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淀川、寝屋川、大川と3つの河川に囲まれた大阪平野にある都島区。1885年に起きた淀川大洪水（明治十八年の淀川洪水）を機に大規模な改修工事が進められ、近代化が進んだ街です。
「京橋はええとこだっせ…」のCMでおなじみの京橋は、京街道の起点として賑わいのあるエリア。JR線（環状線・学研都市線・東西線）、京阪本線、大阪メトロ（長堀鶴見緑地線）があり、1日に多くの人が利用する大阪東部の交通の要衝です。そして、都島区にある毛馬（けま）桜之宮公園は、大川沿いに位置し水と緑豊かな河岸公園。春は約4,500本の桜が咲き誇る名所として知られ、夏は日本三大祭の天神祭が行われる人気スポットです。
そんな都島区・京橋エリアでの不動産投資は成功するのか？当サイト編集チームが、都島区の不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京とのちがいをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている不動産投資初心者の方は、ぜひご参考にしてみてください。
目次
京橋駅周辺は都市再生緊急整備地域として再開発が加速する！
2014年よりゆるやかに地価上昇を続けている都島区。2017年の地価上昇に寄与したのは、京橋駅周辺が都市再生緊急整備地域に指定されたことが大きいでしょう。2019年9月、京橋駅近くの大型ショッピングセンター・イオン京橋店が閉店。これを機に大規模商業施設の建て替えがスタートしています。京橋は2025年大阪万博に向けた再開発の重要拠点として挙げられるほど注力されているエリア。今後は梅田・難波・天王寺に次ぐ第4のターミナルとして、発展していく可能性が高いでしょう。
京橋駅へのアクセスが物件選びのカギ
都島区の物件選びのポイントは、京橋駅へのアクセス。徒歩圏内はもちろんのこと、アクセスしやすい近隣駅エリアも狙い目です。ファミリー層に人気があるエリアは桜ノ宮駅周辺。京橋駅からわずか1駅、徒歩圏内にあるためアクセス抜群です。近くには毛馬桜之宮公園もあり、景観もよく子育てにぴったりの環境と言えるでしょう。住宅地として開発が進んでいる人気エリアなので、これから不動産投資を始める方におすすめです。
▼大阪市都島区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が都島区です）
都島区同様、都心部の近くにあり、主要駅周辺の大規模再開発が進められている東京都中野区と比較。物件購入価格と家賃の差がどれぐらいあるのかを調べてみました。
| 都島区（大阪） | 中野区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料（平米） | 53,000円（23.45m2） | 82,000円（24.55m2） |
| 平均購入価格（平米） | 14,052,900円（23.09m2） | 24,098,900円（24.04m2） |
※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2019年11月5日時点の情報）。
初期費用節約と利回りを重視するなら都島区！
中野区の物件平均購入価格は、都島区に対して約1.7倍。賃料だけで比べると都島区より月3万円ほど多く収入を得られますが、物件価格が高いためローンの負担が重く、毎月の返済額を高くするか、もしくはローンの返済期間を長めに設定せざるを得ません。どちらにせよ経済的な体力が求められます。これからサラリーマン大家を始めたい不動産投資初心者は、まずは手頃な物件から始めたほうが安心です。
また表面利回りを試算（賃料×12ヵ月÷購入価格）してみても
このように、都島区が中野区の上をいっていますよね。というわけで「マンション投資なら東京都中野区より大阪市都島区が有利」というのが、私なりの結論です。
あるパートナー会社さんに、大阪市都島区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
※2019年11月5日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,430万円 | 5.62% | 「京橋駅」徒歩3分 | 6.7万円 | 7年 | 1K 22.62m2 |
| 物件B | 1,380万円 | 5.22% | 「桜ノ宮駅」徒歩7分 | 6.0万円 | 3年 | 1K 21.11m2 |
| 物件C | 1,550万円 | 4.88% | 「京橋駅」徒歩7分 | 6.3万円 | 4年 | 1K 21.30m2 |
東京・中野区の同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件D | 2,480万円 | 4.40% | 「沼袋駅」徒歩8分 | 9.1万円 | 4年 | 1K 25.66m2 |
| 物件E | 3,290万円 | 3.54% | 「中野新橋駅」徒歩4分 | 9.7万円 | 3年 | 1K 25.88m2 |
| 物件F | 2,730万円 | 3.38% | 「沼袋駅」徒歩8分 | 7.7万円 | 4年 | 1K 25.81m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
購入価格・利回りで都島区に分がある
同程度の広さの投資物件をランダムでピックアップして比較したところ、購入価格の差は歴然。都島区と比べて中野区の投資物件価格は1.6～2.4倍にもおよび、ローンの負担が大きいことがわかりました。
家賃収入だけ見れば中野区のほうが収益が多いものの、利回りを比較すると0.48～2.24%上回っている都島区に分があります。また、空室リスクやローン返済の負担を考慮すると中野区の物件では不安が大きいのも事実。これらのデータや都島区の今後の開発需要を考えると、都島区での不動産投資がおすすめです。
都市再生緊急整備地域に指定された京橋駅エリアを有する都島区。大規模な再開発が進められており、今後地価が大きく上昇する可能性が高いエリアです。都島区での不動産投資を成功させるには、ほかの投資家よりも早く先手を打つ必要があります。とはいえ、都島区のなかだけでも物件は星の数ほどあり、素人単独での物件選定は困難。投資の失敗リスクを最小限に抑えるためにも、より魅力的な物件を熟知している不動産投資会社にサポートを依頼することが大切です。
そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較してみました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集を協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットもあるようです。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社