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大阪の夢洲IR計画って不動産投資にどう影響するの?

IR推進法案が可決されたことを受け、IR計画が進められている夢洲。夢洲IR計画が実現すると、夢洲周辺の不動産事情は変化すると見られています。どのような変化を遂げるのか、今後の不動産に役立つ情報をお届けします。

夢洲IR計画

2013年12月に「特定複合観光施設区域の整備の推進に関する法律案」(IR推進法案)が上程されたことを受け、大阪市・大阪府が連携して議論を重ねてきました。2014年4月には、立地の候補地は夢洲を軸とした市内ベイエリアに決定し、10月には夢洲での国際観光拠点の形成について検討するため、関西経済3 団体、大阪府、大阪市で構成する「夢洲まちづくり構想検討会」を立ち上げました。さらに、2017年2月には、IRを核とした国際観光拠点の形成を実現するための指針である「夢洲まちづくり構想(案)」を取りまとめました。

国の基本方針が2020年12月に策定されたことなどを踏まえ、2021年3月に「大阪・夢洲地区特定複合観光施設区域整備 実施方針」を確定し、「大阪・夢洲地区特定複合観光施設設置運営事業 募集要項」を修正しました。2021年9月頃に事業予定者を選定し、2022年4月頃に国へ区域整備計画の認定申請を行う予定としています。

なお、IRの開業については、2020年代後半を予定しています。

参照元:大阪市公式ホームページ(https://www.city.osaka.lg.jp/irsuishin/page/0000409560.html)

大阪府と大阪市は、大阪市湾岸部の人工島「夢洲」に誘致を目指すカジノを含む統合型リゾート(IR)について、米MGMリゾーツ・インターナショナルとオリックスの連合体を正式に事業者に選んだと発表しました。

府市が公表した提案概要によると、開業当初はカジノに加え、最大6千人超が利用できる会議室、展示面積2万平方メートルの施設や2500室の宿泊施設を整備。年間来場者数は約2050万人(国内約1400万人、国外約650万人)を見込み、約1万5千人の雇用も生じるといいます。

参照元:朝日新聞デジタル(https://www.asahi.com/articles/ASP9X3VKRP9WPTIL03L.html)

管理人からのコメント

不動産投資の目線から分析
管理人・タナカタツヤ
「大阪・関西万博」と「IR計画誘致決定?」により、夢洲・大阪ベイエリアの不動産需要が高まる
大阪市のベイエリアに位置する夢洲は、2025年に開催される「日本国際博覧会(略称「大阪・関西万博」)の舞台となる人口島です。IR計画は、大阪・関西万博終了後の広大な土地の活用プランとして、大阪府と大阪市が一体となって誘致へ向けた活動を行っています。計画地の夢洲は隔離されていることで、騒音の対策や治安の維持がしやすく、市民の暮らしへ妨害を避けやすいというメリットがあります。また大阪・関西万博をきっかけに、2024年までには、大阪メトロ「夢洲」駅が完成予定で、大阪メトロ中央線の「コスモスクエア」から「夢洲」駅までの延伸計画などの、交通のアクセスも整備される予定です。さらに、JRゆめ咲線の夢洲駅までの延伸計画の浮上や、京阪中之島線が、大阪メトロ中央線「九条」駅と接続し、夢洲から京都、大阪都心間のアクセスを改善する構想も聞こえてくるほど、IRを誘致することができれば、「夢洲」駅がターミナル駅として発展する可能性があります。また、誘致が決定すれば、夢洲が世界高水準のリゾートエリアとなることや、大阪メトロ中央線の延伸などの要因により、大阪メトロ中央線沿線の、此花区や港区、住之江区の不動産人気が高まることや、京阪中之島線と大阪メトロ中央線の連結により、京都や大阪都心部へアクセスの利便性などの要因から、大阪ベイエリアには、ホテルや大型商業施設、中高層マンション、高層マンション、戸建てなど建設や建設計画が、さらに進むことが予想さてます。このことで、夢洲を含めた、大阪ベイエリアの不動産の需要も高くなると予想されます。
リピーター率・販売戸数・口コミ評判の各分野No.1 大阪の不動産投資会社3選

1位 入居率 98.98%
(※1)

ソヴリックコーポレーション

リピーター率No.1(※4)

ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.jp/kansai-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 98.3%
(※2)

プレサンスコーポレーション

販売戸数No.1(※5)

プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

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3位 入居率 97.6%
(※3)

大和財託

口コミ評価No.1(※6)

大和財託_キャプチャ
画像引用元:大和財託公式HP
https://yamatozaitaku.com/
独自ルートで仕入れた中古の一棟マンション・アパートに特化

京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。

※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元:ソヴリックコーポレーション(https://sov.jp/kansai-lp/)2020年度の入居率
※2 参照元:プレサンスコーポレーション(https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html)2020年度の入居率
※3 参照元:大和財託(https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304)2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf)2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家歴:8年目です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円