大阪市西淀川区（以下「西淀川区」）は大阪市24区のなかで数少ない、大阪湾に面した行政区です。かつては阪神工業地帯の一角として、臨海部中心に工場が立ち並んでいました。しかしバブル崩壊後、工場数は減少。跡地にマンションを中心とした住宅が多く建てられ、今では都心部に近い住宅地域として注目を集めています。理由は、まず交通の至便性が挙げられるでしょう。JR東西線やJR神戸線、阪神本線や阪神なんば線などが利用でき、また区内には国道2号線・43号線や阪神高速道路など道路網も整備されているので、交通面での不便はありません。
また住宅地域としては安全性も大切なポイント。西淀川区は淀川区・東淀川区とともに「淀川3区防犯プロジェクト」と称する防犯対策に力を入れており、市内でも治安のよいエリアとなっています。
そんな西淀川区での不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、西淀川区の不動産投資事例や需要状況、地価変動や今後の展望をまとめました。
目次
参照元：土地DATA（https://tochidai.info/osaka/osaka-nishiyodogawa/）
西淀川区の地価は上昇傾向にある
上のグラフはここ10年の西淀川区の地価平均の変動を表しています。2014年から2018年のあいだは地価平均54～56万円台で落ち着いていますが、2018年から2019年にかけて再び地価が上昇しており、今こそが西淀川区での不動産投資に目を向ける良いタイミングかもしれません。
とくに交通の利便性に優れた御幣島（みてじま）駅周辺や姫島駅周辺の地価が高くなっています。御幣島駅周辺はスーパーや家電量販店などがあり、生活における利便性が◎。姫島駅周辺は淀川に近く、公園も多くてのどかな環境です。どちらも子育て世帯が暮らしやすいエリアと言えるでしょう。
▼大阪市西淀川区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が西淀川区です）
西淀川区同様、都心から少し離れた場所にあり、異なる用途地域が住宅地域へと変化を遂げてきた歴史をもつ世田谷区と比較しました。
| 西淀川区（大阪） | 世田谷区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料（平米） | 59,000円（23.10m2） | 85,000円（23.45m2） |
| 平均購入価格（平米） | 12,873,585円（24.29m2） | 23,970,588円（24.87m2） |
※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2020年1月16日時点の情報）。
西淀川区の物件はコストパフォーマンスがとても良い
平均賃料は世田谷区が西淀川区の1.4倍になっており、家賃収入を考えると世田谷区に分があります。しかし、投資物件の購入価格で比較すると、世田谷区は西淀川区の1.9倍にもなります。
単純計算ですが、世田谷区で物件を1戸購入する場合、西淀川区なら同額で物件を2戸購入できるということ。西淀川区で物件を2戸購入した場合、家賃収入は118,000円。世田谷区で物件を1戸購入するのに比べて、逆に1.4倍も多くなるのです。さらに、上記の数値をもとに表面利回りを試算（賃料×12ヵ月÷購入価格）すると
となり、西淀川区が世田谷区を上回ります。以上の結果から、不動産投資を始めるなら西淀川区のほうが有利だと私は考えます。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市西淀川区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します！
※2020年1月16日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,200万円 | 6.50% | 「姫島駅」徒歩7分 | 6.5万円 | 15年 | 1K 25.52m2 |
| 物件B | 1,220万円 | 6.20% | 「姫島駅」徒歩5分 | 6.3万円 | 12年 | 1K 25.20m2 |
| 物件C | 1,160万円 | 5.90% | 「姫島駅」徒歩5分 | 5.7万円 | 12年 | 1K 25.20m2 |
東京・世田谷区の同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件D | 2,600万円 | 4.20% | 「千歳船橋駅」徒歩9分 | 9.1万円 | 11年 | 1K 25.56m2 |
| 物件E | 2,730万円 | 4.13% | 「駒沢大学駅」徒歩4分 | 9.4万円 | 9年 | 1K 25.50m2 |
| 物件F | 3,600万円 | 4.03% | 「三軒茶屋駅」徒歩7分 | 12.1万円 | 3年 | 1K 25.62m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
西淀川区の投資事例のほうが魅力的
同程度の広さの投資物件をランダムに選出し、より詳しく比較してみました。利回りの差は一目瞭然。西淀川区のほうが世田谷区を大きく上回っています。また物件価格も2.1～3.1倍もの差があります。投資物件が高額になればなるほど、ローンの負担は当然重くなります。毎月の返済額が高くなりますし、万が一空室が出た場合の負担も重くなるでしょう。
また西淀川区の物件は建てられてから12～15年経過しており、新築ではない分、極端に賃料が下がることはないと予想できます。都会の新築マンションを購入するより安定していると言えるでしょう。
西淀川区は、住宅地域としての知名度はそれほど高くありません。しかし、これまで述べたように交通の便や治安、生活の便利さに加え、物件の求めやすさで言えば、今後の賃貸ニーズが高まっていくことも考えられます。2018年から2019年にかけて地価が上昇していることもあり、今が不動産投資を始めるチャンスと言えるかもしれません。
不動産投資成功のカギは、どの不動産会社を選ぶかにあります。西淀川区で投資物件を探すのであれば、地域の実情に詳しい密着型で、かつ物件を豊富に取り揃えている不動産会社を選ぶのがポイントです。
そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しています。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 94.3%
ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||