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老後資金の確保や働き方改革の影響を受け、投資に挑戦する個人事業主の方も少なくないのではないでしょうか。このページでは個人事業主が不動産投資で節税できる仕組みや不動産運用の注意点などを解説します。
不動産投資では、さまざまな費用を経費として計上することができます。これにより、課税所得を圧縮し、税負担を軽減することが可能です。
不動産投資で借入をした場合、その利息は建物部分にかかるものについては経費計上できます。しかし、土地の取得費にかかる利息は経費として計上できません。これは、土地は減価償却資産ではなく、時間の経過による価値の減少が認められないためです。
個人事業主が確定申告をする際に「青色申告」を選択すると、最大65万円の特別控除を受けることができます。これにより、課税所得が減り、支払う税金を抑えることが可能です。
青色申告の特典を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。
65万円控除を受けるには「複式簿記」での記帳が必須となりますが、手間がかかる分、節税効果も大きくなります。
不動産投資を個人事業として行っている場合、青色申告を活用すれば税負担を軽減し、より効率的な資産運用が可能になります。
不動産投資も含めて赤字が発生した場合、この損失は翌年以降に繰り越せます。
事業で得た所得と不動産投資による赤字を合算した時に損失幅の方が大きくなる場合、繰り越した損失を翌年以降に発生する課税所得と相殺でき、節税効果が得られます。
個人事業主の場合、事業で発生した赤字・損失は最長3年間繰り越せるので、繰越損失をうまく活用して税負担を抑えましょう。
個人事業主の場合、一般的に家族従業員に支払う給与は控除対象になりません。
しかし青色申告を行う場合、生計を一にする配偶者や15歳未満を除くその他親族などで、事業専従者として雇用し給与を払う場合、相当であると認められる金額を必要経費にできます。
また、白色申告であっても事業専従者と認められる場合には、事業専従者控除として配偶者は最高86万円・15歳以上のその他親族は最高50万円を必要経費として計上できます。
個人事業主が不動産投資を行う場合、できるだけメインで行っている事業の支障にならないよう運用することが望ましいです。不動産投資は物件そのものの管理はもちろん、賃料回収や入居者の対応などさまざまな仕事が付随します。
しっかりと本業をおこないながら不動産投資で安定的な収益を得るためには、サブリースや管理委託を活用し、作業負担を軽減することで、本業との両立がしやすくなります。
不動産管理をワンストップで引き受けてくれる会社も存在しますので、ぜひ検討してください。
個人事業主から法人化するタイミングの判断基準は、「どちらの方が高い節税効果を得られるか」であり、一般的には年収800万円を超えるタイミングがよいとされています。
所得税は累進課税で課税所得に応じて税率が変わるので、所得税率が法人税率を超え納税額も上回ることになる水準のおよそ800万円を目安にする方が多くなっています。
不動産投資を行うにあたっては一定の資金を準備する必要があります。手元資金が潤沢にある方であれば特に心配する必要はありませんが、あまり資金に余裕がない方であれば資金調達を考える必要があります。
購入する不動産を担保に入れれば必ずしも融資が下りるわけではないので、資金調達ができないおそれも想定しておきましょう。
不動産投資といえどもお金を出して終わりではないので、その物件がどのように収益を生むのか・市場価値の見込める不動産なのかなど、ビジネス的な観点からしっかりと検討を進める必要があります。
このページで紹介している不動産投資は、個人事業主が本業とは別に行うものを想定しています。あくまでも本業が収益のメインであり、追加の収益や節税効果を求めて不動産投資をおこなうことが前提です。
そのため収益のメインとなる本業が不調に陥ってしまった場合、節税の目的となる所得が十分に得られず、資金繰りが厳しくなってしまうおそれがあります。
個人事業主が不動産投資を行う大前提として、本業の収益がきちんと安定していることが求められますので、不動産投資に際しては「本業の不調リスク」も盛り込んだ計画をたててください。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社