年収700万円でも不動産投資で節税できる

年収700万円の人の一般的な納税額、および、不動産投資を通じて得られる節税額の目安をご紹介します。節税に向けた具体的な計算シミュレーションのほか、年収700万円の人が不動産投資を成功させるためのポイントにも触れています。

年収700万円の税率と納税額

年収700万円の人の一般的な納税額、および、不動産投資を通じて得られる節税額の目安をご紹介します。節税に向けた具体的な計算シミュレーションのほか、年収700万円の人が不動産投資を成功させるためのポイントにも触れています。ぜひ参考にしてください。

なお、年収700万円のサラリーマン（39歳以下）の税金・社会保障の詳細は、結論から言えば所得税が約31.5万円、住民税が約37.63万円、社会保険料が約113万円。まずは、当記事の前提として押さえておいてください。

所得税

所得税とは「課税所得金額」に対して一定の税率で課される税金です。
この課税所得金額は、年収から「基礎控除」「社会保険料控除」「給与所得控除」を差し引いて算出されます。
年収700万円の人の課税所得金額の目安は次の通りです。

年収700万円
－基礎控除48万円
－社会保険料控除101万円
－給与所得控除180万円
＝課税所得金額371万円

課税所得金額約371万円に対する所得税率は20％で、控除額は427,500円なので、所得税は約31.5万円となります。

出典： No.2260 所得税の税率｜国税庁
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm）
No.1410 給与所得控除 所得税の税率｜国税庁
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1410.htm）
No.1199 基礎控除｜国税庁
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1199.htm）

住民税

住民税の算出方法は自治体により異なります。また、控除対象となる項目や金額は世帯により異なるので、単純に年収のみを基準として住民税額を算出することはできません。

この前提を踏まえ、以下では大阪に居住する年収700万円の人の住民税の目安を見てみましょう。

• 【所得割】
  • 市民税所得割…約29.7万円
  • 府民税所得割…約7.4万円
• 【均等割】
  • 市民税均等割…0.3万円
  • 府民税均等割…0.13万円
  • 森林環境税…0.1万円

以上を合計すると、年収700万円の方の住民税の目安は年間で約37.63万円となります
（税額控除等があれば、より低い金額となります）。

出典：税額の計算｜大阪市
（https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000383147.html）

社会保険料

「33（30等級）」「介護保険第2号保険者に該当しない人」「協会けんぽ（全国健康保険協会）加入」という条件で、健康保険料と厚生年金保険料の金額を見てみましょう。

• 健康保険料…月額30,503円
• 厚生年金保険料…月額53,985円

厚生年金に加入している会社員は、健康保険料も厚生年金保険料も所属する会社と折半して負担することとなります。上記は折半した後の金額となるため、年収700万円の会社員個人としての負担は、上記2つを合わせて月額84,488円となります。

なお、個人事業主は厚生年金に加入できないので、会社員のような折半制度はありません。健康保険料はお住まいの自治体のルールに従って自分で全額納付し、年金保険料は国が定めた金額を全額納付します（令和6年度の国民年金保険料は1人月額16,980円）。

出典：令和6年3月分（4月納付分）からの
健康保険・厚生年金保険の保険料額表｜全国健康保険協会
（https://www.kyoukaikenpo.or.jp/~/media/Files/shared/hokenryouritu/r6/ippan/r60227osaka.pdf）

年収700万円でも不動産投資で節税できる理由

経費計上で所得を圧縮できる

不動産投資で得られる家賃収入は「不動産所得」として扱われますが、この所得から、管理費や修繕費、ローン利息、減価償却費などを経費として差し引くことが可能です。

中でも減価償却費は、実際の支出を伴わない「非現金の経費」として計上できる重要な勘定科目。実際には大きな事業収益が生じたとしても、この減価償却費を計上して帳簿上の所得を圧縮すれば、結果として節税効果につながります。

給与所得との「損益通算」で税負担を軽減

不動産所得が赤字となった場合、損失は給与所得など他の所得と相殺することが可能です。これを「損益通算」と呼び、確定申告で赤字分を差し引くことで、課税所得そのものを小さくできます。

たとえば、年収700万円の給与所得者が不動産投資で年間100万円の赤字になった場合、確定申告で損益通算をすれば、課税対象は実質600万円相当まで低下。課税所得が減れば、その分だけ税金も減ることとなります。

不動産投資で節税シミュレーション

以下の前提条件のもと、年収700万円の人がマンション投資をした場合の節税効果をシミュレーションしてみましょう。

フラット35の利用者調査によると、不動産投資のローンを組む時の年収倍率は5.3～7.6倍程度。年収700万円の人の場合、だいたい3700～5300万円程度の物件なら購入可能というイメージになります。ただし、不動産投資の場合、個人の属性によっては、さらに多くの融資を受けられる可能性もあります。

2025年7月23日時点で、大阪市阿倍野区の平均物件像が当てはまりますので、そちらの情報を基にシミュレーションしていきます。

【前提条件】

• 対象地域：大阪市阿倍野区
• 投資（購入）するマンションの広さ：
  3LDK（約78.99㎡）
• 投資（購入）するマンションの平均築年数：31年
• 投資（購入）するマンションの平均価格：
  約5,372.5万円
• 投資（購入）するマンションを貸した場合の平均家賃：
  約25.8万円
• サブリース手数料：家賃の15％（約3.75万円）
• 資金は35年返済のフルローン

出典：
物件概況：大阪府｜ハトマークサイト（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/）
賃料相場：大阪府｜ハトマークサイト（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/）
第28回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』 2023年4月～2024年3月｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所
（https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan28.pdf）
2024年度 フラット35利用者調査│住宅金融支援機構（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/flat35/index.html）

