中央を流れる木津川を境に東側・西側に分けられる西区。東西で異なる顔を見せるエリアで、東には市内でも有数の「お洒落さんの街」として知られる堀江があり、西には製造・物流の会社・オフィスが集中しています。このページで紹介するのは、2000年頃から地価が上昇し、若い層からの人気が高く、投資家たちの注目を集めている堀江エリアの不動産投資事情です。
堀江エリアでの不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、堀江の不動産投資事情についてまとめました。
梅田・難波へのアクセスが良好で、20～30代の若い子育て世帯・ファミリー層からの人気が高い西区。堀江は西区の東側の位置するエリアで、お洒落なカフェやインテリア家具店、アパレルショップなどが立ち並び、ファッショナブルな街として知られています。大阪を代表する繁華街・ミナミに隣接していますが、ミナミとは対照的に、落ち着きのある洗練された雰囲気が特徴的です。
一方で、もともと堀江3丁目～4丁目には住宅街があり、自然や公園もあって、小さいお子さんがいる家庭が暮らしやすいエリアでもあります。タワーマンションの建設も相次いでおり、人口は増加の一途をたどっているようです。
良好な居住環境や交通の至便性、そして「お洒落な街」としてのイメージが確立されたことが加わり、2000年頃から地価が上昇しました。現在では、その上昇率はある程度落ち着いてきましたが、変わらず好調で、高水準をキープしており、安定した人気を誇っていることがうかがえます。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、堀江エリアの投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 構造 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件例1 | 1,300万円 | 6.09% | 「西大橋駅」 徒歩2分 |
6.6万円 | 14年 | RC造 | 1K 22.13m2 |
| 物件例2 | 1,380万円 | 5.83% | 「西長堀駅」 徒歩4分 |
6.7万円 | 13年 | SRC造 | 1K 26.72m2 |
| 物件例3 | 1,450万円 | 5.79% | 「西長堀駅」 徒歩7分 |
7.0万円 | 9年 | RC造 | 1K 23.18m2 |
| 物件例4 | 1,590万円 | 5.66% | 「四ツ橋駅」 徒歩5分 |
7.5万円 | 10年 | RC造 | 1K 26.35m2 |
| 物件例5 | 1,530万円 | 5.57% | 「西長堀駅」 徒歩7分 |
7.1万円 | 9年 | RC造 | 1K 23.00m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
西区堀江エリアの特性を見ていくと、今後も安定した人気が見込めることが分かります。これから不動産投資を始める初心者オーナーにもふさわしいエリアといえるでしょう。とはいえ、どのような物件・立地がリスクが少なく、確実であるかはやはりエリアの不動産投資事情に詳しい不動産会社に問い合わせてみるのが一番です。
そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.7%
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 97.0%
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 95.7%
ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||