公務員も不動産投資で節税できる

原則として公務員は副業が禁止されていますが、不動産投資の場合、一定の条件（不動産規模が5棟10室未満など）を満たす限りにおいて、特に問題はないと考えられています。不動産投資は、節税にもつながる有効な資産運用法の1つ。ぜひ公務員の方も不動産投資を通じて節税を目指しましょう。

公務員に不動産投資の節税が
おすすめな理由

不動産投資には節税効果が期待できますが、特に公務員は不動産投資に向いた職種と言われているため、ぜひ不動産投資を通じた節税を検討してみましょう。

公務員に不動産投資が向いている主な3つの理由を解説していきます。

信用力がありレバレッジがかけられる

不動産投資には大きな初期費用がかかるため、ほとんどの投資家は金融機関から融資を受ける形で運用を始めます。しかしながら、金融機関での審査によっては希望額の融資を受けられないこともあるため、イメージ通りの物件を購入できない方も少なくありません。

その点、金融機関における公務員の信用力は抜群。収入が安定的で退職金も手堅く、老後の年金も安泰なので、金融機関は積極的に公務員への融資を検討します。近い過去に金融事故歴がない限り、高い確率でレバレッジも可能な大きな融資を受けられることでしょう。

管理会社に経営を任せられる

不動産投資を行う場合、継続的に購入した物件の管理を行う必要がありますが、フルタイムで働く公務員である以上、自分で物件を管理することはできません。

管理できないことを理由に不動産投資を諦める人もいますが、この点の問題については管理会社に経営を一任すれば、何ら問題なく解決可能です。

安定収入が約束された公務員であれば、管理会社も安心して物件管理の契約を結んでくれることでしょう。

生命保険代わりになる

金融機関から不動産投資ローンの融資を受ける際には、多くの場合、金融機関から団信（団体信用生命保険）への加入を求められます。

団体信用生命保険（団信）は、契約者がローン返済中に返済不能となった場合（例：死亡や高度障害）、保険金で残債が一括返済される仕組みです。実質的に生命保険の代わりとなるため、仮に契約者に万が一のことが生じたとしても、残された家族は困りません。

公務員向け!不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資の魅力は、家賃収入を得ることだけでなく、支出を経費として計上できる点にもあります。給与所得者である公務員であっても、不動産所得と給与の損益通算を行うことで課税所得を減らすことができます。例えば減価償却費や管理費などを経費計上すれば、所得税・住民税の負担を軽減できます。

不動産投資における節税の仕組みについては、下記リンク「不動産投資で節税できる仕組みとは?」でも詳しく解説していますので参考にしてください。ここでは、経費として認められる代表的な支出項目を見ていきましょう。

不動産投資で
節税できる仕組みとは?

経費にできる支出

減価償却費

建物や設備は、時間の経過とともに価値が減少していきます。その目減り分を「減価償却費」として毎年経費に計上できる点が不動産投資の大きな特徴です。実際に現金を支出することなく所得を抑えられるため、一定の節税効果が期待できます。

各種税金

不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金が毎年発生しますが、これらは事業運営に必要な支出として経費処理が認められています。税額を正確に把握し、支払記録をしっかり残しておくと確定申告時の証明資料になります。

ローン金利

不動産購入時に組んだローンの返済額のうち、利息（土地利息を除く本体部分）は経費として計上可能です。借入額や金利設定によって節税効果が変わるため、返済計画を立てる段階から金利の影響を確認しておくことが重要です。なお、元金返済分は経費に含まれない点に注意が必要です。

損害保険料

火災保険や地震保険などの損害保険料も、経費として認められる支出の一つです。突発的なリスクへの備えとなるだけでなく、毎年支払う固定費として所得計算に反映させられます。保険の契約内容や補償範囲については、定期的に見直しを行いましょう。