年収700万円で不動産投資をする
メリット

安定した収入が融資審査で有利になる

一般に年収700万円レベルの会社員は、金融機関から安定した収入基盤があると評価されやすく、ローン返済能力が高いと判断されます。より年収の低い会社員に比べると、低金利での融資や長期返済プランなど、有利な条件を提示される可能性が高いでしょう。

有利な条件での融資を受けられれば、返済計画にも無理が生じません。1件目で安定的な運用が実現すれば、複数物件への投資へと広げられる可能性も高まります。

節税効果と資産形成を同時に実現できる

経費計上や損益通算によって所得税・住民税を抑えつつ、家賃収入をローン返済に充てられるのが不動産投資の特徴。ローンの完済後には不動産が資産として手元に残ります。

現役時代の収入を活かして老後の安定的な収入源をつくれる点は、不動産投資の大きな魅力です。

インフレへの備えとリスク分散につながる

給与所得のみの生活では、物価上昇によって実質的な資産価値が目減りするおそれがあります。

不動産は物価の上昇とともに資産価値が高まりやすいため、インフレ対策として有効。金融資産と不動産を組み合わせれば、将来のリスク分散にもつながります。

年収700万円で不動産投資をする
デメリット

赤字が続くとキャッシュフローが
圧迫される

節税のために赤字を活用する場合でも、実際の支出が生じている点には注意が必要です。

たとえば空室や修繕費が発生すれば、家賃収入が減少します。もし赤字が長期化すれば、節税効果よりもキャッシュフローの悪化が大きくなり、安定した運用が難しくなります。

将来の売却時に「デッドクロス」が
起こるおそれ

減価償却による節税効果は初期の数年間に集中し、経過年数とともに経費計上額は減少します。その一方で、ローン返済や修繕費の支出は続くため、いずれ節税効果が得られない「デッドクロス」の時期が到来します。

特に築年数の古い物件では、デッドクロスが早く訪れる可能性があるため、早期に出口戦略を練る必要があるでしょう。

節税目的だけの投資はリスクが高い

節税だけを目的に物件を選んだ結果、立地や入居率といった本来の収益性を見失う投資になっては本末転倒。入居が安定しなければ赤字が膨らみ、ローン返済は苦しくなる一方です。

節税効果を重視する場合でも、長期的な資産運用の視点を忘れてはなりません。

節税目的で不動産投資を始める注意点

節税効果は永続しない

不動産投資による節税効果は、特に減価償却費が計上できる期間に集中します。減価償却費が計上できる期間は決まっているため、永続的に節税効果を得られるわけではありません。

節税を目的として不動産投資を行う場合でも、長期的視野に立って適切な出口戦略を練る必要があります。

信頼できる業者選びが成否を左右する

節税効果を強調する広告の中には、収益性の低い物件を紹介しているケースも少なくありません。しかしながら節税は、収益があってこそ効果を実感できるもの。安易に広告に乗らず、まずは高い収益性が期待できる物件のみを選択肢に入れるべきでしょう。

その意味では、スタートラインにおける信頼できる業者選びが、非常に大事なポイントになります。

年収700万円で不動産投資を
成功させるポイント

始める前にシミュレーションをする

すでに別の金融機関から大きな借入があったり、近い過去に金融事故の履歴があったりしない限り、年収700万円の人であれば、一般的な投資用マンションの購入に必要な融資を受けられるでしょう。

ただし、高級マンションを購入できるほどの高額な融資は金融機関によって審査が通らない場合もあります。十分な融資を受けられなければ、投資するマンションも限定的となるため、当初想定した節税効果を得られ無くなる可能性もあります。

金融機関へ融資を申し込む際には、想定される年間収支・プラス収支が持続する予想年数・出口戦略など、様々なことをシミュレーションし、決して無理のある投資に走らないよう注意する必要があります。

デッドクロス前に出口戦略を実現する

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るタイミングのこと。デッドクロス以後は、節税効果が生まれないどころか、逆に税金が高くなるのでご注意ください。

マンション購入の際には、不動産会社等の専門家に相談し、対象となる物件にデッドクロスが訪れるタイミング、デッドクロスが訪れる前の出口戦略などについて十分に検討しておく必要があります。

入居率・空室対策ができる管理会社を選ぶ

投資用不動産の管理会社を選ぶ際には、客付け力（空室対策）に強い業者を選ぶようにしましょう。

初めてマンション投資を行う方の中には、空室対策としてサブリース契約をお考えの方も多いと思われますが、多くのサブリース契約では、一定期間ごとに賃料の減額請求が行われています。度重なる管理会社からの減額請求に呼応しているうち、気が付いたら家賃収入が大きく減っていた、という事態も想定されます。

また、日管協短観によればサブリースの手数料は15％ですが、管理委託の場合は5%程度に設定している会社が多いです。さらにキャッシュに余裕が生まれますので、手数料にも注目しましょう。

安易に「サブリースなら安心」と考えず、まずは空室対策の得意な王道の管理会社を探すことが重要です。

安定運用や出口戦略のアドバイスも
含めた
信頼できる業者を選ぶ

不動産投資で節税効果を得るには、物件選びや融資条件だけでなく、信頼できるパートナーを見つけることが極めて重要です。物件の選定だけではなく、安定した運用に向けた助言や出口戦略なども含め、トータルでアドバイスできる信頼の業者をパートナーにしましょう。

以下のページでは、不動産投資で実績のある大阪のおすすめの不動産会社を厳選してご紹介しています。興味のある方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資成功のカギは入居率！
大阪のおすすめ不動産投資会社3選