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大阪市西淀川区は、JR東西線や阪神本線など複数の路線を利用することができ、梅田エリアをはじめとする大阪都心部へのアクセスがスムーズな住宅地域です。かつては工業地帯のイメージが強かったエリアですが、工場跡地を活用した大型マンションの建設が進んだほか、近年では「淀川3区防犯プロジェクト」など地域ぐるみの取り組みによって治安の改善も着実に進んでいます。
「都心近くで手堅く投資を始めたいが、どんな物件を選べばよいか」と悩まれる投資家に向けて、東京都世田谷区との比較を交えながら、西淀川区の現在の相場や違いを詳しく解説します。
目次
着実な地価上昇と子育て世帯に選ばれる利便性と穏やかさ
大阪市西淀川区は、かつて工業地帯としての歴史や印象が強いエリアでしたが、近年の不動産マーケットにおいては堅調な地価の動きを見せており、投資妙味のあるエリアとして改めて注目を集めています。特に交通利便性の面で優れたポテンシャルを発揮しているのが、JR東西線の御幣島（みてじま）駅周辺や、阪神本線の姫島駅周辺のエリアです。御幣島駅の周辺には、日常の買い物に欠かせない大型スーパーや生活を支える商業施設が充実しており、日々の生活における利便性が非常に高いことで評価されています。
こうした背景から、西淀川区は共働き世帯や子育て世帯が落ち着いて暮らせる街としての一面を強めており、ファミリー層向けの賃貸需要をターゲットにした不動産投資において堅実な選択肢となっています。また、区内では安全で安心な地域づくりを目指した「淀川3区防犯プロジェクト」をはじめとする取り組みが継続的に実施され、治安の改善や地域コミュニティの強化が着実に進められている点も、賃貸経営を行う上でも大きな魅力となります。
▼大阪市西淀川区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が西淀川区です）
西淀川区同様、都心から少し離れた場所にあり、異なる用途地域が住宅地域へと変化を遂げてきた歴史をもつ世田谷区と比較しました。
| 西淀川区（大阪） | 世田谷区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料 | 6万1,000円 | 17万7,000円 |
| 平均購入価格 | 2,076万円 | 8,238万円 |
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の売買物件相場 大阪市西淀川区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/） 東京都世田谷区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/13/）
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の賃貸物件の賃料相場 大阪市西淀川区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/） 東京都世田谷区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/13/）
物件・賃料ともに大きな差が
大阪市西淀川区と東京都世田谷区の平均賃料・平均物件価格を調査したところ、どちらも大きな開きがありました。特に物件価格は世田谷区の方が約4倍高く、そのぶん投資リスクの大きさも際立つ結果となっています。平均賃料はおよそ3倍世田谷区の方が高いので、利回りとしては西淀川区に分があるといえます。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,550万円 | 4.18% | 「姫島駅」 徒歩5分 |
6.4万円 | 11年 | 1K 24㎡ |
| 物件B | 1,860万円 | 4.25% | 「姫島駅」 徒歩3分 |
12.9万円 | 4年 | 1K 23.4㎡ |
世田谷区で同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件C | 2,980万円 | 3.58% | 「用賀駅」 徒歩2分 |
11万円 | 42年 | 1R 23.04㎡ |
| 物件D | 2,500万円 | 4.7% | 「西太子堂駅」 徒歩3分 |
11.4万円 | 34年 | 1K 23.1㎡ |
参照元： LIFULL HOME'S 不動産投資（https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/addr11=27&mcity[]=2701/）
投資額を抑えて堅実に回すなら西淀川区
西淀川区と世田谷区について、個別の物件例を調査してみました。やはり投資額（物件価格）には開きがあるものの、利回り自体はほぼ同水準でした。リスク分散の観点から見ても、世田谷区で1件に絞るより、西淀川区で複数件を保有してリスクを散らす方が堅実な運用と言えるのではないでしょうか。
大阪市西淀川区は主要区と比べると知名度こそ控えめですが、交通アクセスの良さや改善される治安、生活のしやすさに加え、手頃な物件価格といったバランスの良さが魅力です。高いコストパフォーマンスを備えていることから、今後は賃貸需要のさらなる伸びが期待できます。こうした伸び代のあるエリアで着実に成果を上げるためには、地域の細かい賃貸動向を熟知した専門企業の的確なアドバイスと物件提案がカギとなります。
そこで当メディアでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しています。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社