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会計士最大のネックである「独立性規則（インサイダー取引規制）」により、クライアント企業の株式や主要な投資信託の保有が厳しく制限されています。実物資産である「不動産投資」はこれらの独立性規則に一切抵触せず、コンプライアンス（規律）を遵守したまま堂々と運用できる安全性があります。
監査法人やコンサル、PEファンド等で年収1,000万円を超えた際に直面する、日本の累進課税制度（所得税率33%〜）の負担の重さは無視できません。「額面は増えたが手取りが伸びない」という会計士ならではの悩みに対し、不動産投資による税金コントロール（防御）は必須の戦略となります。
公認会計士の資格と監査法人の勤務実績は、融資審査において最高ランクの「超高属性」と定義されます。万が一独立等で一時的に売上が不安定になっても、高い市場価値でハイクラス復職できるセーフティネットがあると評価されるため、年収の7〜10倍、1億円を超える最大級の融資枠を容易に引き出せます。
強固な社会的信用は、「1%台前半の優遇金利」や「頭金なしのフルローン」などの調達優位性に直結します。投資効率（ROI）を追求する上で、「他人資本の調達コスト（レバレッジコスト）を極限まで低く抑えられる」というのは、他の投資家に対して決定的なアドバンテージとなります。
入居者募集から賃貸契約、家賃回収、クレーム処理、退去清掃に至るまでの全ての業務を一括で管理会社に委託できるため、本業が多忙な繁忙期であっても「完全委託（不労所得）」の体制が成立します。
1棟ものに比べて総額が低いため、市場での取引が非常に活発です。将来の独立やベンチャーへの転職、ライフステージの変化に合わせて、1戸単位で早期に売却・現金化（出口戦略）が可能です。
公認会計士の与信であれば1億円超の融資が引けるため、2,000万〜3,000万円の区分ワンルーム1戸だけでは、自身の持つ強力なレバレッジ資産を使い切れず、効率が悪くなります。効率を上げるには2部屋・3部屋と買い進める必要があり、物件探しの手間も増えます。
1棟投資に比べると表面利回りが低いため、毎月手元に残る現金（キャッシュフロー）の額は小さく、短期間で莫大なキャッシュを稼ぐような投資ではありません。あくまで堅実な資産の積み上げと、税務メリットの享受を重視する中長期的な戦略となるため、大きなインカムを早期に求める投資家には不向きな側面があります。
1億円超の融資枠を一括で投資に回せるため、1回の取引で大きな資産規模（スケールメリット）を築き上げることが可能です。区分を買い進める手間や時間を省き、資産の土台をレバレッジ効果で最大化できるため、極めて効率的な資産形成を実現したい会計士にとっては、理想的な投資対象となり得ます。
部屋数が多いため満室時の家賃収入が大きく、毎月のインカムゲインによって本業以外の確固たる「第二の給与（柱）」をスピーディーに作れます。安定したキャッシュフローが生まれることで、将来的な独立開業の資金源や、早期リタイアに向けた資産基盤を盤石にすることが可能となります。
外壁塗装や大規模修繕、漏水トラブル、あるいは一斉退去など、オーナーとしての重大な経営判断（意思決定）が常に求められます。本決算期のピーク時にこれらのトラブルが重なると、本業に致命的な支障をきたすリスクがあり、オーナーとしての「経営リソース」の割き方が、投資の成否を分ける大きな要因となります。
数億円規模の1棟ものは買い手が限られるため、売りたいときにすぐ売れない流動性の低さがあります。また、地方の1棟アパートなどは「減価償却」が切れた後のデッドクロスや資産価値下落のダメージが区分より大きく、出口戦略の難易度が高いため、高度なシミュレーション能力が求められます。
主要都市の人口動態と需給構造を見れば、都心区分ワンルームの計算の立ちやすさは明白です。
東京23区や大阪市中心部は「単身世帯の転入超過」が続く一方、自治体の「ワンルームマンション条例」が新規供給の抑止弁として機能しています。この【需要拡大×供給規制】の構造に加え、「駅徒歩10分圏内」の好立地に絞ることで、空室ボラティリティを低減できます。
インカムゲインの再現性が高く、経年による資産価値の下落が緩やかな物件は、P/L（月々の収支）だけでなく、将来の売却（B/Sの現金化）を見据えた出口戦略を描く上でも、最も手堅い選択肢となります。
実際の現金の支出（キャッシュアウト）はないのに、建物の耐用年数に応じて「経費」として計上できる減価償却の仕組みを活用します。これは帳簿上（計算上）だけを大赤字に仕立て上げる、「会計とキャッシュフローの不一致」を逆手に取ったスキームです。現金を動かさずに所得を圧縮し、実質的な手残りキャッシュを増やすための極めて強力な手法となります。
「損益通算」の仕組みを駆使します。給与所得（黒字）と不動産所得（帳簿上の赤字）を合算し、課税所得を圧縮するスキームです。確定申告によって、すでに源泉徴収された所得税が「還付金」として口座に戻り、翌年の住民税が大幅に減額されるという、数字上のメリットを直接的な実利として享受できるため、高所得者である会計士にとって非常に魅力的な制度です。
元金返済額が減価償却費を上回ることで帳簿上の利益が出る「デッドクロス」のリスクは回避できません。売却時の譲渡所得税まで考慮し、「保有期間中の節税額 ＋ 運用益 ＋ 売却手残り ＞ 購入コスト」というトータル収支で勝つための、出口から逆算した投資シミュレーションが不可欠です。数字のプロとして、税務コストを織り込んだ緻密な投資計画を立てることが成功への唯一の道です。
重要なことは人事院規則や一般的な大手監査法人の服務規程に準拠することです。許可が不要な「資産運用の範囲（5棟10室未満、年間家賃収入500万円未満）」に抑えておく必要があります。たとえば区分ワンルームであれば、複数戸（例えば3〜4戸）を保有したとしても「事業規模」とはみなされず、服務規程上、完全に「安全な資産運用」として認められる点に法的な正当性がありますので、必ず押さえておきましょう。
オーナーが自らで清掃や入居者募集などといったいわゆる「経営実務」を行うと副業（兼業）とみなされるリスクが高まることになるでしょう。そのため、管理会社へ全ての業務を委託することで、「あくまでも資産の保有者（オーナー）である」という立場を貫くことが鉄則になります。この法的な安全弁を設けることにより、副業規定に抵触することなく、投資家としての地位を盤石に保ちながら経営を行うことが可能となるでしょう。
確定申告を行う際、住民税の徴収方法を「特別徴収（給与天引き）」ではなく「普通徴収（自分で納付）」にチェックを入れましょう。この対応により、不動産所得により住民税が増額したとしても、勤務先である監査法人の総務・人事の担当者へ自動的に通知されるリスクを完全に防ぐことができ、周囲に投資活動を決して知られることなく資産運用を完結させることができるようになります。
将来的に「独立開業」や「ベンチャーへのCFO転職」をする場合、一時的に個人の与信（銀行評価）が下がるため、監査法人という看板がある「今のうち」に融資を引いて資産を買っておくべきです。キャリアを逆算し、銀行の審査基準が高い現役時代を最大限に利用して資産基盤を築くことが、賢明な会計士の戦略です。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社