大阪市東淀川区の不動産投資事情

引用元：JR西日本（https://www.westjr.co.jp/railroad/project/project4/）

大阪市24区内で人口が3番目に多い東淀川区（2018年時点※）。梅田・新大阪といった中心部にもほど近く、京都・奈良方面へもアクセスしやすいベッドタウンです。区内は学部数の多い大阪経済大学と大阪成蹊大学があり、たくさんの学生が暮らす街としても有名。とくに上新庄エリアは学生向けのマンションやアパートなどの物件が豊富です。

近年注目を集めているのは、新大阪駅へのアクセスも良い淡路エリア。2019年にJRおおさか東線「JR淡路駅」が開業したことで、より賑わいを見せています。駅前には関西ローカル番組でお馴染みの淡路本町商店街と東淡路商店街があり、レトロな街並みも残っています。

そんな東淀川区での不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、東淀川区周辺の不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京とのちがいをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている不動産投資初心者は、ぜひご参考にしてみてください。

参照元：大阪市の推計人口年報（平成30年）
（https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000203/203035/H30-10-suikei-gaiyou.pdf）

地価変動に見る！東淀川区での不動産投資に勝機がある理由

淡路エリアの新駅誕生と土地区画整理事業に注目

淡路駅は阪急京都本線・千里線が乗り入れるターミナル駅。さらに2019年3月にJRおおさか東線の開通によって「JR淡路駅」が誕生しました。新大阪駅へ直通でアクセスできるようになり、淡路エリアの利便性が大きく向上。それに伴い、阪急沿線の高架化工事や道路の拡張工事といった土地区画整理事業が進んでおり、東淀川区・淡路エリアの地価上昇を後押ししています。

単身者・ファミリー層ともに暮らしやすい淡路エリア

淡路エリアは、新幹線の玄関口である新大阪駅へのアクセスが良く、複数沿線を利用できるなど交通面が充実しています。阪急淡路駅前には活気あふれる淡路本町商店街と東淡路商店街があり、日用品の買い物や食事にも困りません。単身者・ファミリー層、どちらにとっても暮らしやすい街と言えるでしょう。さらに、土地区画整理事業によって駅前広場や街区公園が設けられる予定も。居住ニーズはさらに高まっていくことが予想できます。

▼大阪市東淀川区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が東淀川区です）

東京と比較！大阪市東淀川区と東京都練馬区の物件購入価格・家賃のちがいとは

東淀川区同様に都心へのアクセスが良く、農村から都市へと開発された歴史を持つ東京都練馬区と比較。平均賃料や平均購入価格のちがいから、初めて不動産投資に挑むならどちらのエリアがおすすめかを考察しました。

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2019年12月4日時点の情報）。

表面利回りと購入価格では東淀川区が◎

平均賃料だけみると練馬区のほうが約1.5倍高く、年間にすると30万円以上多い収入を得られます。ですが、物件の購入価格には900万円以上の開きがでました。購入価格が高いと当然ローンの負担が重く毎月の返済額が高くなり、空室リスクが心配に…。月々の返済額を低くするには返済期間を長めに設定するしかなく、経済的な体力を求められます。また、上記の数値をもとに表面利回りを試算（賃料×12ヵ月÷購入価格）すると

• 大阪市東淀川区：5.12%
• 東京都練馬区：4.52%

となり、東淀川区が練馬区を上回りました。このように、ローンの負担や表面利回りを考慮すると練馬区より東淀川区に分があるのではないか、というのが私の考えです。

大阪市東淀川区と東京都練馬区の投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市東淀川区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します！

※2019年12月4日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。

なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。

東京・練馬区の同規模の広さのマンションを見ると…

参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）

初期費用と利回り面で東淀川区の不動産投資が有利

同程度の広さの投資物件をランダムに選出し、比較してみました。家賃収入を比較すると東淀川区と練馬区には0.9万～3.5万円の開きがあります。年間にすると10～42万円もの額になるため、練馬区のほうが有利に思えるかもしれません。

しかし、物件価格は練馬区のほうが900～1,400万円ほど高いという結果に。この差は、東淀川区なら物件を2つ購入できるほど大きく、2倍の家賃収入を得られるなら、東淀川区のほうが練馬区を上回ることになります。

また利回りで見ても、東淀川区の物件はすべて5%台に届いており、練馬区と比べて1～2%近く高い数値に。以上の結果から、私個人の見解としては、東淀川区での不動産投資がおすすめだと思います。

「会社選び」が東淀川区における不動産投資成功のカギ

大阪市東淀川区はJR淡路駅の開業を機に土地区画整理事業の開発が進んでいる、今注目のエリア。区内には大阪経済大学や大阪成蹊大学があり、学生の居住ニーズも高い街です。不動産投資を始めるにはふさわしいエリアと言えるでしょう。でも、単身者・ファミリー層などさまざまな層からの需要があり、求められているニーズにあわせたエリア選び・物件探しが困難。ニーズにマッチした物件を選ぶためには、東淀川区に強い不動産会社のサポートが必要不可欠です。

そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しています。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る