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年収1,500万円の方の一般的な納税額の目安と、不動産投資で得られる節税額の目安をまとめました。節税の具体的な計算シミュレーションもおこないましたので、ぜひ確認してください。記事の後半では、年収1,500万円の方が不動産投資で成功するためのポイントもまとめています。
まずは、年収1,500万円の方が一般的に納付している税金の目安を確認してみましょう。
所得税は、課税所得金額に応じて段階的に税率が上がる仕組みです。給与所得者の場合、年収から各種控除（基礎控除・給与所得控除・社会保険料控除など）を引いた金額が課税所得になります。計算例を見てみましょう。
年収1,500万円
− 給与所得控除：245万円
− 社会保険料控除：約200万円
− 基礎控除：48万円
＝ 課税所得：約1,007万円
この課税所得に対する所得税率は33%で、控除額は153万6,000円。所得税は、概ね次の通りになります。
所得税 ＝ 1,007万円 × 33% − 153万6,000円 ≒ 約178万円
出典：No.2260 所得税の税率｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
住民税は「所得割」と「均等割」で構成されていますが、自治体ごとに取り扱いが若干異なります。以下は大阪市の例です。
所得割と均等割りの合計で約101.3万円となります。
出典：税額の計算｜大阪市
https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000383147.html
年収1,500万円の会社員が「協会けんぽ（大阪）」に加入している場合、次のような保険料が発生します（2024年度・40等級が上限）。
それぞれ上限額があるため、年間自己負担額は以下の通り（40等級想定）。
＝ 社会保険料合計：約152.2万円（年額）
出典：全国健康保険協会
chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.kyoukaikenpo.or.jp/~/media/Files/shared/hokenryouritu/r6/ippan/r60227osaka.pdf
以下の前提条件のもと、年収1,500万円の人がマンション投資をした場合の節税効果をシミュレーションしてみましょう。
一般的に不動産投資のローンを組む時の年収倍率は7～10倍と言われています。年収1,500万円の人の場合、だいたい1億円の物件も購入可能というイメージになります。
2025年7月23日時点で、大阪市北区の平均物件像が当てはまりますので、そちらの情報を基にシミュレーションしていきます。
【前提条件】
出典：
ハトマークサイト（売買）
https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/
ハトマークサイト（賃料）
https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/
日管協短観
https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan28.pdf
上の前提条件の中では、マンション運用中の支出として「ローン返済」と「サブリース手数料」があることが分かります。これら支出を年間賃料から差し引くと次の通り。
年間賃料－年間ローン返済額－年間サブリース手数料
＝約226.8万円－約276.8万円－約34万円
＝▲約84万円
賃料がローンを下回っており、毎月約7万円の損失（持ち出し）が発生します。
上の前提条件の中では、マンション運用中の支出として「ローン返済」と「サブリース手数料」があることが分かります。これら支出を年間賃料から差し引くと次の通り。
年間賃料－
（年間減価償却費＋年間サブリース手数料）
＝約226.8万円－（約403万円＋約34万円）
＝▲約210.9万円
約210.9万円の赤字となりました。これにより課税所得は約796.1万円（約1,007万円 - 約210.9万円）となります。税率が23％ に減少し、結果として税金を大きく減額することができます。
1,500万円もの年収を稼いでいる方ならば、金融事故歴等で信用情報に傷が付いていない限り、金融機関からの融資も比較的受けやすいでしょう。
ただし、いかに高年収とは言え、借入可能額には限度があります。複数物件の購入や築浅物件の取得には、十分に慎重なシミュレーションが必要です。
シミュレーションのポイントは、想定利回りや管理費、空室リスク、減価償却年数など。これらのポイントを総合的に検討し、「いつまで節税効果が続くか」「最終的にどう出口を迎えるか」などを具体的に想定し、物件の購入を進めていきましょう。
ローン元金の返済額が減価償却費を上回る時期、いわゆる「デッドクロス」に入ると、会計上も黒字となるので、それまでに比べて税金が逆に増えることもあります。
築年数やローン期間をもとにしてデッドクロスのタイミングを事前に把握し、必要に応じて、事前の売却や買い替えなどの「出口戦略」を検討しておくことが大切です。
投資用マンションの購入に際し、家賃保証付きのサブリース契約を利用する方も少なくありませんが、一般的に同契約では定期的な賃料の見直しが入るため、収入が想定より下がることもある点にご注意ください。
また、日管協短観によればサブリースの手数料は15％ですが、管理委託の場合は5%程度に設定している会社が多いです。さらにキャッシュに余裕が生まれますので、手数料にも注目しましょう。
安易に家賃保証付きのサブリース契約を選ぶのではなく、まずは空室対策に強くて実績豊富な「客付け力のある管理会社」とのタッグを検討することが大事です。力のある管理会社のサポートこそ、将来的な安定収入と節税効果の両立へと近づけます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社