管理費

マンションやアパートの共用部分を維持するための管理費は、事業運営上欠かせない経費です。エレベーターの点検や清掃業務など、安定的な運営を支える支出としてきちんと記帳しておきましょう。支払証明書の保管も忘れずにおこなってください。

修繕費

建物や設備の老朽化に伴う補修・交換など、現状維持を目的とした支出は修繕費として経費処理できます。資産価値の現状維持効果に加えて節税効果も得られる大切な支出です。

修繕積立金

マンションの管理組合などに支払う修繕積立金も経費として扱うことができます。修繕積立金とは、将来的な修繕工事に備える目的での支出です。現在ではなく将来への備えという性格の支出ながら、現在の経費に計上できる点を理解しておきましょう。

なお、現状維持のための修繕ではなく「資産価値を高めるための改修」については、経費との区別が必要となります（資本支出）。

管理会社への委託料

入居者募集や賃料回収、クレーム対応といった業務を管理会社へ委託した場合、その手数料を経費に含めることができます。自主管理に比べて副業と見なされにくく、かつ管理負担を減らしながら節税効果も得られる点が魅力です。管理会社との契約書は大切に保存しておきましょう。

公務員が不動産投資を
成功させるポイント

公務員が不動産投資を成功させるためのポイントを5点ほど見てみましょう。

キャッシュフローの
シミュレーションをする

不動産投資を成功させるには「収入・支出・節税」のバランスを正しく把握するシミュレーションが不可欠です。空室が発生して収入が途絶えれば、帳簿上の赤字が増えて節税額は大きくなりますが、ローン返済という現金支出は変わらず発生するため、家計を直接圧迫してしまいます。

ここで重要になるのが、「減価償却費（出費を伴わない経費）」と「ローン元金返済（経費にならない出費）」の比率です。帳簿上の損益だけでなく、これらを加味した実質的な手残りを数値化し、最悪の事態でも給与から補填できる範囲に収まるかを事前に確認しておくことが、公務員の資産形成において最も重要です。

出口戦略を考えておく

購入した不動産で主な節税効果を得られる時期は、減価償却が終わるまでの期間になります。物件の法定耐用年数が終わり減価償却費を計上できなくなると節税効果が期待できず、かつ物件の価値も下がってデッドクロスを迎える恐れがあるので、減価償却期間が終了するタイミングで物件を売却するなど、何らかの出口戦略を考えておくことが大切です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資を行うにあたり、不動産会社のサポートを受けることは必須です。不動産会社を選ぶときには、不動産投資の実績が豊富かどうか、入居者募集が得意かどうかなどに注目し、その信頼性をしっかりと確認しましょう。

入居者募集のほかにも、なるべく退去者を出さないようにする工夫、物件の損耗を抑える管理力の有無にも注目するようおすすめします。

確定申告しないと節税効果は得られない

不動産投資が公務員の節税につながる理由は、主に、給与収入に対して不動産の減価償却費をぶつけることで生まれる損益通算効果にあります。しかしながら、減価償却費を利用した損益通算効果は、確定申告をしなければ得られません。一般に公務員や会社員は確定申告を行う機会がほとんどないため、書類作成に慣れていない場合には、税理士のサポートを受けたほうが良いでしょう。

公務員が「合法」的に不動産投資を
行うための
「3つの条件」

公務員は法律によって副業が制限されていますが、不動産投資に関しては一定の条件を満たせば認められるケースがあります。人事院規則14―8において、営利企業との兼業に該当しない範囲が明確に示されているためです。特に重要な基準が「5棟10室未満」「家賃収入500万円未満」「管理業務の外部委託」という3点。これらをクリアすることで、副業とならない不動産投資が可能となります。

5棟10室未満

公務員が保有できる不動産の規模について、人事院は「5棟10室未満」という明確な目安を設けています。事業的規模での経営と見なされないための判断基準であり、この範囲であれば資産運用の一環として認められる可能性が高いでしょう。

