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大阪市西成区（以下「西成区」）は、上町台地の西側にある24行政区の1つ。住宅地と工業地区が混在したエリアで、昔懐かしい昭和レトロな街並みが特徴です。治安が悪いイメージが一人歩きしがちですが、区をあげて治安の改善に取り組んでおり、一部のエリアを除けば、落ち着いて暮らせる静かな街と言えます。
阿倍野区や浪速区と隣り合っており、ミナミへのアクセスも良好と交通至便なエリアで、最近では地価上昇の波が押し寄せているそう。そんな西成区での不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、西成区の不動産投資事情についてまとめました。
目次
地価上昇の波が押し寄せる
リーマンショックなどの影響もあり、2009年から2011年にかけて地価が大きく下落しています。2014年から2018年は55万円台／坪で横ばい状態でしたが、2019年には地価が上昇。区全体で見ると上昇幅は大きくないものの、交通至便なエリアでは、近畿圏でも高水準の上昇率となっています。
地価上昇の秘密は、インバウンド効果による影響が大きいでしょう。もともと西成区は阿倍野区や浪速区のすぐ隣にあり、ミナミへのアクセスも良いエリアです。近年では治安・環境改善が積極的に行われており、また都市型ホテルやゲストハウスなどの建設も続いていることから、たくさんの観光客やビジネスマンが訪れる賑やかなエリアに変わるかもしれませんね。
▼大阪市西成区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が西成区です）
大阪市西成区と東京都足立区を比較してみました。物件購入価格と平均賃料のちがいを見てみましょう。
| 西成区（大阪） | 足立区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料（平米） | 49,600円（25.42m2） | 74,100円（25.11m2） |
| 平均購入価格（平米） | 10,195,500円（25.15m2） | 18,767,300円（23.66m2） |
※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2020年4月18日時点の情報）。
表面利回りには1%以上の差が！
平均賃料で見ると足立区は西成区の1.5倍、平均購入価格は1.8倍となりました。足立区のほうが2万4,500円も高い家賃収入を得られるので魅力的に思いがちですが、上記の数値をもとに表面利回りを試算（賃料×12ヵ月÷購入価格）すると
となり、西成区のほうが表面利回りが1.1%も高い結果となりました。
自己資金・諸経費を同条件とし、単純に購入価格を賃料で割ると、西成区は約17.1年分、足立区は約21.1年分。設定する返済期間・金利によって完済までの年数は異なりますが、目安として西成区のほうが4年も早くローンを完済できます。
以上のことから、利回りの観点でもローンの負担という観点でも、西成区のほうが有利といえるでしょう。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市西成区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します！
※2020年4月18日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,190万円 | 5.55% | 「岸里玉出駅」徒歩4分 | 5.5万円 | 13年 | 1K 21.66m2 |
| 物件B | 1,130万円 | 5.52% | 「岸里玉出駅」徒歩4分 | 5.2万円 | 13年 | 1K 21.28m2 |
| 物件C | 1,090万円 | 5.50% | 「岸里玉出駅」徒歩4分 | 5.0万円 | 13年 | 1K 24.60m2 |
東京・足立区の同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件D | 1,870万円 | 4.94% | 「北千住駅」徒歩3分 | 7.7万円 | 7年 | 1K 21.23m2 |
| 物件E | 1,980万円 | 4.55% | 「綾瀬駅」徒歩7分 | 7.5万円 | 4年 | 1K 20.48m2 |
| 物件F | 2,250万円 | 4.48% | 「綾瀬駅」徒歩2分 | 8.4万円 | 15年 | 1K 24.86m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
西成区のほうが利回りが良く、ローンの負担も少ない
西成区と足立区をより具体的に比較するため、投資物件事例をランダムにピックアップしてまとめました。利回りの差は一目瞭然。足立区の物件は利回り5%台に届かなかったのに比べて、西成区の物件は3事例とも5.5%以上に達しています。
物件の購入価格も、西成区のほうが680～1,160万円安く、ローンの負担を抑えられます。1つ目が軌道にのれば、2つ目、3つ目…と拡大しやすいのも西成区でしょう。
地価上昇の波が押し寄せており、西成区で不動産投資を始めるなら絶好のタイミング…といえますが、治安面では不安が残るエリアもあります。西成区で不動産投資を成功させるためには、立地や物件の選定が非常に重要。地域の情報や今後の発展性にも精通している不動産投資会社選びがカギとなります。
そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||