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大阪市西区は、交通の便の良さと大阪のビジネス街に隣接していることから、通勤に便利な場所です。もともと家具の街として知られていた堀江には、近年、アパレルショップや雑貨屋、カフェなどのオシャレな店が立ち並び、多くの人が集まっています。靭公園をはじめ公園も多く、少し歩けば緑を楽しむことができます。都会ならではの便利さと閑静さが同居する、若者から年配の方まで、誰もが住みやすい街だと言えるでしょう。
そんな西区での不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが西区の不動産投資事例や地価変動・需要状況、また今後の展望をまとめました。
目次
大きなカーブを描いて地価上昇中
2013年から地価は右肩上がりで、10年前と現在を比べると約200万円から約300万円と1.5倍の上昇を見せており、目を見張るものがあります。もちろん、本町などのオフィス街を含んだ上での上昇率ではありますが、立地条件から考えると、むしろそれまでがかなり割安感があったとも言えます。
西区は地下鉄の線が複数通っており、区内であればいずれかの駅までは徒歩でじゅうぶんに行ける距離。それぞれの駅近くにも多数のマンションが建設されています。交通の便やおしゃれさは独身の若者層を取り込めますし、環境の良さや買い物の選択肢の多さなどから、ファミリー向けの物件の需要も高くなっています。実際、西区の子どもの数は増えており、区内の中学校では教室数の不足が危ぶまれているほど。
西区の学校に通うお子さんがいらっしゃるファミリー層からの分譲マンションのニーズはもちろん、単身者、またはいずれ郊外に戸建てを…と考えるファミリー層による賃貸物件の需要も益々増していくでしょう。このように西区はさまざまな年代の方に魅力的なエリアであり、住まいのニーズはさらに増えていくことが予想できるので、地価の上昇は今後も引き続き期待できそうです。
参照元：土地DATA（https://tochidai.info/osaka/osaka-nishi/）
▼大阪市西区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が西区です）
梅田や難波へのアクセスが良好で、働き盛りの子育て世代から人気の高い西区。西区堀江エリアはお洒落なカフェやアパレルショップが立ち並び、若い世代からも注目を集めています。こちらでは西区同様、若い世代からの支持が厚い東京都渋谷区と比較しました。
| 西区（大阪） | 渋谷区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料（平米） | 66,180円（24.63m2） | 115,476円（22.22m2） |
| 平均購入価格（平米） | 15,380,800円（24.03m2） | 46,215,385円（30.28m2） |
※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2019年9月5日時点の情報）。
初期投資費用を安くあげられる西区が有利
比較表を見ると、同程度の広さでは渋谷区の物件の方が2倍近く高い賃料を設定することができ、一見どうせ投資するならやはり東京の物件だと思われるかもしれません。しかし、購入価格を見ると、渋谷区の物件価格は西区の物件の3倍以上。単純計算すれば同じ投資額で、渋谷区と同程度の物件を西区では3件持てることになり、賃料収入も西区が大幅に増加します。また、投資額としていきなり渋谷区の金額は難しくても、西区の金額なら手が出しやすいと考えることもできます。
賃料の相場はマンションの築年数に応じ、当初の額をキープするのが難しくなっていく可能性も考慮すると、同程度のスペックの物件であれば、初期投資費用を安くあげられる物件の方が有利だといえるでしょう。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市西区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。
※2019年9月5日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,520万円 | 5.45% | 「阿波座駅」徒歩8分 | 6.9万円 | 11年 | 1K 24.3m2 |
| 物件B | 1,530万円 | 5.41% | 「阿波座駅」徒歩8分 | 6.9万円 | 11年 | 1K 24.3m2 |
| 物件C | 1,560万円 | 5.31% | 「阿波座駅」徒歩8分 | 6.9万円 | 11年 | 1K 24.3m2 |
東京・渋谷区の同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件D | 2,480万円 | 4.74% | 「渋谷駅」徒歩13分 | 9.8万円 | 22年 | 1K 25.33m2 |
| 物件E | 2,850万円 | 4.50% | 「代々木駅」徒歩5分 | 10.7万円 | 7年 | 1R 26.79m2 |
| 物件F | 2,900万円 | 4.22% | 「渋谷駅」徒歩8分 | 10.2万円 | 7年 | 1K 23.06m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
ポイントは物件価格から見る利回り率。西区の物件の利回りは渋谷区と比べ、平均して1％近く上回っています。ここ最近の需要の高まりからも西区における空室の心配はあまり要らないのではないかと私は考えています。またさらなる地価上昇による利回り率のアップも期待できます。
賃料から考えると、渋谷区のほうが3～4万円ほど多く家賃収入が得られるのは間違いありません。ですが、空室時の損失額が大きいことや返済ローンの負担を考慮すると、副業で投資をお考えの初心者の方々には、大阪で不動産投資をスタートさせることをオススメします。
大阪市西区エリアの特性を見ていくと、今後益々の発展が見込める、全体的に不動産投資にふさわしいエリアといえるでしょう。とはいえ、実際にどのような物件が投資する側にとって安心、かつ確実であるかについてはやはり西区の不動産投資事情に詳しく、かつ経験が豊富な不動産会社に問い合わせてみるのが良いでしょう。
そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しています。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集を協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||