もし規模を拡大したい場合は、必ず事前に任命権者の許可を得ることが求められます。

家賃収入年間500万円未満

年間の家賃収入が500万円を超えてしまうと、営利目的の事業として判断されるリスクが高まります。副業規定に抵触しないためにも、この金額を基準として意識しておくことが重要です。

判断材料は収入総額だけでなく、経費や利益率も含めた総合的な運営状況から、収益が大きくなる見込みがある場合には、早めに許可申請を検討しましょう。

管理業務の外部委託

入居者への対応や賃貸契約といった管理業務を公務員自身がおこなってしまうと、副業と見なされるリスクが生じます。そのため管理業務は専門の管理会社へと委託し、自らの営利活動とは明確に区別する必要があります。家賃回収やクレーム対応などの業務範囲を契約書に明記し、証拠として保管しておくことが望ましいでしょう。

管理業務の外部委託は、合法的な運用を証明する重要な根拠となります。

公務員の不動産投資が副業にならない実務的ポイント

「副業規制」と「家族名義」の境界線

公務員は原則として副業が禁止されていますが、「家族名義であれば問題ない」と誤解されるケースが少なくありません。公務員の場合は「名義」だけを変えても、副業規定の「5棟10室」のカウントから逃れられないケースがあるため注意が必要です。

例えば、以下のような実態がある場合、「本人の事業」とみなされ、所有物件として合算カウントされるリスクがあります。

• 資金の出所：頭金やローン返済原資をすべて公務員本人が出している。
• 融資の形態：本人が連帯保証人となり、公務員としての信用力のみで融資を受けている。
• 経営の関与：管理会社とのやり取りや意思決定をすべて本人が行っている。

本人が区分マンションを9室、妻名義でさらに2室増やした場合、実態が本人の経営と判断されれば「計11室」となり、区分マンションであっても許可が必要な「事業規模」に該当してしまいます。

申請(許可)の必要性

一定規模を超える不動産投資を始める際には、任命権者(各省庁の大臣や地方自治体の長など)への許可申請が必要になります。不動産運用が個人の資産管理の範囲を超え、営利目的の事業活動と見なされる可能性があるためです。

たとえ家族名義の物件であっても、実質的に本人が運営していると判断されれば、規定の上限を超えたと見なされる恐れがある点に要注意。許可を得ないまま事業を拡大してしまうと、服務規程違反として懲戒処分の対象となる可能性もあります。

判断に迷った場合には、必ず事前に人事担当や上司へ相談しておきましょう。

資産拡大における注意点

公務員が家族名義で不動産を増やしていく場合、融資と税務の両面に注意が必要です。

融資の局面では、仮に家族名義であっても本人が連帯保証人や担保提供者となるケースが多く、公務員としての信用力を活用する形になります。これは資産拡大の利点である一方、本業への影響を指摘されるリスクも伴います。

また税務面においては、資金提供や資産譲渡を行う際、贈与税や相続税の課税対象となる可能性がある点に要注意。贈与契約書の作成や資金の出所を明確にするなど、適切な記録を残しておくことが重要です。

その他公務員の節税方法

公務員が利用できる不動産投資以外の節税方法もチェックしてみましょう。

• iDeCo

個人型確定拠出年金。掛金は全額所得控除の対象となります。

• ふるさと納税

任意の自治体に寄付することで、寄付金から2,000円を差し引いた金額が税額控除の対象になります。返礼品も人気です。

• 住宅ローン控除

住宅ローンを組んで自宅を購入した場合、10年間にわたり残債の1％に該当する額が所得税から控除されます。

• 扶養控除

配偶者以外の扶養家族がいる場合、年末調整で一定額の所得控除を受けられます。

• 医療費控除

年間医療費が10万円超の場合、確定申告を通じて税金の還付を受けられます。

• 生命保険料控除

一般生命保険料・個人年金保険料・介護保険料に対して一定の所得控除を受けられます。

不動産投資とあわせてこれらの控除制度もフル活用し、最大限の節税効果を目指しましょう。