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大阪市天王寺区にある上本町エリア。南北の長さは約2キロにわたる、細長い街です。大阪上本町駅は近鉄大阪線、近鉄難波・奈良線が利用できる近鉄（近畿日本鉄道）のターミナル駅として発展してきました。駅周辺には近鉄グループの百貨店やホテルが立ち並んでいるほか、近鉄本社もこの上本町六丁目にあります。
また大阪有数の文教地区としても有名で、学校や予備校が多く、有名な進学校も多数。周辺エリアには大阪赤十字病院をはじめとする医療機関も充実しており、利便性においては理想的ともいえるコンパクトタウンです。
そんな上本町エリアでの不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、上本町の不動産投資事情についてまとめました。
大阪有数の文教地区として知られる上本町。上本町周辺には幼稚園から大学までたくさんの学校・学園があります。ただ学校の数が多いだけではなく、名門と呼ばれる進学校が多いのもこのエリアの特徴。京大や阪大の合格者が多く、スポーツの名門校としても知られている『清風高校』、京大合格者を多く輩出し、公立高校有数の進学校である『高津高校』など、名高い進学校が集まっています。
大阪上本町駅周辺には近鉄百貨店上本町店や上本町YUFURAなどの商業施設があり、「上六（うえろく）」の愛称で親しまれる、にぎやかな繫華街となっています。
緑が多く自然が感じられる公園、気軽に買い物できる商店街、少し足を延ばせば大阪城や難波宮跡といった歴史的文化施設、大阪赤十字病院やNTT西日本大阪病院など医療面も充実しています。安全で快適な住環境が整えられたコンパクトタウンといえるでしょう。
交通面の利便性の高さも、上本町の魅力。大阪上本町駅と谷町九丁目駅は地下でつながっており、近鉄大阪線、近鉄難波・奈良線のほか、大阪メトロ谷町線と千日前線が利用できます。
難波や天王寺には5分程度、梅田にも10分程度でアクセスできるうえ、京都や奈良方面へのアクセスも◎。さらに名古屋・鳥羽方面のアクセスにも優れています。
市内の高台エリア・上町台地の中心に位置する上本町。標高は10メートルから30メートル程度ですが、自然災害の影響を受けづらい街です。津波の心配は少なく、台風や大雨などの浸水被害もほとんどありません。
住環境が優れており、賃貸マンション・中古マンションの需要も高い上本町。物件数が少ないため、築年数が比較的古いマンションでも、値崩れすることがほとんどありません。高い入居率と、値崩れリスクの少ない安定した収入が見込めるでしょう。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、上本町エリアの投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
※2021年2月19日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 構造 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件例1 | 1,150万円 | 6.99% | 「大阪上本町駅」 徒歩4分 |
6.7万円 | 19年 | RC造 | 1K 20.40m2 |
| 物件例2 | 1,440万円 | 6.00% | 「谷町九丁目駅」 徒歩1分 |
7.2万円 | 9年 | RC造 | 1K 23.37m2 |
| 物件例3 | 1,280万円 | 6.00% | 「大阪上本町駅」 徒歩4分 |
6.4万円 | 19年 | RC造 | 1K 20.40m2 |
| 物件例4 | 1,480万円 | 5.84% | 「谷町九丁目駅」 徒歩1分 |
7.2万円 | 9年 | RC造 | 1K 23.37m2 |
| 物件例5 | 1,450万円 | 5.71% | 「大阪上本町駅」 徒歩6分 |
6.9万円 | 9年 | RC造 | 1K 23.83m2 |
優れた住環境が整っており、賃貸需要も高い上本町。高い入居率が見込める点と、値崩れリスクが低い点から、マンション投資を始めるのにおすすめのエリアです。ただ、物件が少なく、良い物件はすぐに買い手がついてしまいます。ライバルとなる投資家より先に良い物件を見つけるためには、やはり地域に根差した、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が安く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||