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聖徳太子が創建したとされる四天王寺や、ファミリー層に愛される天王寺動物園、世界のアートが堪能できる大阪市立美術館など、定番の観光スポットが多く点在する天王寺区は、天王寺駅や上本町駅といったメガターミナルを有し、主要都心部や近畿圏へのアクセスが良いエリアです。大阪有数の文教地区としても知られており、ファミリー層から単身者まで幅広い需要が見込まれています。投資家の方の中には「どのような相場観やスペックで物件を選べばよいのか」が分からない方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは天王寺区における相場や東京都文京区との比較など、さまざまな観点から解説していきます。
目次
再開発効果で地価上昇
天王寺区では周辺エリアにおいて2014年にオープンした「あべのハルカス」や2015年にオープンした「てんしば」など、さまざまなメディアで取りあげられた施設の影響により、国内外の観光客が多く集まるようになりました。これらの影響は今後も一定程度持続する見込みで、今後も地価上昇が期待されています。
また、市内有数の文教地区でもあり、落ち着いた住環境を求める層からも高い支持を集めています。なかでも人気が高いのは、天王寺駅に出やすく静かな街並みが広がる大道・堀越町エリアや、「上六（うえろく）」の愛称で親しまれミナミにも近い上本町駅周辺です。こうした文教地区は特に子育て世帯からのニーズが強く、マンション・アパートともに安定した賃貸需要が見込まれます。
▼大阪市天王寺区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が天王寺区です）
天王寺区同様、文教地区として知られている東京都文京区と比較。平均賃料や平均購入価格の違いから、初めて不動産投資に挑むならどちらのエリアがおすすめかを考察しました。
| 天王寺区（大阪） | 文京区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料 | 9万円 | 24万円 |
| 平均購入価格 | 4,477万円 | 9,739万円 |
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の売買物件相場 大阪市天王寺区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/） 東京都文京区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/13/）
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の賃貸物件の賃料相場 大阪市天王寺区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/） 東京都文京区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/13/）
リスクを抑えた投資には天王寺区がおすすめ
大阪市天王寺区と東京都文京区について、売買金額相場と賃料相場を調べてみました。
売買価格ではおよそ2倍、賃料では3倍弱、文京区の方が高額であることが分かりました。表面利回りを計算すると文京区の方がやや上回る結果になりますが、平均購入金額がほぼ1億円と非常に高額であり、借入を伴う投資としてはリスクが高すぎます。それよりも投資額を抑えられる天王寺区の物件を選び、万が一の空室リスクに備える方が手堅い選択と言えるでしょう。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 2,200万円 | 3.24% | 「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」 徒歩4分 |
6.6万円 | 11年 | 1K 23.49㎡ |
| 物件B | 1,770万円 | 4.4% | 「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」 徒歩2分 |
7.1万円 | 10年 | 1K 23.9㎡ |
文教区で同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件C | 2,090万円 | 4.59% | 「千駄木駅」 徒歩6分 |
8.8万円 | 28年 | 1K 23.84㎡ |
| 物件D | 2,198万円 | 4.53% | 「後楽園駅」 徒歩10分 |
9.1万円 | 25年 | 1K 23.1㎡ |
参照元： LIFULL HOME'S 不動産投資（https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/addr11=27&mcity[]=2701/）
堅実な低リスク投資におすすめ
天王寺区と文京区の売り物件を比較すると、2倍とまではいかないものの文京区の方が価格は高めです。利回りについても天王寺区の3〜4％程度に対して文京区は4％台半ばとなっており、収益性の高さでは文京区の物件に軍配が上がります。しかし、その分借入や手出しが多くなってしまいますので、堅実に低リスクで投資物件運用をしたいと考える方には天王寺区がおすすめです。
天王寺区は文教地区としての落ち着きを持ちながら、都市としての発展も続けているエリアです。地価や需要の動向に加え、リスクを抑えた投資ができる点でもおすすめのエリアと言えます。ただし不動産投資はエリアだけでなく物件選びも重要なポイントになります。地域の動向を踏まえてアドバイスをくれる不動産会社のパートナーを探しましょう。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社