公開日： ｜更新日：
年収1,000万円を超えると、高所得層の仲間入りをしたという実感を得られる一方で、「思ったほど手元に現金が残らない」という現実に直面しがちです。その大きな要因は、社会保険料の負担増に加え、税率が跳ね上がることで、昇給分の多くが差し引かれてしまうことにあります。こうした「額面と実感の乖離」を解消する有効な手段として、不動産投資による節税対策が注目されています。
年収1,000万円前後の層が、なぜ他の投資以上に不動産投資を節税手段として選ぶのか。その背景には、日本の税制構造と不動産特有の会計処理が深く関係しています。
日本の所得税は、所得が高くなるほど税率も上がる累進課税制度を採用しています。年収1,000万円を超えると所得税率は23％（住民税と合わせると約33％）に達し、これが効率的な資産形成を阻む大きな要因となります。
高所得者には所得制限の網がかかります。配偶者控除が適用外となるほか、児童手当の給付額が減額（所得制限限度額超）されるなど、制度上の「優遇」が失われるケースが少なくありません。
不動産投資では、建物の減価償却費などを活用すれば、帳簿上で意図的に「赤字」を作ることが可能です。この赤字を給与所得と合算（損益通算）することで、課税対象額を大幅に圧縮できます。また、年収1,000万円という信用力があれば有利な条件で融資を受けられるため、自己資金で運用する以上に大きな節税効果を狙える点もメリットと言えます。
年収1,000万円世帯における税金と社会保障の現状を整理しましょう。所得税・住民税に加えて、健康保険や厚生年金などの社会保険料が差し引かれた結果、実際の手取り額がどの程度になるかをイメージしましょう。
所得税とは、課税所得金額に応じて課される税金のこと。会社員の場合、年収から基礎控除、社会保険料控除、給与所得控除を差し引いて課税所得金額が算出されます。
年収1000万円の方の所得税の目安を確認してみましょう。
年収1000万円
－基礎控除48万円
－社会保険料控除134万円
－給与所得控除195万円
＝課税所得金額623万円
課税所得金額約623万円に対する所得税率は20％で、控除額は427,500円なので、所得税は約82万円となります。
出典：No.2260 所得税の税率｜国税庁
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/
2260.htm）
住民税の計算方法は自治体により異なります。また、控除項目や金額は世帯ごとに異なるため、同じ年収1000万円の方でも、住民税が一律になるわけではありません。
以上を踏まえ、大阪に居住する年収1000万円の人の住民税の目安を見てみましょう。
以上を合計すると、年収1000万円の方の住民税の目安は年間で約62.83万円となります（税額控除等があれば、より低い金額となります）。
出典：税額の計算｜大阪市
（https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000383147.html）
「年収1000万円（40等級）」「介護保険第2号保険者に該当しない人」「協会けんぽ（全国健康保険協会）加入」とすると、健康保険料と厚生年金保険料の金額は次の通りです。
一定の条件を満たした会社員は厚生年金に加入することとなります。この場合、健康保険料や厚生年金保険料は会社と折半して納付することとなります。上記は折半後の金額なので、年収1000万円の方の社会保険料の自己負担額は、合わせて月額102,386円となります。
なお、個人事業主は厚生年金に加入できないため、会社との折半制度やそれに類した制度はありません。健康保険料は自治体のルールで決められ、年金保険料は国のルールで決められます（令和6年度の国民年金保険料は1人月額16,980円）。
出典：令和6年3月分（4月納付分）からの
健康保険・厚生年金保険の保険料額表｜全国健康保険協会
（https://www.kyoukaikenpo.or.jp/~/media/Files/shared/
hokenryouritu/r6/ippan/r60227osaka.pdf）
以下の前提条件のもと、年収1000万円の人がマンション投資をした場合の節税効果をシミュレーションしてみましょう。
一般的に不動産投資のローンを組む時の年収倍率は7～10倍と言われています。年収1000万円の人の場合、だいたい7000万円程度の物件なら購入可能というイメージになります。
2025年7月23日時点で、大阪市西区の平均物件像が当てはまりますので、そちらの情報を基にシミュレーションしていきます。
【前提条件】
※シミュレーションが複雑になるので金利は割愛。千円未満切り捨て。
出典：
・物件概況：大阪府｜ハトマークサイト（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/）
・賃料相場：大阪府｜ハトマークサイト（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/）
・第28回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』 2023年4月～2024年3月｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所
（https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan28.pdf）
上の前提条件の中では、マンション運用中の支出として「ローン返済」と「サブリース手数料」があることが分かります。これら支出を年間賃料から差し引くと次の通り。
年間賃料－年間ローン返済額－年間サブリース手数料
＝約266.4万円－約199万円－約39.9万円
＝約27.3万円
約27.3万円の利益が生まれました。このうち、課税所得金額に該当する部分が課税される形となります。所得が増えた分、金額はわずかですが税金が増えます。
