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御堂筋の歩道化という将来ビジョン!不動産投資にどう影響する?

御堂筋将来ビジョン

画像引用元:Re-urbanization -再都市化-(https://saitoshika-west.com/blog-entry-5154.html)

不動産投資には、エリアの変化が大きく影響します。大阪エリアにて不動産投資を始めるオーナーに知ってほしい情報のひとつが、御堂筋の歩道化という将来ビジョンです。詳しく報じているニュースがありましたので紹介します。

まずは側道部分の歩道化に着手

去る2019年3月、大阪市は御堂筋を「車中心から人中心のみちへ」と空間再編をめざす「御堂筋将来ビジョン」を策定しました。御堂筋の開設100周年にあたる2037年に、御堂筋全体を完全歩道化するというプロジェクトです。

自動車と歩行者の交通量の変化がその根拠となりました。本町と新橋(長堀通りと御堂筋の交差点)の自動車の交通量は昭和40年代と比べ全体で40~50%ほど減少しています。逆に歩行者の数は増加傾向にあります。コロナ禍の影響による一時的な減少傾向はあるものの、若者の車離れの影響もあり、今後とも御堂筋における交通量は、車よりも歩行者が増加するという予測がされ、御堂筋を段階的に歩道化していくというプランが立案されたのです。

その第一段階として2022年8月25日、まずは長堀通から道頓堀川までの区間の側道を歩行者空間化する整備を実施する旨を発表し、2022年10月4日から側道部分を閉鎖しました。本線の渋滞等への影響や暫定停車スペースの運用状況、周辺の道路に及ぼす影響などを確認した上で、11月から歩道化の工事に着手します。
まず東側の工事を開始し、西側は一旦解放します。最終的に2025年3月の完成を目指すとしています。
言うまでもなく大阪万博との相乗効果を見据えており、インバウンド需要のさらなる掘り起こしを狙っているとのことです。

将来には完全歩道化を目指すとしているが…

前述の通り、この「御堂筋将来ビジョン」では、御堂筋の100周年にあたる2037年に、御堂筋全体を完全歩道化するという計画が掲げられています。しかし、都市工学の専門家などからは、これはあくまでも構想として掲げているものであり、綿密に調べた上で実行可能だと打ち出したというよりも、実現可能かどうかははまだ分からないが、あくまで未来の御堂筋のコンセプトとして打ち出したものではないかと指摘されています。またネット上には、全面歩道化に対する否定的な意見も寄せられています。

むしろ注目すべきは、2025年に完成予定となっている、側道部分の歩道化によってもたらされる影響であるといわれています。当初の目論見通り、歩道化によって商業的、経済的な効果がもたらされれば、全面歩道化に向かい、さほど効果が見られなければ、計画の見直しや変更もあり得るだろうと指摘されています。

参照元:Re-urbannization-再都市化-/心斎橋/難波(https://saitoshika-west.com/blog-entry-7537.html)
参照元:KANSAI SANPO BLOG(https://kansai-sanpo.com/category/area/%e9%96%a2%e8%a5%bf%ef%bc%88%e5%a4%a7%e9%98%aa%ef%bc%89/)
参照元:大阪未来構想/2037年に全面歩道化?御堂筋はこれからどこに向かっていくのだろうか(https://osaka-to-the-world.com/?p=979)

管理人からのコメント

不動産投資の目線から分析
管理人・タナカタツヤ
御堂筋の将来ビジョンが、不動産投資にもたらす影響

大阪はもちろん、周辺の関西エリアの方々にとって、御堂筋は大阪の大動脈に相当する幹線道路になります。大阪の難波から梅田までの区間を6車線で結ぶという方式は、他になかなか類を見ないものであり、まさに大阪を象徴する道路と言ってよいでしょう。

一方で上記の通り、車両の通行量は年々減少しており、逆に歩行者の通行量が増加傾向であるというのは、意外な事実ですね。こうした実態を踏まえ、大阪市が打ち出したのが、他ならぬ「御堂筋将来ビジョン」であり、御堂筋の段階的な歩道化ということになります。

さすがに6車線すべてを歩道化するのはいかがなものかという声が現状では多いようですが、大阪万博にタイミングを合わせた側道の歩道化は、元々歩行者の交通量増加が見られるエリアだけに、大きな経済効果が期待できるという予測もなされています。

これらの要素を総合すると、将来的な完全歩道化の是非はさておき、2025年予定の側道歩道化は地価上昇や不動産市場への好影響をもたらすことが、大いに期待されます。

リピーター率・販売戸数・口コミ評判の各分野No.1 大阪の不動産投資会社3選

1位 入居率 98.98%
(※1)

ソヴリックコーポレーション

リピーター率No.1(※4)

ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.jp/kansai-lp/
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プレサンスコーポレーション

販売戸数No.1(※5)

プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 97.6%
(※3)

大和財託

口コミ評価No.1(※6)

大和財託_キャプチャ
画像引用元:大和財託公式HP
https://yamatozaitaku.com/
独自ルートで仕入れた中古の一棟マンション・アパートに特化

京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。

※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元:ソヴリックコーポレーション(https://sov.jp/kansai-lp/)2020年度の入居率
※2 参照元:プレサンスコーポレーション(https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html)2020年度の入居率
※3 参照元:大和財託(https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304)2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf)2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家歴:8年目です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

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これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円