な商業施設が立ち並び、大阪南部の主要ターミナルである「天王寺駅」に隣接する利便性を誇るエリアです。複数路線が利用できる交通アクセスの良さに加え、昭和町や阪南町といった落ち着いた住宅街も広がっており、単身者からファミリー層まで根強い賃貸需要が見込まれます。
「今から購入しても高値掴みにならないか」「どのような相場観やスペックで物件を選べば失敗しないのか」と悩まれる投資家に向けて、東京の大田区と比較しながら、阿倍野区の現在の相場や違いについて詳しく解説します。
目次
あべのハルカス開業以降の発展とファミリー層を引きつける住環境
大阪市阿倍野区の不動産マーケットにおいて大きなターニングポイントとなったのが、高さ300mを誇る「あべのハルカス」の開業をはじめとする大規模な商業開発です。関西初進出の高級ホテルやリニューアルした老舗百貨店などが集まったことで、街全体のブランド力や集客力が大きく高まり、周辺地価の上昇を後押ししてきました。
阿倍野区内で、ファミリー層をターゲットにした不動産投資を展開するのであれば、大阪メトロ御堂筋線の「西田辺駅」周辺、とりわけ「阪南町」エリアに注目です。御堂筋線を使えば天王寺駅まで数分でアクセスできるうえ、梅田や難波といった都心部へもスムーズに移動できるため、交通の利便性は申し分ありません。 また、西田辺駅の近くに広がる阪南町には、阿倍野区の子育て支援に関連する重要な施設が集まっており、周辺には信頼できる医療機関も充実。子育て世帯が長く暮らせる基盤が整っています。交通利便性と住環境の良さを兼ね備えており、ファミリー層を中心に安定した賃貸需要が期待できるエリアです。
▼大阪市阿倍野区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が阿倍野区です）
23区の南端にあり、阿倍野区同様、商業地域や工場地帯、高級住宅街などさまざまな顔を併せ持つ東京都大田区と比較。平均賃料や平均購入価格の違いから、初めて不動産投資に挑むならどちらのエリアがおすすめかを考察しました。
| 阿倍野区（大阪） | 大田区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料 | 8万3,000円 | 19万8,000円 |
| 平均購入価格 | 3,260万円 | 4,176万円 |
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の売買物件相場 大阪市阿倍野区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/） 東京都大田区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/13/）
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の賃貸物件の賃料相場 大阪市阿倍野区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/） 東京都大田区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/13/）
大阪市阿倍野区と東京都大田区で、平均賃料・平均物件購入価格について調査・対比をしてみました。平均購入価格は大田区の方がやや高いものの大きな差はありません。
一方で平均賃料は大田区が2倍以上高く、利回り面では大田区が優勢という結果になります。ただし、購入価格が高いぶん投資額に応じたリスクも伴うため、投資額を抑えて堅実に運用したい方には阿倍野区の物件がおすすめです。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,450万円 | 4.96% | 「河堀口駅」 徒歩4分 |
7.2万円 | 17年 | 1K 23.63㎡ |
| 物件B | 1,800万円 | 4.46% | 「松虫駅」 徒歩2分 |
7.5万円 | 7年 | 1R 23.57㎡ |
大田区で同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件C | 2,060万円 | 4.95% | 「長原駅」 徒歩2分 |
10.5万円 | 22年 | 1K 23.33㎡ |
| 物件D | 1,900万円 | 4.73% | 「大鳥居駅」 徒歩7分 |
9.3万円 | 19年 | 1K 23.4㎡ |
参照元： LIFULL HOME'S 不動産投資（https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/addr11=27&mcity[]=2701/）
利回りに大きな差はない
平均賃料では大きな差が見られた両区ですが、個別の物件例で比較するとそれほど大きな違いはありません。物件価格は阿倍野区の方が手頃な一方、利回りはほぼ同水準です。投資額の規模がそのままリスクとリターンに直結するため、初期投資を抑えて堅実に運用したい方には阿倍野区の物件がおすすめです。
大阪の主要な商業地区として発展を続ける阿倍野区は、交通利便性と落ち着いた住環境が絶妙に調和したエリアです。阿倍野区で資産価値が高く収益性の見込める優良な物件探しを確実に成功させるためには、その地域の細やかな市場動向や特性に強い地元の不動産会社のサポートが不可欠となります。
当メディアでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しています。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社