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当ページでは、不動産投資で節税できる仕組み、節税する際の注意点、不動産投資による節税効果が高い人などについてご紹介しています。法人、または所得の高い個人には、特に高い節税効果が期待できるでしょう。
特定の年度に得た所得から、投資用不動産の取得費の減価償却費を控除できますので、圧縮した分に相当する節税効果が生まれます。実際には納税を先送りしている形ですが、不動産の売却時に本業が赤字だった場合、不動産の売却益と損益通算すれば、さらに納税を先送りできます(法人の場合)。
個人の場合には、減価償却費と給与を合算すれば、同様に税金を先送りすることができます。また、不動産を贈与・相続した場合、その評価額は現金より低くなりますので、その分だけ贈与税・相続税を節税できます。
減価償却とは、長期的な使用を前提とした固定資産(不動産など)の取得に要した費用を、国税庁が定める耐用年数の期間にわたって費用分配する会計処理を言います。
たとえば、細かい計算は割愛しますが、購入した耐用年数が残り5年の投資用マンションを2000万円で購入した場合、以後5年間にわたり約400万円ずつ費用計上する処理が減価償却です。
損益通算とは、同一年度内の利益と損失を相殺する会計処理を言います。
たとえば、特定の年度で1000万円の利益が生じた場合、通常はこの1000万円を基準に税金が計算されますが、ここに会計処理上500万円の損失と損益通算すれば、利益は500万円となり税金を圧縮できます。減価償却費も損失として損益通算に利用できます。
贈与税とは、贈与により財産を取得した際に課税される税金、相続税とは、遺産相続で財産を取得した際に課税される税金を言います。贈与の場合は年間110万円以上の財産を贈与されたとき、相続の場合は相続人の人数に応じた計算で一定金額を超えた相続を受けたときに課税されます。
なお、現金の贈与・相続を受けた場合、現金の金額がそのまま相続税・贈与税の計算基準となりますが、不動産の贈与・相続を受けた場合は時価の2~3割ほど低い「相続税評価額」が計算基準となるため、その分だけ節税につながります。
減価償却費の計上は、物件の耐用年数の期間に限られています。耐用年数が過ぎれば、借入の返済を続けながら減価償却による節税ができない状態となり、帳簿上よりも実際の手取り額が少なくなることにご注意ください。
減価償却期間が終了するタイミングで物件を売却する、もしくは新たな物件を購入して減価償却を継続させるなど、早い段階から綿密な出口戦略を検討しておくことが大切です。
減価償却費の計上と賃料収入を相殺して節税(納税の先送り)を狙う手法は、理論上は有効です。ただしこの手法は、あくまでも賃料収入やその他の事業・給与所得が安定的に入る前提での話です。投資した物件の空室が生じてキャッシュフロー自体がマイナスになっている状態では、減価償却費計上による節税効果が大幅に薄れます(または全く節税効果を得られません)。
投資物件を選ぶ際には、減価償却ばかりを意識するのではなく、空室が生じても入居者を見つけやすいエリアや物件を選ぶという基本姿勢を忘れないようにしましょう。
不動産事業を営む個人事業主として税務署に登録し、青色申告承認申請書を提出すれば、一般個人では得られない複数の節税効果を得ることができます。特に、青色申告特別控除と青色事業者専従者給与の経費算入により、大幅な節税効果が期待できます。
日本では累進課税制度を採用しているため、所得の多い人ほど税率も高くなります。これを逆に考えれば、減価償却費で所得を圧縮した際、税率が高い人ほど節税効果が大きいということ。高収入である医師は、不動産投資により大きな節税効果を得られる可能性があります。
会社員で年収500万円以上あり、金融機関のローン審査がクリアできるような方であれば節税ができます。不動産を購入した場合は減価償却費を計上することができますので、給与所得と不動産所得を損益通算し、課税所得を抑えることが可能です。
公務員も会社員と同様に不動産投資で節税効果が期待できます。減価償却費の計上によって不動産所得が赤字になるケースであれば、給与所得との損益通算を行うことにより課税所得を小さく抑えることが可能です。
新築であれ中古であれ、安定したキャッシュフローが期待できる物件でなければ、減価償却費計上による節税効果が限定的になります。新築物件を選ぶ際には、なるべく空室リスクの低いエリア・物件を選択することが大切です。
東京や大阪、名古屋などの大都市では新築へのニーズが高いので、仮に空室が生じても短期間で埋まる可能性があります。
中古物件を選ぶ際も、一般的には新築物件と同じ視点を持ちます。減価償却費計上で節税効果を得るためには、安定したキャッシュフローが必要であり、そのためには空室率の低い都心部の中古物件を選ぶことが無難でしょう。
なお、短期間で大きな減価償却費を計上したい方は、なるべく残存耐用年数の短い中古物件を選ぶと良いでしょう。
ワンルームマンションは、単身社会人や学生を対象に供給されている傾向が高いことから、減価償却費と安定したキャッシュフローを相殺するためには、比較的若い方々が好んで住むエリアの物件を選ぶと良いでしょう。
駅近物件を筆頭に、大学・専門学校が多いエリアの物件、外観が綺麗な物件、セキュリティが充実した物件、Wi-Fi無料の物件などがおすすめです。
不動産投資は、出口戦略を綿密に練ることで高い節税効果が期待できます。もとより、相続税対策として不動産投資が有効であることは、かねてから知られています。無理な借入により不動産投資はおすすめしませんが、ある程度の余力のある方は、資産を守る意味でも不動産投資を検討してはいかがでしょうか。
1位 入居率 98.98%
(※1)
リピーター率No.1(※4)
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
(※2)
販売戸数No.1(※5)
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
(※3)
口コミ評価No.1(※6)
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元:ソヴリックコーポレーション(https://sov.jp/kansai-lp/)2020年度の入居率
※2 参照元:プレサンスコーポレーション(https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html)2020年度の入居率
※3 参照元:大和財託(https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304)2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf)2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社