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IR推進法案が可決されたことを受け、IR計画が進められている夢洲。夢洲IR計画が実現すると、夢洲周辺の不動産事情は変化すると見られています。どのような変化を遂げるのか、今後の不動産に役立つ情報をお届けします。
2013年12月に「特定複合観光施設区域の整備の推進に関する法律案」（IR推進法案）が上程されたことを受け、大阪市・大阪府が連携して議論を重ねてきました。2014年4月には、立地の候補地は夢洲を軸とした市内ベイエリアに決定し、10月には夢洲での国際観光拠点の形成について検討するため、関西経済3 団体、大阪府、大阪市で構成する「夢洲まちづくり構想検討会」を立ち上げました。さらに、2017年2月には、IRを核とした国際観光拠点の形成を実現するための指針である「夢洲まちづくり構想（案）」を取りまとめました。
国の基本方針が2020年12月に策定されたことなどを踏まえ、2021年3月に「大阪・夢洲地区特定複合観光施設区域整備 実施方針」を確定し、「大阪・夢洲地区特定複合観光施設設置運営事業 募集要項」を修正しました。2021年9月頃に事業予定者を選定し、2022年4月頃に国へ区域整備計画の認定申請を行う予定としています。
なお、IRの開業については、2020年代後半を予定しています。
参照元：大阪市公式ホームページ（https://www.city.osaka.lg.jp/irsuishin/page/0000409560.html）
大阪府と大阪市は、大阪市湾岸部の人工島「夢洲」に誘致を目指すカジノを含む統合型リゾート（IR）について、米MGMリゾーツ・インターナショナルとオリックスの連合体を正式に事業者に選んだと発表しました。
府市が公表した提案概要によると、開業当初はカジノに加え、最大6千人超が利用できる会議室、展示面積2万平方メートルの施設や2500室の宿泊施設を整備。年間来場者数は約2050万人（国内約1400万人、国外約650万人）を見込み、約1万5千人の雇用も生じるといいます。
参照元：朝日新聞デジタル（https://www.asahi.com/articles/ASP9X3VKRP9WPTIL03L.html）
2023年3月10日
2020年代後半開業を目指して進められてきた総合リゾート施設（IR）の計画については、認可を巡って夢洲の地盤問題が浮上しています。この地盤問題以外にも、夢洲には土壌汚染や地盤沈下などに関する問題が指摘されてきており、それらの問題に対して想定されている費用は、土壌汚染対策に360億円、液状化対策に410億円、地中埋設物の撤去に20億円となっており、地盤沈下問題を含まない状態で790億円に上っています。
地盤沈下に関する問題については、支持地盤となる洪積層が沈下しており液状化との複合的な影響については未知とされていることから、費用の上限が見えないとされています。
このように、土地の改良については膨大な費用が必要とされているものの、それらの費用については大阪市の特別会計の一つとなっている港営事業会計で市債を発行し、土地売却代やIR事業者から得られる賃貸料（年間25億円）により返済する予定となっています。また市では「IRとカジノに税金は使わない」という点を基本方針としており、特別会計からの支出であることを強調しているものの、「港営事業会計の状況に応じて一般会計で支援を行う」といったことが想定されています。
この地盤沈下の対策においては、IR事業者側では「建物の構造のみで地盤沈下・液状化の複合的な影響を抑止・抑制する方法のみでは確実な安全性が担保できない」という理由から、大阪市に敷地全体における地盤改良を求めている状況となっています。
上記のように2022年12月現在、夢洲における地盤改良が問題となっている状況です。地盤沈下への対策を行うためには、複雑・高難易度の技術検討を行う必要があるということ、技術的に未知でもあることから費用は未定です。市の負担上限額が設定されていないことなどから、公費より多額の追加費用が行われる可能性について懸念の声が上がっている状況です。
これまでは、夢洲で売却した物流用地において問題が発生したとしても市は責任を追わず、事業者により液状化などの問題に対応するという契約となっていたため、このように市が費用を負担することについては市役所内でも議論が行われていました。しかし松井市長は「大阪市としてIR誘致を決定した以上、施設が成り立つ土地を提供することが土地所有者である市の責務」と主張。当初は公平性の問題から難色を示していた大阪港湾局も、結果的には「IR事業用地としての適正確保の観点から必要な合理的な対策について、土地所有者として必要な負担を行う」といった方針を決定しています。
現在は大阪市が地盤沈下に関する協議を行っている状況ですが、不動産投資に関する観点からも今後の解決手段などについてはしっかりと注視しておくことが必要となってきそうです。1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||