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こちらの記事では、2022年に発表された、大阪・梅田の大阪マルビルの建て替えに関するニュースを紹介しています。大阪の高層ビルの先駆けとして多くの人に愛されてきた大阪マルビルは、不動産投資にどのような影響を与えると考えられるのでしょうか。
大阪・梅田にある大阪マルビルは1976年に誕生した、円筒型の高層ビル。地上30階・地下2階、高さ123.92mという高さと画期的なデザインが印象的なこのビルは、JR大阪駅から徒歩3分の場所にあります。完成当時はこの周辺では唯一の高層ビルとして圧倒的な存在感を示してきたこと、そしてさまざまなテナントが入居していることから多くの人が足を運んできたこの大阪マルビルですが、2022年5月のプレリリースにて建て替え計画が発表されています。
大阪マルビルは、建設以来話題性の高い商業施設が入居するとともに情報発信基地としても活用されてきた、いわば大阪のランドマーク的な存在。しかし建築から50年近く経過したことによる老朽化や、周辺施設との競争力を高めるために施設の建て替えが決定されました。この建て替えによって、さらに高品質のサービスを提供可能な複合ビルとして生まれ変わる予定となっています。
大阪マルビルの建て替えに関しては、2023年の夏ごろから解体工事を行い、完成は2030年の春を予定しているとのこと。建て替え後は、現在の大阪マルビルよりもさらに高層化する予定です。
現在の大阪マルビルは、大阪第一ホテルが中心となっており、その他35のテナントから構成されています。飲食店や物販店舗などが入居していますが、今回の建て替えによって新たな機能が追加される見込みです。例えば多目的に利用できる大型のホール、高機能なオフィスが設置されるなど、新たな賑わいや交流の場としての役割が期待されています。
近年、梅田では再開発が多く行われており、まさに「再開発ラッシュ」ともいえる状況。例えば「うめきた2期（大阪駅北側の大規模開発プロジェクト）」や、「梅田三丁目計画（仮称・旧大阪中央郵便局跡地の再開発）」などがあります。
今回、長年多くの人から愛されてきた大阪マルビルも再開発が行われることになり、新たに生まれ変わります。建て替えによってどのような変化があるのか、どのような存在感を示してくれるのかといった期待が高まります。このことから、こちらのエリアは今後もぜひ注目しておきたいところです。
この大阪マルビルの建て替え中の期間には、大阪・関西万博が開催されます。ちょうど現在の大阪マルビルを解体した後の期間に万博の開催期間となりますが、2025年4月13日から10月13日までの期間は万博会場にアクセスするためのバスターミナルとして、この敷地が暫定的に貸し出される予定となっています。
敷地内には待合スペースやバスの発着場、待機場なども設けられる予定です。国内はもとより、世界中からも訪れる多くの万博来場者がスムーズに移動できるよう、運行をサポートする役目を果たすでしょう。
大阪駅から徒歩3分の場所となるため、バスターミナルとして利便性が高いのはもちろん、多くの人がこのエリアを利用することもあり、不動産投資の視点からも注目しておきたいエリアであるといえるのではないでしょうか。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||