「京橋はええとこだっせ…」のCMでおなじみの京橋。JR・京阪電鉄・大阪メトロが利用できる、大阪東部の交通の要衝です。駅の東西でまったく雰囲気が違い、ビジネス街とディープな下町エリアに分けられています。駅の西側には読売テレビや住友生命など大企業がオフィスを構えるOBP（大阪ビジネスパーク）があり、東側にはいかにもな大阪っぽさが感じられる飲食店街・繫華街が広がっています。
そんな京橋エリアでの不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、京橋の不動産投資事情についてまとめました。
JR（環状線・学研都市線・東西線）、京阪電鉄、大阪メトロ（長堀鶴見緑地線）と3路線が乗り入れる京橋駅。1日45万人以上（乗降客数）もの人が利用する交通の要衝で、「大阪の東の玄関口」とも呼ばれています。JR環状線を利用すれば大阪駅まで6分程度、梅田駅・淀屋橋駅・天王寺駅・心斎橋駅にも乗り換えなしで行くことができ、神戸や京都方面へのアクセスも優れています。
また人口が増加傾向にあるのも、京橋での不動産投資をおすすめする理由の1つ。都島区の数値となりますが、都島区の人口は2011年から2021年の10年間で約4,500人増加しています。
2017年には京橋駅周辺が『都市再生緊急整備地域』に指定されました。2025年大阪万博に向けた再開発の重要拠点としても注目を集めています。詳細は未定ですが、2019年に閉店したイオン京橋店の跡地開発も予定されており、現在は解体作業が進んでいます。解体工事の完了予定は2021年夏頃です。
交通至便で、商業施設も充実。そして駅の西側にはビジネス街があり、まさに「ええとこだっせ」な京橋ですが、梅田や難波には及ばない…というイメージもありました。そんなイメージを払拭して、梅田・難波・天王寺に並ぶ大阪の代表エリアとして発展していく可能性もあるでしょう。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、京橋エリアの投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 構造 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件例1 | 1,150万円 | 6.37% | 「京橋駅」 徒歩8分 |
6.1万円 | 9年 | RC造 | 1K 20.23m2 |
| 物件例2 | 1,260万円 | 6.29% | 「京橋駅」 徒歩8分 |
6.6万円 | 14年 | RC造 | 1K 26.55m2 |
| 物件例3 | 1,180万円 | 6.20% | 「京橋駅」 徒歩9分 |
6.1万円 | 9年 | RC造 | 1K 20.23m2 |
| 物件例4 | 1,190万円 | 5.95% | 「京橋駅」 徒歩4分 |
5.9万円 | 11年 | RC造 | 1K 20.59m2 |
| 物件例5 | 1,280万円 | 5.81% | 「京橋駅」 徒歩8分 |
6.2万円 | 9年 | RC造 | 1K 20.59m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
交通の便がよく、これからの成長にも期待できる京橋エリア。しかし、繫華街が発展しており、『夜の街』というイメージを持たれることも多く、治安面を心配する人が少なくありません。
新型コロナの影響もあります。ホテル・宿泊施設やオフィスビルと比べると影響は少なく、また賃貸物件は生活にはなくてはならない住居ですから、需要がなくなるわけではありません。とはいえ、一時的に空室が出るリスクはあります。今後の不動産投資への影響、不動産市況の変化なども気になるところです。
地域の特性と居住ニーズの把握、空室対策、不動産市況の予測…これらすべてを投資家個人で行うのは難しいでしょう。そこでカギとなってくるのが、専門家の存在、サポートしてくれる不動産会社選びです。
当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.7%
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 97.0%
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 95.7%
ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||