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上昇し続けている区分マンション価格は、大阪・不動産の市場動向へどのような影響を与えているのでしょう。また、価格上昇の裏に下落のリスクははらんでいないのでしょうか。データをもとに解説しています。
2021年1～3月期の投資用不動産の市場動向はニュースにもなっていました。
この時期の区分マンション価格が史上最高額を更新したのです。
レポートの概要では、区分マンション価格が2020年4～6月期から4四半期連続で上昇。集計開始の2012年からこれまでで過去最高価格を記録しました。
同時に利回りが7％を割ったのも初めてのこと。利回りは6.94％と過去最低となり、手頃な価格で手に入りやすい区分マンションの需要が変わらず高いようです。
対して、1棟アパートの価格は横這い状態であり、1棟マンションは、2四半期連続で下落が確認されています。
さらに、その後の動向では、2021年4～6月期、全ての物件の価格が上昇傾向なりました。
区分マンションに至っては5四半期連続の上昇です。
前四半期の2021年1～3月期と、4～6月期の実際の価格を比較してみましょう。
参照元：プレスリリース（https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000367.000001240.html）
参照元：LINE NEWS（https://news.line.me/articles/oa-rp31182/9f4805944b22）
上記では、2021年4～6月期時点では物件価格が上昇傾向であるとご紹介していますが、2022年後半においても2021年時点に比べてマンションの価格が上昇しているという傾向があります。首都圏や大阪、神奈川、北海道、愛知など大都市における中古マンションの価格の推移を見てみると、どの都市でも上昇傾向となっています。
このようにマンションの価格が上がっている理由としては、住宅ローンが低金利状態を維持していることや、円安により海外投資家による日本マンションへの投資が加速されることによって需要が増加すると考えられること、またウッドショックによる建築資材の高騰といったものがあるといわれています。
また、今後マンション価格に関連すると予想される出来事としては、2025年4月13日から10月13日まで開催される大阪万博が挙げられます。ここ最近万博のような国際事業のために建築された建造物については、イベントが終了した後も継続的に使用することを想定した仕様となっている点が特徴です。このことから、万博に関する需要に合わせてこのエリアに拠点をおいた企業においては、万博終了後も継続的にこちらのエリアで事業を行っていく、と考えられます。
そのほか、「4人に1人が75歳以上」という状況に入っていく「2025年問題」も念頭においておきたいところです。この2025年問題から、生活を1人で維持することが難しくなった高齢者が現在住んでいるマンションを売却し、競合となる中古マンションが多く出回る可能性もあるといわれており、その場合にはマンションの市場に大きな影響を与えると考えられています。
こうした、特に区分マンション価格が史上最高額を更新し続けるとなると、気になってくるのは、やはりこのあと下落するのではないかという動向です。コロナの影響もあり、確かに不動産の市場動向においても先行き不透明さは拭い切れないものがあります。
しかし、暴落と言うほど大きく価格を落とす可能性は低そうです。大阪府では、令和４年大阪府基準地価格調査（地価調査）結果によりますと、住宅地は３年ぶりに上昇に転じ、商業地は２年ぶりに上昇に転じ、工業地は７年連続の上昇となっています。※
今後、その上昇率が小さくなったとしても、需給バランスに大きな変化は起きにくいでしょう。また、コロナが落ち着いてきたこともあり、どこまでも下落し続けるというリスクも想定しにくいです。現在、不動産の全国平均価格は年々上がっています。その中でも群を抜いて上昇しているのが区分マンションです。2013年頃から右肩上がりになっており、新築マンションともなると首都圏においてはバブル期を思い起こすような価格に。
新築マンションの価格が上昇するにつれ、中古マンションの需要も高まっている中、マンションは現在売り時と言えるでしょう。では、買いたい場合はどうかと言うと、これも今が買い時と言うしかありません。なぜなら次の四半期でも翌年でも、区分マンションなど不動産の価格がさらに上昇するかもしれないからです。前述したように大幅な上昇も下落も見込めないことから、大きなリスクや損失は伴わないと予想できます。
※参照：大阪府公式HP/令和４年大阪府基準地価格調査（地価調査）の結果について[pdf]（https://www.pref.osaka.lg.jp/hodo/attach/hodo-45335_4.pdf）
上記でご紹介した通り、万博に合わせて周辺の不動産需要は増加すると考えられますし、さまざまな企業が撤退せずにこちらのエリアで事業を継続するということは、10月中旬に万博が終了した後も需要が続いていくものと考えられます。このように需要が継続するということは、そのエリアの収益物件においては利回りが良いこと、売却をする場合にも価格が高くなることが予想できるといえるでしょう。
ただし、2025年以降の人口問題についても考慮しておく必要もあるといえます。もしも中古マンションが多く売りに出た場合にはマンションの需要が維持されるのは難しい状況となるでしょう。これらのことから、2025年以降の需要に関する見通しを予想することは非常に難しいと考えられ、市場の状況をよく注視しておく必要があるともいえます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||