大阪の2大繁華街"キタ"の中心に位置する梅田。もともと交通の要所・大阪の玄関口としてオフィスや商業地域が集中しており、市内でも有数の主要都市です。さらに、三菱地所を中心としたうめきたエリアの再開発が進められており、そのポテンシャルは今後も高まっていくことが予想されます。
そんな梅田エリアでの不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、梅田の不動産投資事情についてまとめました。
大阪といえば、グリコの看板や観光客でごった返す道頓堀があるミナミをイメージする人が多いでしょう。かつての産業の中心はこのミナミでしたが、現在ではキタが産業の中心となっています。梅田エリアでは大規模な都市開発が行われており、UR都市機構が進める再開発事業「うめきたプロジェクト」により、2013年にはグランフロント大阪（うめきた1期）が完成。現在では、『「みどり」と「イノベーション」の融合拠点』をコンセプトに、うめきた2期開発が進められています。
▼うめきた2期地区開発イメージ
2003年に開業し、東京・六本木エリアの地域需要や人の流れを一変させたと言われる『六本木ヒルズ』ですが、来街者数が2億人に達したのは開業から5年後のこと。一方で、うめきた1期で誕生した『グランフロント大阪』は、開業から3年10か月で2億人を突破。そのインパクトの大きさや街の勢いでは「東京を上回る」と言っても過言ではありません。
産業や経済が集中する街に人口が集中するのは当然のこと。大阪府全体の人口は882万3,453人（令和元年10月時点）で、平成23年から9年連続で減少していますが、大阪市の人口は年々増加傾向にあります。
令和元年には274万202人に達して、前年からの増減率は+0.56%となりました。なかでも、梅田を有する北区の人口増減率が著しく、+2.9%と大阪市の平均を大きく上回っています。
また、JR大阪駅や阪神・阪急大阪梅田駅、大阪メトロ梅田駅などの主要駅が集中する、大阪屈指の交通の要所でもあります。さらに、うめきた2期開発エリアの地下に新駅「北梅田駅（仮称）」も開業予定。2023年春の開業を目指して、現在工事が進められています。
参照元：令和2年1月 大阪府総務部統計課／令和元年（2019年）10月1日現在 大阪府の推計人口年報[pdf]
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、梅田エリアの投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
※2020年5月25日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 構造 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件例1 | 1,590万円 | 5.28% | 「梅田駅」 徒歩8分 |
7.0万円 | 9年 | RC造 | 1K 21.84m2 |
| 物件例2 | 1,630万円 | 5.23% | 「大阪梅田駅」 徒歩10分 |
7.1万円 | 6年 | RC造 | 1K 22.77m2 |
| 物件例3 | 1,600万円 | 5.25% | 「梅田駅」 徒歩9分 |
7.0万円 | 9年 | RC造 | 1K 21.84m2 |
| 物件例4 | 1,630万円 | 5.08% | 「大阪駅」 徒歩15分 |
6.9万円 | 7年 | RC造 | 1K 23.09m2 |
| 物件例5 | 1,750万円 | 4.46% | 「大阪駅」 徒歩15分 |
6.5万円 | 2年 | RC造 | 1K 22.57m2 |
不動産投資家の間でも期待が寄せられている北区ですが、なかでも注目のエリアは人・産業・交通が集中する梅田エリア。六本木ヒルズのような複合商業施設を目指した再開発（「うめきたプロジェクト」）が行われており、2012～2013年頃から地価が上昇しているようです。その勢いは止まることなく、現在ではうめきた2期開発が進められて、地価も右肩上がりの推移が期待できます。
ただ、勢いのあるエリアだけに、ライバルとなる投資家が多いのが懸念事項。また、今後の発展性や居住ニーズを捉えた物件選定も重要です。そこでカギとなってくるのが、どの不動産投資会社にサポートを依頼するかでしょう。
そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 94.3%
ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||