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不動産投資には、エリアの変化が大きく影響します。大阪エリアにて不動産投資を始めるオーナーに知ってほしい情報のひとつが、御堂筋の歩道化という将来ビジョンです。詳しく報じているニュースがありましたので紹介します。
去る2019年3月、大阪市は御堂筋を「車中心から人中心のみちへ」と空間再編をめざす「御堂筋将来ビジョン」を策定しました。御堂筋の開設100周年にあたる2037年に、御堂筋全体を完全歩道化するというプロジェクトです。
自動車と歩行者の交通量の変化がその根拠となりました。本町と新橋（長堀通りと御堂筋の交差点）の自動車の交通量は昭和40年代と比べ全体で40～50％ほど減少しています。逆に歩行者の数は増加傾向にあります。コロナ禍の影響による一時的な減少傾向はあるものの、若者の車離れの影響もあり、今後とも御堂筋における交通量は、車よりも歩行者が増加するという予測がされ、御堂筋を段階的に歩道化していくというプランが立案されたのです。
その第一段階として2022年8月25日、まずは長堀通から道頓堀川までの区間の側道を歩行者空間化する整備を実施する旨を発表し、2022年10月4日から側道部分を閉鎖しました。本線の渋滞等への影響や暫定停車スペースの運用状況、周辺の道路に及ぼす影響などを確認した上で、11月から歩道化の工事に着手します。
まず東側の工事を開始し、西側は一旦解放します。最終的に2025年3月の完成を目指すとしています。
言うまでもなく大阪万博との相乗効果を見据えており、インバウンド需要のさらなる掘り起こしを狙っているとのことです。
前述の通り、この「御堂筋将来ビジョン」では、御堂筋の100周年にあたる2037年に、御堂筋全体を完全歩道化するという計画が掲げられています。しかし、都市工学の専門家などからは、これはあくまでも構想として掲げているものであり、綿密に調べた上で実行可能だと打ち出したというよりも、実現可能かどうかははまだ分からないが、あくまで未来の御堂筋のコンセプトとして打ち出したものではないかと指摘されています。またネット上には、全面歩道化に対する否定的な意見も寄せられています。
むしろ注目すべきは、2025年に完成予定となっている、側道部分の歩道化によってもたらされる影響であるといわれています。当初の目論見通り、歩道化によって商業的、経済的な効果がもたらされれば、全面歩道化に向かい、さほど効果が見られなければ、計画の見直しや変更もあり得るだろうと指摘されています。
参照元：Re-urbannization-再都市化-/心斎橋/難波（https://saitoshika-west.com/blog-entry-7537.html）
参照元：KANSAI SANPO BLOG（https://kansai-sanpo.com/category/area/%e9%96%a2%e8%a5%bf%ef%bc%88%e5%a4%a7%e9%98%aa%ef%bc%89/）
参照元：大阪未来構想/2037年に全面歩道化？御堂筋はこれからどこに向かっていくのだろうか（https://osaka-to-the-world.com/?p=979）
大阪はもちろん、周辺の関西エリアの方々にとって、御堂筋は大阪の大動脈に相当する幹線道路になります。大阪の難波から梅田までの区間を6車線で結ぶという方式は、他になかなか類を見ないものであり、まさに大阪を象徴する道路と言ってよいでしょう。
一方で上記の通り、車両の通行量は年々減少しており、逆に歩行者の通行量が増加傾向であるというのは、意外な事実ですね。こうした実態を踏まえ、大阪市が打ち出したのが、他ならぬ「御堂筋将来ビジョン」であり、御堂筋の段階的な歩道化ということになります。
さすがに6車線すべてを歩道化するのはいかがなものかという声が現状では多いようですが、大阪万博にタイミングを合わせた側道の歩道化は、元々歩行者の交通量増加が見られるエリアだけに、大きな経済効果が期待できるという予測もなされています。
これらの要素を総合すると、将来的な完全歩道化の是非はさておき、2025年予定の側道歩道化は地価上昇や不動産市場への好影響をもたらすことが、大いに期待されます。
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1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||