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大阪市大正区（以下「大正区」）は大阪湾に面した…というよりは運河に囲まれた「島」のような地域です。大正区を語るのに欠かせないのが「リトル沖縄」の別名。沖縄からの移住者が多く、沖縄の食材を売る店や沖縄料理が食べられる店が立ち並び、本州に居ながらにして南国気分が味わえます。
地理的なこともあり、区内の駅は「大正駅」一か所しかありません。JR環状線と大阪メトロが通っているので、市内の主だったエリアには乗り換えなしで移動できます。またバスの便も発達しており、区内の交通については大阪シティバスが担っていると言っても過言ではありません。
そんな大正区での不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、大正区の不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京とのちがいをまとめました。
目次
中長期スパンで地価が安定しているためリスクが少ない
大正区における地価の変動は、2012年から2019年のあいだは56～57万円台を記録しており、大阪市内のなかでも安定した推移を見せています。5～10年の中長期スパンで地価が安定している大正区は、不動産投資におけるリスクが比較的少ないと言えるでしょう。
また大正区は生活の利便性にも恵まれています。大阪市内で最も人口が少ない区にもかからわず、公立の学校数はほかの区より多く、また活気のある商店街やスーパーなども点在しています。区では地域防犯や安全対策の推進にも積極的に取り組んでおり、ファミリー層にも人気のあるエリアです。
▼大阪市大正区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が大正区です）
大正区と同じように川に恵まれ、河川に挟まれたような立地にある東京都墨田区と、投資物件の平均賃料・物件価格を比較してみました。
| 大正区（大阪） | 墨田区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料（平米） | 55,000円（24.35m2） | 98,000円（24.58m2） |
| 平均購入価格（平米） | 13,658,824円（23.32m2） | 24,771,111円（25.37m2） |
※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2020年1月16日時点の情報）。
大正区ではリーズナブルに物件が購入できる
同程度の平米数の場合、1戸あたりの賃料、購入価格ともに墨田区の方が大正区に比べて1.8倍も高いという結果に。上記の数値をもとに表面利回りを試算（賃料×12ヵ月÷購入価格）すると
となり、大正区が墨田区を上回りました。0.08%の差とはいえ大正区のほうが利回りがよく、また物件もリーズナブルに購入できます。初めて不動産投資を行う方にはローンの負担が比較的軽く、万が一のリスクも少ない大正区のほうが向いていると言えるでしょう。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市大正区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します！
※2020年1月16日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,330万円 | 5.32% | 「大正駅」徒歩6分 | 5.9万円 | 4年 | 1K 22.51m2 |
| 物件B | 1,450万円 | 5.21% | 「大正駅」徒歩5分 | 6.3万円 | 13年 | 1K 24.65m2 |
| 物件C | 1,500万円 | 4.96% | 「大正駅」徒歩2分 | 6.2万円 | 4年 | 1K 22.56m2 |
東京・墨田区の同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件D | 2,420万円 | 4.56% | 「蔵前駅」徒歩7分 | 9.2万円 | 4年 | 1K 25.60m2 |
| 物件E | 2,480万円 | 4.40% | 「菊川駅」徒歩2分 | 9.1万円 | 12年 | 1K 21.82m2 |
| 物件F | 2,300万円 | 4.38% | 「押上駅」徒歩8分 | 8.4万円 | 8年 | 1K 25.36m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
利回りと物件価格で大正区のほうが有利
実際に、大正区と墨田区の投資物件事例を比較してみましょう。墨田区はいずれも利回り4%台に留まりましたが、大正区は2例が5%台に届く結果に。利回りの差は0.4～0.94%となり、大正区が墨田区を上回っています。
また物件価格の差も一目瞭然。800～1,150万円もの差がついています。当然大正区の物件を購入するほうがローンの負担は軽くなりますよね。毎月の返済額も小さいので、万が一空室が出てしまったときも、それほど大きな負担にはなりません。また1戸目の運用が軌道に乗れば2戸目の物件、3戸目の物件…と拡大しやすいのも魅力です。
以上のように、地価が安定していて生活の利便性も確保されている大正区は、不動産投資におけるリスクが比較的少ないエリアだと言えます。ただし、大正区で不動産投資を考える場合、現状では治安面でやや不安な場所もあり、入居者が入りにくい地域も。大正区で不動産売却を成功させるには、どの地域の物件を選ぶかが非常に重要になってきます。
利回りや築年数だけでなく、周辺環境まで考慮して総合的に安定した収益を上げられる物件を探すには、地域のリアルな情報に詳しく、経験も豊富な不動産会社を選ぶ必要があります。
当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由は、空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。不動産投資を成功させるために、ぜひ参考にしてみてください。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||