不動産投資では、不動産の購入代金を「減価償却費」として経費計上することができます。経費計上できるということは、その分だけ課税所得金額を減額できるということ。平均的なマンションの減価償却期間（24年間）を前提に、減価償却を経費計上した後の収支を見てみましょう。
年間賃料
－（年間減価償却費＋年間サブリース手数料）
＝約266.4万円－（約290万円＋約39.9万円）
＝▲約63.8万円
純粋なキャッシュフローは20万以上のプラスになりましたが、減価償却費を計上した帳簿上の収益だと約63.8万円のマイナスとなり、課税所得を大きく下げることができます。
減価償却期間（マンションの場合は平均24年間）、この状態が続くことになるため、トータルでの節税額は決して低くありません。当然、投資対象が1つではなく2つになれば、その分だけ節税効果が高まる可能性があります。
不動産投資で年間約64万円の会計上の赤字（減価償却費等）が発生したと仮定し、大阪市在住のケースで試算します。
損益通算により課税所得が下がると、所得税と住民税が軽減されます。今回の条件では、所得税が約14.7万円、住民税が約6.4万円、合計で約21.1万円の税負担が抑えられる計算です。
不動産投資による現金収支（キャッシュフロー）で得た＋27万円に、この還付・軽減された税額を合わせると、最終的な世帯の手取り額は約48万円増加します。社会保険料自体は給与額に基づき約148万円（介護保険該当なしの場合）で据え置きとなりますが、税制面での優位性を活かすことで、実質的な可処分所得を確実に押し上げられるでしょう。
出典：
税額の計算│大阪市（https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000383147.html）
No.1410 給与所得控除│国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1410.htm）
節税を意識するあまり、物件本来の収益性を見失ってはいけません。次の基準を踏まえ、慎重に物件を選定することが重要です。
新築のRC（鉄筋コンクリート）造マンションは、法定耐用年数が47年と長く設定されているため、1年あたりの減価償却費が少なくなり、所得を圧縮する効果が限定的になります。節税を主目的とするならば、償却期間を短く取れる物件検討も視野に入れるべきでしょう。
「節税＝赤字」という言葉を履き違え、手元の現金まで持ち出し（赤字）にしてしまうのは本末転倒です。減価償却費という「支出を伴わない経費」によって帳簿上を赤字にしつつも、実際のキャッシュフローはプラス、あるいは現状維持（トントン）できる物件を選ぶのが鉄則といえます。
将来的な「デッドクロス（ローン元金返済額が減価償却費を上回る状態）」を見越し、早い段階で出口戦略を練っておかなければなりません。適切なタイミングでの繰り上げ返済や買い増しによる償却費の再確保など、長期的なシミュレーションが不可欠です。
さらに資産規模を拡大させる段階では、個人所有から法人化への移行が有力な選択肢となります。
個人では所得が増えるほど税率が高まりますが、法人を設立して家族を役員に迎えれば、給与として所得を分散できます。家族も給与所得控除を受けられるため、世帯全体の課税対象額を劇的に抑えることが可能です。また、法人名義での資産保有で、かつ法人が株式会社であれば、将来的な相続対策としてもスムーズな承継を助けます。
所得が一定水準を超えると、所得税よりも法人税の方が税率が低くなる「逆転現象」が起こります。経費として認められる範囲も広がるため、より柔軟な節税対策も可能になります。
ただし、法人住民税の均等割や税理士報酬などの維持コストも発生するため、しっかりと事前の収支計算を行うようにしましょう。
現在大きな借入をしていたり、過去に金融事故（クレジット未払いなど）を起こしていたりしない限り、年収1000万円の人であれば、投資用マンション用の融資を受けられることでしょう。
ただし、年収が1000万円あっても、融資額には上限があります。場合によっては想定していた高級マンションに投資できず、当初見込んでいた節税効果が得られない可能性もあります。
受けられる融資額に応じ、満足できる節税効果を得られるかどうか、十分にシミュレーションして不動産投資を行いましょう。
ローンの元金返済額が減価償却費を上回るタイミングのことを、デッドクロスと言います。デッドクロスのタイミングが到来すると、以後は節税効果が生まれません。それどころか、逆に税金が高くなってしまいます。
投資用マンションを購入する際には、デッドクロスのタイミングや出口戦略などについて、不動産会社とともにしっかりと検討しておくことが大切です。
マンション投資初心者の中には、「サブリース契約をすれば空室が生じても安心」と考えている方がいるかもしれません。ところがサブリース契約では、一定期間ごとに管理会社から家賃の減額請求が行われることが一般的です。サブリース契約の状態が長く続けば、当初より家賃収入が大幅に減ってしまうことにもなりかねません。
また、日管協短観によればサブリースの手数料は15％ですが、管理委託の場合は5%程度に設定している会社が多いです。さらにキャッシュに余裕が生まれますので、手数料にも注目しましょう。
サブリースを検討する前に、まずは「客付け力（空室対策）」に強い堅実な管理会社を探すことをおすすめします。
不動産投資で着実に節税して資産を築くには、物件の質はもとより「誰と組むか」が大きく成否を分けます。初心者が避けるべきは、表面的な節税メリットのみを強調し、管理体制や空室リスクの説明を疎かにする業者です。
特に競争の激しい大阪エリアでは、地域に根ざした入居率の高い物件提案ができるパートナーが心強い味方となります。物件の選定から契約、そして長期的な運用まで、戦略的なシミュレーションを共有できる専門家を選んだうえで、確実な第一歩を踏み出しましょう。
不動産投資成功は「入居率」がカギ！
大阪のおすすめ不動産投資会社3選
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社