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年収600万円の方の一般的な納税額に対し、不動産投資を行うことで、どの程度の節税効果を得られるのでしょうか？
具体的な節税シミュレーションを行ってみます。不動産投資を成功に導くためのポイントについても解説しています。
年収600万円といっても、所得税や住民税、社会保険料を差し引くと、実際に手元に残るお金は年収の7割前後にまで目減りしてしまいます。所得税と住民税だけでも年間で数十万円を納めているケースが多く、この負担を少しでも抑えたいと感じる方は少なくないでしょう。
そのような人にとって、不動産投資による節税は、手取りアップをねらう現実的な選択肢の一つ。税負担を軽減しながら資産形成を進められる点が大きな魅力です。
不動産投資では、建物部分の購入費用を「減価償却費」として毎年少しずつ経費に計上することが可能です。家賃収入よりも、金利や管理費、減価償却費などの経費が大きくなると、帳簿上は赤字となりますが、その赤字額を給与所得と損益通算することで、所得税・住民税が少なくなるという仕組みです。
この損益通算こそが、不動産投資で節税をねらえる根本原理。給与所得だけでは難しい税負担の軽減が、不動産という資産を持つことで可能になるというわけです。
ここでは、年収600万円の会社員をモデルケースとして、所得税・住民税・社会保険料などの負担額をひとつずつ整理していきます。
各項目を踏まえた年間の手取り額がいくらになるのか、具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。
所得税の課税対象は課税所得金額です。課税所得金額は、年収から「基礎控除」「給与所得控除」「社会保険料控除」を差し引いて算出されます。年収600万円の方の課税所得金額を計算してみましょう。
課税所得金額約302万円に対する所得税率は10％のため、所得税は約30.2万円となります。
出典：No.2260 所得税の税率｜国税庁
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm）
住民税の算出方法は自治体により異なります。
また、控除対象となる項目は世帯により異なるため、年収600万円の方の住民税は一律ではありません。
これを前提とし、以下、大阪市に居住する年収600万円の方の住民税の目安を見てみましょう。
以上を合計すると、年収600万円の方の住民税の目安は年間で約30.53万円となります。
（税額控除等があれば、より低い金額となります）
出典：税額の計算｜大阪市
（https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000383147.html）
「30（27等級）」「介護保険第2号保険者に該当しない人」「協会けんぽ（全国健康保険協会）加入」という条件で、健康保険料と厚生年金保険料の金額を見てみましょう。
厚生年金に加入している会社員は、健康保険料・厚生年金保険料を会社と折半して納付します。上記は会社と折半した後の金額であり、自己負担額は月額71,600円です。
なお、個人事業主は厚生年金保険に加入できず、健康保険料はお住まいの自治体のルールに従った金額となります。
また、個人事業主の年金保険料は、1人1か月あたり16,980円（令和6年度）となります。
会社員とは異なり、個人事業主の健康保険料・年金保険料に折半制度はありません。
出典：令和6年3月分（4月納付分）からの健康保険・厚生年金保険の保険料額表｜全国健康保険協会
（https://www.kyoukaikenpo.or.jp/~/media/Files/shared/hokenryouritu/r6/ippan/r60227osaka.pdf）
以下の前提条件のもと、年収600万円の人がマンション投資をした場合の節税効果をシミュレーションしてみましょう。
【前提条件】
※計算を簡略化するため、金利は考慮していません。
出典：
出典①：物件概況：大阪府｜ハトマークサイト
（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/）
出典②：賃料相場：大阪府｜ハトマークサイト
（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/）
出典③：第28回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』 2023年4月～2024年3月｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所
（https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan28.pdf）
運用中の実際の支出は、ローンの返済額とサブリース手数料を足した金額となります。年間賃料のプラス分も考慮し、支出を計算してみましょう。
年間賃料－年間ローン返済額－年間サブリース手数料
＝約90万円－約67万円－約13万円
＝約10万円
年間賃料のほうが上回り、支出ではなく約10万円の収益が生じました。
このままの金額で確定申告を行うと、課税所得額が増えるため税額も増えてしまいます。
確定申告の際、減価償却費を経費として計上して給与所得と損益通算すれば、課税所得が減って節税効果が生まれます。
平均的なマンションの減価償却期間（耐用年数期間）となる24年を前提に、会計上の支出を計算しました。
年間賃料
－（年間減価償却費＋年間サブリース手数料）
＝約90万円－（約98万円＋約13万円）
＝▲約21万円
実際の収支では約10万円の黒字が見込まれるため、通常であれば課税所得が増えることになります。しかし、会計上の支出シミュレーションでは約21万円の赤字となるため、結果として課税所得額を31万円分圧縮できることになりました。
