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引用元：JR西日本（https://www.westjr.co.jp/railroad/project/project4/）
大阪市東淀川区は、新大阪や梅田といった大阪都心部へのアクセスが良好で、暮らしやすいベッドタウンとして長年支持を集めてきたエリアです。近年では、JRおおさか東線の「JR淡路駅」開業や阪急線の高架化工事、駅周辺の土地区画整理事業などが進められており、交通利便性の上昇とともに街の将来性が一段と高まっています。
淡路の再開発に大きな期待を寄せる一方で、「今から買っても高値掴みにならないか」「どのような相場観やスペックで物件を選べば失敗しないのか」と悩まれる投資家に向けて、東京都練馬区との比較を交えながら東淀川区の現在の相場と特徴を解説します。
目次
淡路エリアの新駅誕生と土地区画整理が生む街のポテンシャル
大阪市東淀川区で地価上昇や不動産投資の注目度が高まっている背景には、淡路エリアにおける大規模な交通インフラの刷新と街づくりがあります。元々、阪急京都本線と千里線が交差する主要駅だった淡路駅に加え、JRおおさか東線の開通によって「JR淡路駅」が開業。新大阪駅へ直通でアクセスできるようになり、エリア全体の利便性が大きく高まりました。
また、新大阪駅に近く複数路線が使える淡路エリアは、単身者からファミリー層まで幅広く対応できる暮らしやすさが魅力です。阪急淡路駅の周辺には「淡路本町商店街」や「東淡路商店街」といった活気ある商店街が広がり、日常の買い物や外食に困ることもありません。現在は土地区画整理事業が進められており、駅前広場や公園の整備によって、街の安全性や快適性は今後さらに高まっていくと期待できます。
▼大阪市東淀川区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が東淀川区です）
東淀川区同様に都心へのアクセスが良く、農村から都市へと開発された歴史を持つ東京都練馬区と比較。平均賃料や平均購入価格のちがいから、初めて不動産投資に挑むならどちらのエリアがおすすめかを考察しました。
| 東淀川区（大阪） | 練馬区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料 | 8万6,000円 | 14万3,000円 |
| 平均購入価格 | 1,979万円 | 3,905万円 |
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の売買物件相場 大阪市東淀川区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/） 東京都練馬区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/13/）
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の賃貸物件の賃料相場 大阪市東淀川区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/） 東京都練馬区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/13/）
投資額を抑えて堅実な投資を
大阪市東淀川区と東京都練馬区の平均物件購入価格および平均賃料について調査してみたところ、いずれもおおよそ倍ほど練馬区の方が高いという結果になりました。利回りに大きな差がないという前提を置くと、投資額の小さな東淀川区の物件で堅実に投資を回す方がおすすめかもしれません。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 950万円 | 6.18% | 「新大阪駅」 徒歩8分 |
5.4万円 | 44年 | 1K 23.1㎡ |
| 物件B | 1,100万円 | 7.2% | 「新大阪駅」 徒歩5分 |
7.1万円 | 44年 | 1R 23.1㎡ |
練馬区で同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件C | 1,850万円 | 5.06% | 「氷川台駅」 徒歩11分 |
9.3万円 | 21年 | 1K 23.49㎡ |
| 物件D | 1,790万円 | 4.7% | 「桜台駅」 徒歩2分 |
8.5万円 | 24年 | 1K 23.7㎡ |
参照元： LIFULL HOME'S 不動産投資（https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/addr11=27&mcity[]=2701/）
リスクを抑えながら高利回りの投資を
東淀川区と練馬区の物件を比べてみると、特に価格面で大きな開きが出ていることが分かります。しかし利回りは東淀川区の方に分があり、少ない投資額でリスクを抑えながら高いリターンを狙えるのではないでしょうか。
大阪市東淀川区は、JR淡路駅の開業を機に区画整理が着実に進んでおり、将来性の高さから引き続き注目を集めているエリアです。地域の細かなニーズに完全にマッチした物件を見つけ出すためにこそ、東淀川区の事情に通じた不動産会社のプロフェッショナルなサポートが必要不可欠です。
そこで当メディアでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しています。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社