「大阪」が不動産投資に最適な理由
とおすすめのエリア

大阪が不動産投資でおすすめな2つの理由

融資が受けやすい

不動産投資の融資に積極的な中小規模の金融機関が多数

木下たかゆき氏の著書『不動産投資「勝者のセオリー」』（出版：ぱる出版／発売：2018/6/11）で書かれているように、大阪は東京を含めた他府県よりも好条件で融資を受けやすい傾向にあります。大阪には関西圏はもとより、中国圏、四国圏の金融機関のほとんどの支社が集まっており、大企業の本社が軒を連ねる東京と違って地元に根ざした中小規模の金融機関が多いのが特徴です。中小規模の金融機関の場合、東京に比べて企業への設備投資といった貸し出しが活発に行われていません。そのため、多くの金融機関が融資先を積極的に探しており、東京よりも好条件で融資を受けられる可能性が高いのです。

容積率オーバーに左右されない前向きな融資姿勢

東京では容積率を超えた物件への融資は、ノンバンクや一部の信用金庫・信用組合を除いてほぼ受けられません。高利回りで収益性の高い物件があったとしても、容積率の問題で融資を受けられずに購入の機会を逃してしまう投資家が多いのです。一方で大阪の場合は、建ぺい率や容積率オーバーの物件であったとしても金融機関が融資に積極的な姿勢を見せています。そのため、大阪の不動産マーケットにおいては良い収益性が見込める価格帯で容積率オーバーの物件が活発に取引されており、好条件の物件を購入できる機会に恵まれているのです。

地価が上昇している

参照元：土地DATA（https://tochidai.info/osaka/osaka/）

2012年以来、大阪市の地価は右肩上がりに

グラフをご覧の通り、2012年（平成24年）以降、大阪市の地価平均額は右肩上がりに。市内総生産は、埼玉県や千葉県など首都圏の県と同規模の約19兆円にまで上ります。この理由は2025年開催予定の大阪万博に向けて行われている再開発をはじめ、USJや大阪城などの観光資源を活かした観光インバウンド拠点化（大阪都市魅力想像戦略2020）などの成長戦略が影響していると考えられます。

再開発の影響で今後の地価上昇にも期待

大阪駅北側の貨物駅跡地（24ha）にて行われている再開発プロジェクト「うめきた」は、今後の大阪の地価上昇に大きな影響を与えるだろうと考えられます。2013年には、大阪・梅田の人の流れを劇的に変化させたグランフロント大阪の完成、そして2024年には三菱地所や阪急電鉄といった名だたる企業たちが開発事業者として推し進める「うめきた2期」が街開きします。分譲住宅やホテル棟、オフィス、商業施設などが相次いで建設され、どんどん人の流れが活発化することで地価は上昇し、大阪における不動産投資にはより一層の追い風が吹くことが予想されます。

大阪と東京の不動産投資の違い

人口の違い

平成31年4月時点の大阪の人口は約881万人、対する東京は約1,388万人。その差は約1.5倍！これだけを見れば、人口の多い東京の方が投資には断然有利に見えますが、大阪万博や観光需要によるインバウンド、IR誘致などにより、これからどんどん人口が拡大していくと見られています。5年後の万博をはじめ、これから先の大阪の盛り上がりを見越して今のうちに不動産を取得しておくことが吉という見方もできます。

また観光需要の増加は主要エリアにおけるホテルの建設ラッシュにもつながり、同時に賃貸マンションが少なくなる状況を作り出します。不動産投資においてこの状況はチャンス！ホテル勤務の方々をはじめ、主要エリアにおける賃貸マンション需要は高まるため、家賃収入から得られる利益はもちろん、売却による利益にも期待できます。

• 参照元：「東京都の人口（推計）」の概要（平成31年4月1日現在）
• 参照元：[PDF]大阪府毎月推計人口（平成31年4月1日現在）

地価の違い

大阪と東京の地価の違いを見比べてみると、同じ物件面積でも物件価格と賃料に大きな開きがあります。以下、大阪と東京の表面利回りの違いです。

表面利回り

• 大阪：4.9%=7万円×12ヶ月÷1,700万円
• 東京：3.9%=12.5万円×12ヶ月÷3,800万円

こうしてみると、大阪の方が有利であることがわかります。また万が一空室が生じた場合でも、物件価格・賃料ともに低い大阪の方がローン返済金の負担は小さくなります。それだけではありません。例えば、単純計算にはなりますが、ローン返済期間の目安として物件価格を家賃で割ってみると、大阪は約20年（242ヶ月）、東京は約25年（304ヶ月）。大阪が5年ほど早く完済できる見込みとなります。