課税所得額を圧縮できれば、所得税や住民税、社会保険料も減ることになります。
年収600万円の会社員が不動産投資で年間21万円の会計上の赤字を出すと、給与所得と不動産所得を合算した「所得金額」が21万円分小さくなります。税率20％前後の所得税と10％の住民税、さらに標準報酬に連動する社会保険料の低下を合わせると、トータルの負担減は約9万円という試算になります。
ここに家賃収入などから得られる実際のプラス収支10万円を足すと、手取りベースでは年間およそ19万円前後の上乗せが期待できます。
節税メリットと家賃収入を同時にねらえる点が、年収600万円層にとって不動産投資が現実的な選択肢になる理由といえるでしょう。
もちろん、扶養の有無や賞与、加入している健康保険組合によって細かな数字は変わってきます。しかし「赤字＋家賃収入」で手取りがふくらむ構造自体は、多くの方にとってイメージしやすいのではないでしょうか。
不動産投資へ着手するにあたり、事前に十分な投資シミュレーションを行うことが大切です。
他に大きな借入等があったり、過去に金融事故の履歴があったりしない限り、年収600万円を稼いでいる方なら、不動産投資に向けた融資を受けられる可能性が高いでしょう。ただし、高額な物件の購入に充てる十分な融資を受けられるかどうかは難しいところ。十分な融資を受けられなければ投資対象が限定され、結果として想定した収益や節税効果を得られないかもしれません。
融資を申し込む前に、最終的な年間収支がプラスになるか、どの程度その状態が継続しそうか、出口戦略をどう構築するかなど、しっかりとシミュレーションを行っておくことが不動産投資に成功する大事なポイントの1つです。
ローンの元金返済額が減価償却費を上回るタイミングを、不動産投資のデッドクロスと言います。デッドクロスを迎えると、以後は実質的に税金が高くなるため注意が必要です。
いつデッドクロスが訪れるか、デッドクロスが到来する前にどのような方法で出口戦略を実行するか等々、事前に専門家と話し合っておくことが重要です。
投資物件の管理会社を選ぶ際は、客付け力（空室対策）が得意なところを選びましょう。
不動産投資を検討している方の中には、「空室が生じたときに備えて、サブリース契約があれば安心」と考えている方もいるようですが、多くのサブリース家賃保証契約では、一定期間ごとに賃料減額請求が行われています。
この場合、契約期間の経過とともに家賃収入が減っていく形になりかねません。
安易にサブリース契約に流れず、効果的な空室対策ができる管理会社と契約するようおすすめします。
年収600万円の場合、金融機関のローン審査では「年収の約30～35％までの返済負担」が一つの目安になります。
既存の住宅ローンや自動車ローンがあると借入余力は圧迫されるため、無理のない返済比率と、物件そのものの担保価値のバランスを見ながら計画を立てることが大切です。金融機関によって審査基準は異なるため、複数の選択肢を比較検討しながら進めていくとよいでしょう。
年収600万円で不動産投資を始める場合、自己資金は物件価格の1～2割程度を目安とするのが一般的。諸費用や当初数カ月分の家賃空室リスクも加味して現金を用意しておくようにしましょう。
貯蓄だけで賄えない場合は、財形貯蓄の解約や退職金前借り、親族からの援助なども選択肢となます。予期せぬ修繕費や空室期間が発生しても、慌てず対応できる余裕資金を確保しておくことも大切です。
年収600万円クラスの投資家にとっては、高額な一棟物件よりも、中古や区分マンションのほうが購入価格を抑えやすく、ローン返済比率も管理しやすい選択肢になります。
中古や区分マンションであれば、築年数や立地しだいでは初期投資を抑えつつ安定した入居需要を見込めるため、無理のないスタートを切りやすいでしょう。特に大阪エリアでは、駅近の中古区分マンションに根強い需要があり、比較的入居者を確保しやすい傾向にあります。
減価償却費が大きい築古物件は、帳簿上の赤字を作りやすく節税効果も期待できます。
ただし、家賃収入よりローン返済や修繕費が重くなると、手元のキャッシュはどんどん減っていきます。年収600万円の層で無理な借入をした場合、ボーナスや生活費から持ち出しが続き、長期保有どころか途中売却を迫られるケースも少なくないのでご注意ください。
大切なことは、数字上の節税額だけでなく、毎月のキャッシュフローを冷静にチェックする姿勢。不動産投資は長期戦なので、目先の節税効果に目を奪われず、実際の現金収支をしっかりと見極めていきましょう。
減価償却期間が終わると、毎年計上していた減価償却費がなくなり、同じ収支でも課税所得が増えることから、税負担だけが重くなる「デッドクロス」が起こり得ます。
年収600万円の投資家は、購入時から減価償却終了後の税額やキャッシュフローを試算したうえで、繰上返済や借り換え、売却のタイミングをあらかじめ検討しておくことが大切。出口戦略まで含めてシミュレーションしておけば、長期の資金計画を立てやすくなるでしょう。
10年後、20年後の収支がどうなるのかを具体的にイメージしながら投資を進めることで、想定外のリスク回避を目指すことが大切です。
年収600万円でも不動産投資で節税と資産形成をねらうには、物件選び以上に「誰と進めるか」が重要になります。
たとえば、サブリース収入だけを強調する業者や、収支シミュレーションが曖昧な会社は避けたいところ。入居率や管理体制、提案してくる物件の質・立地を具体的な数字で確認することが大切です。物件の選定、ローンや契約手続き、購入後の賃貸管理までを一貫して相談できるパートナーがいれば、初めて不動産投資をする方でも判断がスムーズになるでしょう。
以下では、大阪で実績のある不動産投資会社を3社ご紹介しています。パートナー選びの段階にいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資成功は「入居率」がカギ！大阪のおすすめ不動産投資会社3選
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社