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大阪市都島区は、5路線が乗り入れる京橋駅を有し、都市再生緊急整備地域としての再開発（旧イオン京橋店跡地など）が進行。将来性に満ちた高いポテンシャルを秘めているエリアです。
どのような相場観やスペックで物件を選べば失敗しないのだろうか」と、将来への期待と不安の狭間で悩まれる投資家の方も少なくありません。
本記事では東京のベッドタウンとして人気を集める中野区と比較しながら、大阪市都島区の現在の相場や特徴、他地域との違いなどを詳しく解説していきます。
目次
京橋駅周辺の再開発と利便性が生み出す不動産投資の魅力
大阪市都島区は、古くから大阪の主要な結節点として発展してきました。近年、地価上昇を牽引している大きな原動力となっているのが、京橋駅周辺エリアにおける都市再生緊急整備地域の指定とそれに伴う大型プロジェクトの推進です。京橋駅の近くにあった大型ショッピングセンターの跡地などにおいて、大規模な商業施設や複合的な都市機能の建て替え・整備計画が次々と進行しており、街の景観や利便性はかつてないほどのスピードでアップデートされています。
都島区内で投資用物件を選ぶ際、重要なカギとなるのが「京橋駅へのアクセスの良さ」です。京橋駅の徒歩圏内に位置する物件はもちろんのこと、そこからスムーズにアクセスできる近隣の駅周辺エリアも高いポテンシャルを秘めています。住宅地の整備や計画的な街づくりが進むこうしたエリアは、中長期での不動産投資を考えるオーナーにとって、非常に手堅く狙い目の選択肢となります。
▼大阪市都島区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が都島区です）
都島区同様、都心部の近くにあり、主要駅周辺の大規模再開発が進められている東京都中野区と比較。物件購入価格と家賃の差がどれぐらいあるのかを調べてみました。
| 都島区（大阪） | 中野区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料 | 6万3,000円 | 29万3,000円 |
| 平均購入価格 | 3,519万円 | 5,099万円 |
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の売買物件相場 大阪市都島区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/） 東京都中野区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/13/）
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の賃貸物件の賃料相場 大阪市都島区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/） 東京都中野区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/13/）
堅実な投資は都島区がおすすめ
平均物件購入価格について調査を行ったところ、大阪市都島区に対して東京都中野区は1.5倍近く高いという結果がでています。一方、平均賃料は中野区の方が約4.6倍高く、利回りだけを見れば中野区が有利に思えます。しかし空室リスクなども踏まえると、都島区の方が堅実に運用を回していけるのではないでしょうか。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 2,080万円 | 4.38% | 「京橋駅」 徒歩3分 |
8.4万円 | 8年 | 1K 23.01㎡ |
| 物件B | 1,850万円 | 4.47% | 「桜ノ宮駅」 徒歩7分 |
7.7万円 | 9年 | １K 23.94㎡ |
中野区で同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件C | 2,780万円 | 4.21% | 「高円寺駅」 徒歩12分 |
10.8万円 | 17年 | 1K 23.19㎡ |
| 物件D | 2,780万円 | 4.21% | 「高円寺駅」 徒歩12分 |
10.8万円 | 17年 | 1K 23.19㎡ |
参照元： LIFULL HOME'S 不動産投資（https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/addr11=27&mcity[]=2701/）
利回りでほとんど差がない
平均の購入価格や平均賃料を見る限りでは利回りに大きな差がありましたが、個別の物件例を調査したところ両者にほぼ差はないという結果になりました。投資額は東京都中野区の方が大きくなりますが、利回りには大きな差はありません。物件ごとの投資額を抑えてリスクヘッジしたい方には、都島区がおすすめです。
都市再生緊急整備地域に指定された京橋駅エリアを有する都島区では、大規模な再開発が継続して進められており、今後もさらなる地価の動向や街の発展が期待されるポテンシャルの高いエリアです。投資における失敗のリスクを抑え、表面には出てこない魅力的な非公開物件やリアルな情報を熟知している実績豊富な不動産投資会社の心強いサポートをパートナーに迎えることが、成功を掴むための最大のカギとなります。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社