キタとミナミの違い

キタ

梅田駅や大阪駅を中心に主要な駅が集まるキタ。2013年にJR大阪駅の北側に商業施設「グランフロント大阪」が開業。ミナミが繁華街として知られているのに対して、キタはオフィスビルが集中しているビジネス色の濃いエリアです。特にJR大阪周辺は東京からの資本や雇用が集中しており、大阪の経済の中心地を形成しています。そのため大阪の不動産投資においては、JR大阪や梅田などオフィス街のあるエリアに通勤しやすいかどうかは外せない条件。梅田に通勤可能なエリアには東京に本社を構える企業の支社が集中しているため、東京から一定数の転勤需要が見込めるのも特徴です。

ミナミ

日本有数の繁華街であるミナミ。なんばや心斎橋などがあり、梅田へのアクセスも良好です。観光地としても知られており、国内外から多くの観光客が集う道頓堀が有名。特に外国人観光客からの需要が高く、大阪府内にある商業地の公示地価（2018年1月1日時点）の上昇率ではトップ5のうち4ヵ所をこの地域が占めています。外国人観光客によるインバウンド拡大の効果は著しく、これまで最高価格地点で5年連続トップだったキタの「グランフロント大阪南館」をミナミにある「CROESUS心斎橋」が逆転する結果に（※）。高級ブランドショップが軒を連ねる心斎橋エリアを中心に外資を含めた不動産投資額が上昇しているほか、相次ぐホテル開発など勢いのあるエリアです。

※参照元：日本経済新聞（https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28666410X20C18A3LKA000/）

大阪で評判の良い不動産投資会社を比較した結果

エリア別・大阪の不動産投資事情

北区の不動産投資事情

大阪市北区では、再開発プロジェクトの一つとして2013年に完成した複合ビル群「グランフロント大阪（うめきた1期）」をはじめ、2024年にはうめきた2期として、オフィスビルやホテル棟、飲食店、レジャー施設、公園、住宅などが配置された新たな「街」が開かれます。今後さらなる盛り上がりを見せることはほぼ確実であり、それに伴う地価の上昇にも期待ができます。

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中央区の不動産投資事情

大阪城を北東に置きながら、官公庁街や金融街などを擁する大阪の心臓部とも言える大阪市中央区。大阪市内でも賃貸マンション部件数が多く、賃貸需要を期待できるエリアと言えるでしょう。

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西区の不動産投資事情

職住近接を好む働き盛りの子育て世代や単身者が多く住むエリア・西区。最近では堀江地区にアパレルショップや雑貨屋、カフェなどのオシャレな店が立ち並ぶようになり、若い世代からも人気の街となっています。ファミリー層による分譲マンションのニーズはもちろん、単身者による賃貸ニーズも増しており、地価の上昇にも期待できるでしょう。

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福島区の不動産投資事情

パナソニック株式会社（元・松下電器産業）が創業した地として知られる福島区。元々は工場が多く立ち並ぶエリアでしたが、近年それらの移転が相次ぎ、跡地に高層マンションをはじめとする集合住宅が続々と建設されるようになりました。北区のすぐ隣ということもあり、梅田や難波といった大阪の中心地にもアクセスしやすく、賃貸ニーズ・地価ともに上昇が見込めるエリアです。

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浪速区の不動産投資事情

有名な繁華街であるミナミをはじめ、観光客に人気のある新世界やサブカルの聖地がある日本橋など、大阪のさまざまな魅力を凝縮した浪速区は、地価変動の上昇率が高いエリアです。一人暮らし世帯が多く、若い世代の賃貸ニーズに期待できるでしょう。

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天王寺区の不動産投資事情

歴史ある寺院や古い街並みを残しながら新しく発展する天王寺区。多数の教育施設を有する文教地区や地域の活性化を目指した施設など、地価変動にプラスとなる要素をたくさん持つエリアです。住環境を重視している子育て世帯をターゲットにした不動産投資におすすめです。

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淀川区の不動産事情

大阪の玄関口・新大阪と、古き良き商店の賑わいがある十三を有する淀川区。新大阪駅の鉄道の延伸計画で地価が大きく上昇している、今まさに狙い目のエリアです。ビジネス需要の高まりも予想できることから、賃貸ニーズの拡大も見込めます。

