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近年、グランフロント大阪をはじめとする再開発で注目を集めている大阪市北区。梅田駅周辺の商業施設や百貨店、ホテル、飲食店といった繁華街を擁する一方、大手企業の本社や関西支社などの高層ビルが立ち並ぶ中之島駅周辺のビジネス街など、さまざまな顔を併せもつエリアです。そんな北区での不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、北区の不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京との違いをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている不動産投資初心者の方はぜひご参考にされてください。
目次
再開発で今後の地価上昇にも期待！
北区の中心である梅田駅周辺エリア・キタでは、六本木ヒルズや恵比寿ガーデンプレイスなどのような複合商業施設を目指した再開発（「うめきた」）が行われています。2013年に完成したグランフロント大阪（うめきた1期）は、オフィスのテナントや商業施設に加え、ホテルや集合住宅などの施設としても機能しています。以来、地価平均額も右肩上がりに！2018年には三菱地所・オリックス不動産・阪急電鉄などの企業が「うめきた2期」の開発事業者に決定。2024年夏に街開き、2027年に竣工を予定しています。こうした再開発が続くキタでは、今後も地価の上昇が期待できそうですね！
▼うめきた2期地区開発イメージ
引用元：三菱地所（http://www.mec.co.jp/j/saiyou/fresh/japan/umekita.html）
梅田駅・中之島駅へのアクセスがエリア・物件選びのカギ？
2019年5月現在のデータにはなりますが、北区の賃貸物件のうち、SUUMOに2,000件以上掲載されているのは大淀北・中津・豊崎・天神橋・西天満・天満。北側にあたる淀川周辺、東側から南東側にかけてのエリアです。キタと呼ばれる梅田駅周辺は繁華街、中之島駅周辺はビジネス街となっており、これらにアクセスの良好なエリア・物件の需要が多くある様子。中でも、天満駅周辺は単身者に人気のようです。
▼大阪市北区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が北区です）
北区同様、繁華街とビジネス街の両方の顔を併せ持つ東京のエリアとして、港区と比較しました。結果は以下をご覧のとおり。
| 北区 （大阪） | 港区 （東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料 （平米） | 85,953円 （26.13m2） | 132,200円 （25.74m2） |
| 平均購入価格 （平米） | 16,690,476円 （24.14m2） | 32,739,000円 （24.41m2） |
※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2019年5月21日時点の情報）。
大阪市北区のほうが早い段階でローン完済を見込める！
北区の平均賃料に対して、港区は約1.5倍。購入価格は約2倍の開きが出ました。賃料・購入価格それぞれの平均平米数が異なるため正確な比較とはいえませんが、上記の数値をもとに表面利回りを試算（賃料×12ヵ月÷購入価格）すると
となり、北区が港区を1.33%上回りました。
自己資金・諸経費を同条件とし、単純に購入価格を賃料で割ると、北区は約16年分、港区は約21年分に。当然、自己資金や諸経費だけでなく、設定する返済期間・金利によって完済までの年数は異なりますが、目安として港区よりも北区のほうがローンを早い段階で完済できることがわかりました。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市北区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
※2019年5月21日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,520万円 | 5.72% | 「梅田駅」 徒歩7分 |
7.25万円 | 14年 | 1K 23.61m2 |
| 物件B | 1,440万円 | 5.08% | 「天神橋筋六丁目駅」 徒歩10分 |
6.1万円 | 12年 | 1K 23.92m2 |
港区で同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件C | 3,170万円 | 4.16% | 「新橋駅」徒歩10分 | 11.0万円 | 6年 | 1K 21.07m2 |
| 物件D | 3,650万円 | 4.01% | 「麻布十番駅」徒歩4分 | 12.2万円 | 6年 | 1K 25.84m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
北区の物件は万が一の負担が少なく利回りが良い？
同程度の広さですが、北区と港区の販売価格は倍以上の開きがあります。そのため賃料も当然港区のほうが高く、したがって収入額も上がるため、魅力を感じるオーナーさんも多いのではないでしょうか。
しかし、その分ローンの返済額も大きくなるため、万が一空室が出た際の負担も大きくなります。また何より利回りでは北区の物件が上をいっていますよね。というわけで、サラリーマン大家として副業で不動産投資を始めていきたい方は、港区よりは北区の物件から始めていくほうが安全というのが、私なりの結論です。
2025年の大阪・関西万博に向けて再開発を進める関西地区の中心地として、不動産投資家の間でも期待を寄せられている北区。しかし、それだけにライバルとなる投資家も多いことでしょう。この先の再開発や大阪万博、また社会情勢によって、北区の中でもエリアごとのニーズが今と全く同じとは当然言い切れません。そこで重要なのが、北区を熟知した大阪の不動産投資会社選びではないでしょうか。
そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較してみました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、私たち投資家と同じ立場に立って一生懸命入居者募集に協力してくれると考えたからです。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットもあるようです。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||