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さて、コラム第3回では、物件選びを取り上げます。
不動産投資サイトで物件情報を検索してみると、利回りと販売価格ばかりに目がいきます。ただ、本格的に物件選びをする段階になると、アパートかマンション、新築・中古どちらがよいかと悩まれる人が多いようですね。そこで、それぞれの特徴を一覧比較してみました。
利回り・融資の受けやすさ・空室リスク・賃料・維持費・値崩れリスクの6項目で比較しました！
| 新築 | 中古 | |
|---|---|---|
| 利回り | 物件の購入価格が高くなるため、利回りは低い。 | 安く購入できるので、利回りは高い。 |
| 【管理人からの一言】 一般的に中古のほうが利回りが高いとされていますが、入居者がつかなければ本末転倒。中古を選ぶなら、過去の入居者履歴といったデータを確認することは必須です。 |
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| 融資の受けやすさ | いずれもフルローン可能。 | |
| 【管理人からの一言】 「融資を受けられるか」は、その物件が将来にわたり家賃収入を見込める評価の高い物件なのか、そしてオーナーご自身に対する評価によるもの。そのため新築・中古問わず、その物件の収益性とご自身の属性評価が大切になってきます。 |
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| 空室リスク | 一般的に新築は人気のため空室率が低い。 | 過去の入居履歴から分析できる。 |
| 【管理人からの一言】 新築は市場でも人気なので空室率が低いものの、2回目以降が読みづらいのが難点。対する中古は過去の履歴からある程度予測は立てられます。とくに築浅物件であれば、その分人気も高い傾向にあります。 |
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| 賃料 | 同じ条件の物件では、中古より家賃が高めに設定できる。 | 新築時と比べ安い可能性は高いが、賃料は安定している。 |
| 【管理人からの一言】 新築の場合、1回目と2回目の賃料が変わるケースが多く、収支予測が立てられないのがデメリット。中古はすでに安定している分、値崩れリスクが低いため、収支計画が立てやすいのがメリットです。 |
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| 維持費 | 修繕計画があるため積立計画を立てられる。 | 修繕履歴や積立金の金額を確認できる。 |
| 【管理人からの一言】 中古物件の投資でよくある失敗談として語られるのが、高額な修繕費用の支払いによる収支計画の乱れ。ですが、実際にそんなことってあるんでしょうか…。修繕履歴を確認すればある程度は防げると思うのですが… |
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私の主観では、初心者は新築ではなく中古物件を選んだほうが良いかと思っています。
新築のメリットとして高い賃料を設定できることがあげられますが、高い賃料を設定できるのはその物件が「新築」である１回目の入居時のみ。2回目の入居者が入る際には最初の賃料設定から大幅に下がることがほとんどなので、収支計算が狂いやすくなるのです。
次に、投資先物件が存在する大阪の中心部では人気の高い駅近は既存物件が占めているため新築物件はほぼ望めません。つまり、これからの新築は駅から少し離れた立地が前提となるため、それだけ空室リスクも高くなるわけです。
そこで私がオススメしたいのが、駅近・築浅の中古物件。値崩れや空室リスクを最小限に減らすことができるほか、中古物件であれば、投資を始める前に賃料や入居率を知り、成功するかどうかを実績から鑑みることができます。したがって、リスクを減らして投資を始めたい初心者にこそ、中古物件がオススメと言えるのです。
先に申し上げておくと、一棟マンション投資は複数の区分マンションを同じ立地で持つことと同じですので、以下の比較表はあえて区分マンションを1戸のみ所有した場合で書き出しました（わかりやすい比較にならないので…^^;）。
| 一棟 | 区分 | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 高額のローンを組むことになる。 | 少額で始められる。 |
| 【管理人からの一言】 当然、マンション一棟を買うのと区分を買うのとでは購入価格は大きく異なりますので、物件の収益性や融資額などを適切に判断できるか否か、その知識レベルに応じて、規模を大きくしていくに越したことはありません。 |
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| 収益性 | キャッシュフローが大きい。 | キャッシュフローが小さい。 |
| 【管理人からの一言】 区分は管理費や共益費、修繕積立費などを差し引いて考えなければならず、大きな収益になりにくいのがデメリット。そのため複数の区分マンションを所有する方も少なくありません。 |
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| 空室リスク | 一定の空室率であれば収益性を担保できるが、それ以下になると返済負担が大きくなる。 | 空室が生じると、ダイレクトに収益へ影響が出る。 |
| 【管理人からの一言】 区分の場合は1戸のみだと収入が0か100かになりますが、一棟の場合はそうはなりません。複数の区分マンションを購入する投資家が多いのは、そうしたリスク回避のためのものです。 |
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| 維持費 | 修繕費用の規模が大きい。 | 修繕費用の規模が小さい。 |
| 【管理人からの一言】 一棟マンションを持つ大家さんは一定期間で大規模な修繕が必要となることを念頭に積立をしなければなりません。加えて、固定資産税や都市計画税などの税金も一棟のほうが高額になります。 |
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| リスク分散 | 自然災害・入居者トラブルなどのリスクを分散できない。 | 異なるエリアの物件を複数所有することでリスクを分散しやすい。 |
| 【管理人からの一言】 今の時代、地震で倒壊するマンションは0に等しいと思いますが、入居者トラブルや事故（自殺・殺人）などは起こらないとは言い切れません。そうした事例があるだけで一気に退去者が出てしまうことが多くあります。果たして一棟のリスクは低いと断言できるのでしょうか…。 |
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最後の比較項目で気づいた方も多いと思うのですが、あらゆるリスクを想定すると、結局は、一棟も区分も複数の物件を所有する話に落ち着くわけです。
そうであるなら、空室リスクの低い駅チカ区分マンションを異なる地域で複数所有することが、合理的だと言えます。
複数の物件を所有すると、それだけ管理の手間が煩雑になるデメリットもありますが、大家になった私から言わせると心配ご無用！
賃貸管理業務のほとんどはパートナーの管理会社さんが行ってくれます。退去者が出た際や修繕が必要になったタイミングでたまに呼ばれることもありますが、必要な判断材料やアドバイスはパートナーの管理会社さんがしてくれるので、私は最終判断をするだけ。あとは、毎月の収支がどれくらいかをチェックする程度です＾＾
ですので、まずは信頼できるパートナーさんを探すことが、一番のリスク対策であり、成功のカギなのかもしれませんね！
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||