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大阪市北西にある淀川区は、新淀川と神崎川の中間にある行政区。淀川区東部には大阪の玄関口・新大阪駅があり、JR在来線、東海道新幹線、大阪メトロなどの主要路線が集約されています。新大阪駅の周辺はオフィスビルが建ち並び、大手企業の本社・支社が数多く存在。一方、淀川の河川敷近くにある十三は昔ながらの商店が多くにぎやかな街です。
そんな淀川区での不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、淀川区周辺の不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京とのちがいをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている不動産投資初心者の方は、ぜひご参考にしてみてください。
目次
新大阪駅の鉄道の延伸計画で地価上昇
大阪の玄関口である新大阪駅は、鉄道の延伸計画により今後さらに交通の利便性が高まる駅として注目されています。2019年春に延伸したおおさか東線、2035年着工予定から前倒しで進められているリニア中央新幹線、さらに敦賀から新大阪を結ぶ北陸新幹線（時期未定）など複数の延伸計画が予定されています。新大阪駅周辺のエリア需要が高まれば、マンションや土地などの価格相場の上昇も見込めるでしょう。
駅チカの物件選びがカギ？
新大阪駅の延伸により、ビジネス需要が高まる可能性大。駅周辺はオフィスやホテル、マンションなどの建設が加速しています。淀川区で投資物件を選ぶなら、新大阪駅周辺または新大阪へアクセスしやすいエリアがおすすめ。たとえば新大阪駅から徒歩5分圏内でみると東中島や西中島、宮原などが狙い目です。単身赴任者向けのマンションやアパートも数多くあるため、今後の地価上昇が期待できるでしょう。
▼大阪市淀川区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が淀川区です）
淀川区と同じく、隅田川と荒川の中間地点にある東京都江東区と比較。平均賃料や平均購入価格のちがいから、初めて不動産投資に挑むならどちらのエリアがおすすめかを考察しました。
| 淀川区（大阪） | 江東区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料（平米） | 54,000円（24.34m2） | 82,000円（24.11m2） |
| 平均購入価格（平米） | 13,702,400円（23.56m2） | 22,217,100円（23.47m2） |
※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2019年11月5日時点の情報）。
表面利回り・初期費用でみるなら淀川区！
比較表をみると江東区のほうが平均賃料が高く、年間の家賃収入にすると33.6万円ほど多くなるようです。しかし、上記の数値をもとに表面利回りを試算（賃料×12ヵ月÷購入価格）すると
このように、大阪のほうが有利であることが分かります。
さらに淀川区の物件は江東区より約850万円安く購入できるため、ローンの負担も軽減されます。賃料・購入価格それぞれの平均平米数が異なるため正確な比較とは言えませんが、表面利回りとローン負担の観点から淀川区のほうがおすすめです。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市淀川区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します！
※2019年11月5日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,570万円 | 5.96% | 「東三国駅」徒歩1分 | 7.8万円 | 10年 | 1K 30.47m2 |
| 物件B | 1,430万円 | 5.29% | 「東三国駅」徒歩7分 | 6.3万円 | 5年 | 1K 22.26m2 |
| 物件C | 1,560万円 | 5.26% | 「西中島南方駅」徒歩3分 | 6.84万円 | 5年 | 1K 21.60m2 |
東京・江東区の同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件D | 2,980万円 | 4.15% | 「清澄白河駅」徒歩2分 | 10.3万円 | 6年 | 1K 25.74m2 |
| 物件E | 2,490万円 | 4.05% | 「亀戸水神駅」徒歩9分 | 8.4万円 | 5年 | 1K 25.79m2 |
| 物件F | 2,780万円 | 3.93% | 「森下駅」徒歩1分 | 9.1万円 | 6年 | 1K 23.11m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
淀川区の利回りは5%以上
投資物件事例の家賃収入をみると、江東区のほうが1ヵ月あたり0.6～4万円、年間にすると7～48万円高くなり魅力的に見えます。しかし、その分物件価格は高額になりますし、多額のローンを組まなければなりません。月々の返済額が大きくなるため、万が一空室が出た場合は返済が苦しくなります。
また、江東区の投資物件は利回り4%前後であるのに対して、淀川区の物件は3事例とも利回り5%以上という数値に。さらに今後は新大阪駅の延伸計画によりエリア自体の需要が伸びていくことが予測できるため、家賃相場の上昇も期待できます。
大阪市淀川区は、新淀川と神崎川に囲まれた水の都。新大阪エリアは鉄道の延伸計画により、ますます発展していくことが予想できます。ニーズが高まり地価上昇が進んでいる今こそ、淀川区で不動産投資を始めるチャンス。このチャンスを最大限活かすためには淀川区の地域情報に強いプロの協力が必要であり、不動産投資会社の選定が重要なカギを握ります。
そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較してみました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集を協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットもあるようです。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||