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年収1000万円の人の一般的な納税額の目安と、不動産投資で得られる節税額の目安をご紹介します。節税の具体的な計算シミュレーションも行ってみましたので、ぜひ確認してみてください。記事の下部では、年収1000万円の人が不動産投資で成功するためのポイントもまとめています。
まずは、年収1000万円の方の一般的な税金の目安を確認してみましょう。
所得税とは、課税所得金額に応じて課される税金のこと。会社員の場合、年収から基礎控除、社会保険料控除、給与所得控除を差し引いて課税所得金額が算出されます。
年収1000万円の方の所得税の目安を確認してみましょう。
年収1000万円
－基礎控除48万円
－社会保険料控除134万円
－給与所得控除195万円
＝課税所得金額623万円
課税所得金額約623万円に対する所得税率は20％で、控除額は427,500円なので、所得税は約82万円となります。
出典：No.2260 所得税の税率｜国税庁
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/
2260.htm）
住民税の計算方法は自治体により異なります。また、控除項目や金額は世帯ごとに異なるため、同じ年収1000万円の方でも、住民税が一律になるわけではありません。
以上を踏まえ、大阪に居住する年収1000万円の人の住民税の目安を見てみましょう。
以上を合計すると、年収1000万円の方の住民税の目安は年間で約62.83万円となります（税額控除等があれば、より低い金額となります）。
出典：税額の計算｜大阪市
（https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000383147.html）
「年収1000万円（40等級）」「介護保険第2号保険者に該当しない人」「協会けんぽ（全国健康保険協会）加入」とすると、健康保険料と厚生年金保険料の金額は次の通りです。
一定の条件を満たした会社員は厚生年金に加入することとなります。この場合、健康保険料や厚生年金保険料は会社と折半して納付することとなります。上記は折半後の金額なので、年収1000万円の方の社会保険料の自己負担額は、合わせて月額102,386円となります。
なお、個人事業主は厚生年金に加入できないため、会社との折半制度やそれに類した制度はありません。健康保険料は自治体のルールで決められ、年金保険料は国のルールで決められます（令和6年度の国民年金保険料は1人月額16,980円）。
出典：令和6年3月分（4月納付分）からの
健康保険・厚生年金保険の保険料額表｜全国健康保険協会
（https://www.kyoukaikenpo.or.jp/~/media/Files/shared/
hokenryouritu/r6/ippan/r60227osaka.pdf）
年収1000万円の人がマンション投資をした場合の節税効果をシミュレーションしてみましょう。不動産と投資条件は下記になります。
【前提条件】
※シミュレーションが複雑になるので金利は割愛
出典：
・物件概況：大阪府｜ハトマークサイト（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/）
・賃料相場：大阪府｜ハトマークサイト（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/）
・第28回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』 2023年4月～2024年3月｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所
（https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan28.pdf）
上の前提条件の中では、マンション運用中の支出として「ローン返済」と「サブリース手数料」があることが分かります。これら支出を年間賃料から差し引くと次の通り。
年間賃料－年間ローン返済額－年間サブリース手数料
＝約90万円－約67万円－約13万円
＝約10万円
約10万円の利益が生まれました。この10万円のうち、課税所得金額に該当する部分が課税される形となります。所得が増えた分、金額はわずかですが税金が増えます。
不動産投資では、不動産の購入代金を「減価償却費」として経費計上することができます。経費計上できるということは、その分だけ課税所得金額を減額できるということ。平均的なマンションの減価償却期間（24年間）を前提に、減価償却を経費計上した後の収支を見てみましょう。
年間賃料
－（年間減価償却費＋年間サブリース手数料）
＝約90万円－（約98万円＋約13万円）
＝▲約21万円
お金の流れ通りに計算すれば約10万円のプラスなので税金が上がりますが、減価償却費を計上すると約21万円のマイナスとなるため税金が下がります。両者の差額31万円に該当する分の税金が減る、ということになります。
減価償却期間（マンションの場合は平均24年間）、この状態が続くことになるため、トータルでの節税額は決して低くありません。当然、投資対象が1つではなく2つになれば、その分だけ節税効果が高まる可能性があります。
現在大きな借入をしていたり、過去に金融事故（クレジット未払いなど）を起こしていたりしない限り、年収1000万円の人であれば、投資用マンション用の融資を受けられることでしょう。
ただし、たとえ年収1000万円とは言え、受けられる融資額には限度があります。想定していた高級マンションへの投資ができない、といった事態も起こりえるため、当初の計算通りの節税効果を得られないかもしれません。
受けられる融資額に応じ、満足できる節税効果を得られるかどうか、十分にシミュレーションして不動産投資を行いましょう。
ローンの元金返済額が減価償却費を上回るタイミングのことを、デッドクロスと言います。デッドクロスのタイミングが到来すると、以後は節税効果が生まれません。それどころか、逆に税金が高くなってしまいます。
投資用マンションを購入する際には、デッドクロスのタイミングや出口戦略などについて、不動産会社とともにしっかりと検討しておくことが大切です。
マンション投資初心者の中には、「サブリース契約をすれば空室が生じても安心」と考えている方がいるかもしれません。ところがサブリース契約では、一定期間ごとに管理会社から家賃の減額請求が行われることが一般的。サブリース契約の状態が長く続けば、当初より家賃収入が大幅に減ってしまうことにもなりかねません。
サブリースを検討する前に、まずは「客付け力（空室対策）」に強い堅実な管理会社を探すようおすすめします。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社