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都島区の不動産投資事情

大阪東部の玄関口・京橋がある都島区は、都市再生緊急整備地域に指定された注目エリア。2025年の大阪万博に向けて開発が急ピッチで進んでいるため、地価上昇が期待できます。自然豊かな毛馬桜之宮公園や大阪最古の建築物・旧桜宮公会堂もあり情緒溢れる街並みが魅力です。

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阿倍野区の不動産投資事情

高さ300mを誇る大阪の名所・あべのハルカスがある阿倍野区。商業地域として発展するエリアのほか、情緒あふれる下町や高級住宅街など、さまざまなイメージが混在する街です。子育て支援やファミリー向けの商業施設が充実しており、ファミリー層をターゲットにしたマンション投資を始めたい方におすすめです。

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東淀川区の不動産投資事情

梅田・新大阪の近くにあるベッドタウン「東淀川区」。2019年3月にJR淡路駅が誕生したことにより、京都方面だけではなく奈良方面へのアクセスも良くなりました。さらに東淀川区には学部数の多い大学が2つあり、学生が多くてにぎやかな街としても有名。都市化が進む一方で、古き良き街並みが残る魅力的なエリアです。

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西淀川区の不動産投資事情

かつて阪神工業地帯の主要部であった大阪市西淀川区は、都心部に隣接した交通の至便性と治安の良さから、今は住宅地域として発展しています。2018年から2019年にかけて、地価の上昇も見られました。そんな西淀川区の不動産事情を紹介します。

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大正区の不動産投資事情

「リトル沖縄」の異名を持つ大阪市大正区。人口は市内でも少ないエリアですが、活気あふれる商店街があり、またスーパーが充実していて学校数も多いことから暮らしやすい住宅地域として注目されてきています。区内の駅は「大正駅」しかありませんが、バスの便が発達しているため交通面でも問題ありません。そんな大正区の不動産事情を紹介します。

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港区の不動産投資事情

大型の水族館「海遊館」や2018年にリニューアルオープンした「オオサカベイタワー」などで知られるウォーターフロント・大阪市港区。交通面が非常に整備されており、大阪市中心部やオフィス街にも乗り換えなしでアクセスできる便利なエリアながら、地価や物価が比較的安く、住みやすい街です。次のページでは大阪市港区の不動産投資事情を紹介します。

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此花区の不動産投資事情

かつては工業地帯でしたが、今ではあのユニバーサルスタジオジャパンや大阪万博開催で注目の夢洲を抱え、華やかさが漂う大阪市此花区。区をあげての環境整備が進められており、大阪駅まで5分ほどでアクセスできるなど、たいへん住みやすいエリアです。そんな此花区の不動産事情を紹介します。

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東成区の不動産投資事情

古くからの住宅地があり、学校や公園も多い東成区は、大阪市内でも落ち着いて暮らせる街です。治安面ではやや不安の残る地域もありますが、区をあげて安全対策に取り組んでおり、今後さらなる発展に期待できます。そんな東成区の不動産事情を紹介します。

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生野区の不動産投資事情

鶴橋を中心としたコリアンタウンが有名な生野区。交通の便に恵まれたエリアで、区内には複数の路線が乗り入れています。それでいて地価はリーズナブルで、駅周辺はファミリー層が暮らしやすい環境が整っています。そんな生野区の不動産事情を紹介します。

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西成区の不動産投資事情

治安が悪いイメージを抱かれがちな西成区ですが、区をあげて治安・環境に取り組んでおり、少しずつ住みやすいエリアへと変化してきました。最近ではインバウンド効果の影響もあって地価上昇の波が押し寄せており、投資家たちの注目も集めています。そんな西成区の不動産事情を紹介します。

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大阪での不動産投資の答え

東京よりも地価が安く融資を受けやすい大阪であれば、投資リスクを最低限に抑えながら不動産投資ができます。人口減少による空室リスクの課題はありますが、エリアの特性や動向などの情報に強い大阪に本社を構える企業をパートナーにすることで最適な物件選びをサポートしてもらえます。また、自社所有物件を持つ企業であれば空室は自社のリスクでもあるため、より入居率の高い物件選びが可能です。初心者の場合はスタート資金が低く、入居率の高い区分マンションから不動産投資を始めることをおすすめします。すでに入居者のいる中古物件であれば、よりローリスクで不動産投資を始められるため、初心者はもちろん手堅い投資をしたい経験者にも適しているといえるでしょう。