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「これぞ大阪」というような雰囲気が漂う難波エリア。大阪市中央区・浪速区にまたがる、大阪の2大繁華街・ミナミの中心街です。道頓堀あたりのランドマークは、多くの人が思い浮かべるコテコテの大阪イメージ。国内だけでなく海外からもたくさんの観光客が訪れる、365日賑わいを見せるエリアです。
そんな難波エリアでの不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、難波の不動産投資事情についてまとめました。
2020年6月時点での大阪市の地価変動率（公示地価）を見ると、難波を有する中央区は17.38％上昇、浪速区は15.56％上昇しており、西区に次ぐ2位・3位の上昇率となっています。どちらも地価は2014年から右肩上がりに成長しており、今後もさらに上昇していくことが予想されます。
また、2019年の大阪市における人口異動の内訳を見ると、浪速区の転入率は159％（人口増加率は25.1％）、中央区の転入率は149.9％（人口増加率25.7％）と、大阪市のTOP2を独占しています。どちらのデータをもとにしても、今後も将来性に期待できる投資エリアと言えるでしょう。
参照元：大阪市の令和元年（平成31年）中の人口の動き（https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000491731.html）
参照元：土地DATA（https://tochidai.info/osaka/）
南海電鉄や株式会社ニッピが主導する再開発も進行しています。2018年10月には難波の新たなランドマークとなる「なんばスカイオ」が開業。難波の北側・心斎橋では大丸心斎橋店本館の建て替えがスタートしており、2019年9月に新本館が開業、2020年秋の北館リニューアルをもってグランドオープンとなります。
さらに、2023年半ばには、難波中2丁目にて日本進出となるセンタラ・ホテル＆リゾートのハイエンドホテルがオープン予定…と再開発ラッシュが目白押しとなっています。着々と進む再開発で、今後もより魅力的なエリアへと進化していくことが予想できます。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、難波エリアの投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
※2020年6月26日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 構造 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件例1 | 1,210万円 | 6.45% | 「難波駅」 徒歩5分 |
6.5万円 | 14年 | RC造 | 1K 23.10m2 |
| 物件例2 | 1,420万円 | 5.07% | 「難波駅」 徒歩5分 |
6.0万円 | 5年 | RC造 | 1K 21.66m2 |
| 物件例3 | 1,530万円 | 5.41% | 「難波駅」 徒歩5分 |
6.9万円 | 14年 | RC造 | 1K 23.05m2 |
| 物件例4 | 1,260万円 | 5.62% | 「難波駅」 徒歩6分 |
5.9万円 | 13年 | RC造 | 1K 25.42m2 |
| 物件例5 | 1,580万円 | 5.16% | 「なんば駅」 徒歩7分 |
6.8万円 | 13年 | RC造 | 1K 25.42m2 |
難波エリアは古くからの商店街と現代的な商業エリアが混在する、大阪有数の観光地です。優れた利便性から、地価変動率も人口増加率も右肩上がりが続いており、すでに魅力的な街ながら、将来性にも期待できる投資エリアとして注目されています。とくに、難波有する浪速区・中央区は一人暮らし世帯の割合が高いので、ワンルームタイプの投資マンションがおすすめです。
ただ、勢いのあるエリアだけに、ライバルとなる投資家が多いのが懸念事項。また、今後の発展性や居住ニーズを捉えた物件選定も重要です。そこでカギとなってくるのが、どの不動産投資会社にサポートを依頼するかでしょう。
そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||