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大阪市西成区は、阿倍野区や浪速区に隣接しており、南海本線や大阪メトロの四つ橋線・堺筋線などを活用して「なんば（ミナミ）」の繁華街へダイレクトにアクセスできる圧倒的な利便性を有するエリアです。下町の温かい人情や歴史ある雰囲気を大切に残しながらも、近年では都市型ホテルの相次ぐ建設やインバウンド需要の強力な復活を背景に、今後の地価上昇や街の変容に対する大きな期待が寄せられています。
ここでは投資家に寄り添い、東京の下町として発展を続ける足立区と比較しながら、西成区の現在の不動産相場や特徴の違いについて詳しく解説していきます。
目次
インバウンドの活況と積極的な環境改善がもたらす地価上昇の波
大阪市西成区の不動産マーケットは、過去の景気変動による影響を受けた時期があったものの、近年では明確な地価上昇の波が押し寄せており、特に交通アクセスの利便性に優れたエリアにおいては関西圏の中でも高い水準の上昇率を記録しています。この地価上昇を力強く牽引している要因のひとつが、インバウンド需要の強力な復活とそれに伴うエリア全体の活性化です。西成区はもともと阿倍野区や浪速区に隣接しており、大阪の巨大繁華街である「なんば（ミナミ）」へダイレクトにアクセスできる絶好のロケーションを誇ります。
こうした立地ポテンシャルを活かし、近年では行政と地域が一体となった積極的な治安および環境の改善が進められており、街の印象は以前に比べて大きく変わりつつあります。さらに、エリア内では都市型ホテルの建設やゲストハウスの整備などが継続的に行われ、国内外から多くの観光客やビジネスマンが訪れる活気あふれるエリアへと進化を遂げています。
▼大阪市西成区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が西成区です）
大阪市西成区と東京都足立区を比較してみました。物件購入価格と平均賃料のちがいを見てみましょう。
| 西成区（大阪） | 足立区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料 | 5万2,000円 | 12万円 |
| 平均購入価格 | 2,087万円 | 2,758万円 |
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の売買物件相場 大阪市西成区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/） 東京都足立区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/13/）
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の賃貸物件の賃料相場 大阪市西成区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/） 東京都足立区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/13/）
リスクを抑えるか高利回りを取るか
平均購入価格と平均賃料、いずれも東京都足立区の方が高くなっていますが、特に平均物件購入価格はそこまで大きな差が開いていません。一方、平均賃料は足立区の方が2倍以上高く、利回りにも差が出ます。しかし、投資額が大きいぶんリスクも高くなるため、リスクを抑えて堅実に運用したい方には西成区の方がおすすめです。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,780万円 | 4.68% | 「緑端駅」 徒歩7分 |
7.8万円 | 7年 | 1K 22.71㎡ |
| 物件B | 1,600万円 | 4.87% | 「今宮駅」 徒歩9分 |
7.7万円 | 6年 | 1K 24.8㎡ |
足立区で同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件C | 1,150万円 | 7.6% | 「北綾瀬駅」 徒歩7分 |
9.0万円 | 34年 | 1R 22.04㎡ |
| 物件D | 700万円 | 9.42% | 「北綾瀬駅」 徒歩16分 |
7.5万円 | 35年 | 1R 22.27㎡ |
参照元： LIFULL HOME'S 不動産投資（https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/addr11=27&mcity[]=2701/）
大阪市西成区と東京都足立区の個別物件を調べたところ、意外にも西成区の方が価格の高い物件が見られました。一方で、利回りについてはやはり足立区の物件が高水準となっています。投資先を選ぶ際は、単に価格や利回りだけでなく、周辺エリアの開発状況や総投資額、購入時点の入居状況など、さまざまな情報を多角的に比較・検討することが大切です。
西成区は、これから不動産投資を新しく始めるにあたっては。よいタイミングを迎えているといえますが、治安面などの懸念事項についてもしっかりと把握しておく必要があります。西成区で不動産投資を大過なく成功させるためには、正確な立地評価と確実な物件の選定眼が重要であり、地域の細かい動向や今後の発展性、さらにはインバウンド等のトレンドに精通した実績ある不動産投資会社を選ぶことが成功を掴むための決定的なカギとなります。
そこで当メディアでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社