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千里中央の駅前再開発って不動産投資にどう影響するの?

数十年ごと、時期を置き繰り返されている千里中央の駅前再開発。その内容がどのようなものだったのか、実施された再整備と現在の状況を確認し、今後の不動産投資に役立つ情報などをお届けします。

「千里中央地区再整備事業」と「千里中央地区活性化ビジョン」

豊中市ホームページによりますと、2013年3月に「千里中央地区再整備事業」についての概要が公開されています。

まずは大阪府・豊中市・財団法人大阪府千里センター(現・大阪府タウン管理財団)の三者によってコンペの実施されました。

その上で、住友商事(株)を代表に、阪急電鉄(株)、オリックス・リアルエステート(株)、阪急不動産(株)、(株)ヤマダ電機、(株)西大阪地所、(株)ミキシング、(株)竹中工務店を構成企業として選定。

2006年より再整備事業が実施され、2011年には3月に全て完了しました。

参照元:豊中市ホームページ(https://www.city.toyonaka.osaka.jp/machi/senrinyutaunsaisei/senri_kasseika/senchu_saiseibi/index.html)

その後、2018年3月、同じく豊中市ホームページに掲載されたのが、「千里中央地区活性化基本計画」の提案です。

2006年から2011年にかけて行われた「千里中央地区再整備事業」では、新たな商業施設、医療・福祉施設の整備、市立千里文化センターの建替え、さらには歩行者動線やバス乗降場の改良など、都市機能の強化が図られました。

この再整備事業が進む一方で、同じ地区には街が発展した当時に建設された建物の老朽化も進んでいました。建替え時期を迎えた建築物もあることから、こうした施設が今後もスムーズに利用できるよう、街の活性化と機能の拡充を目指し、新たに「千里中央地区活性化基本計画」が計画されたのです。

参照元:豊中市ホームページ(https://www.city.toyonaka.osaka.jp/machi/senrinyutaunsaisei/senri_kasseika/senribizyon.html)

管理人からのコメント

不動産投資の目線から分析
管理人・タナカタツヤ

千里セルシーの後継施設と千里阪急が一体化する再整備計画

千里中央を中心とし、「千里ニュータウン」日本初の大規模ニュータウンとして1962年に整備されました。
それから60年が経った現在では、千里ニュータウンの建物は老朽化を迎え、建て替えや新たなマンションの建築が求められています。

その千里ニュータウンの中核を担っていた商業施設「千里セルシー」は2019年5月に閉館。

今後の街づくりで注目されているのが、この千里セルシーの後継施設と、隣接する千里阪急が一体化するという再整備計画です。

千里中央駅の北側には住友商事によってすでに商業施設とタワーマンションが完成済み。

西側には「イオンSENRITO専門館」が営業しており、やはりこちらにもタワーマンションがすでに建築されています。

今後は千里中央駅前再開発の第3弾となる東側が開発の対象とされており、千里中央の再整備はこれから、より広域的になるのではないかと見込まれています。

北大阪急行電鉄の路線延伸によるさらなる人口の流入見込み

千里中央駅を発着とする北大阪急行電鉄が、箕面市・箕面萱野駅までの路線延伸を予定しています。

こちらは開業目標を2020年度としてきましたが延期され、開業2023年度を目途に現在も事業が進行中です。

千里中央駅は大阪モノレールとも連絡しており、アクセス面に優れていますが、この路線延伸によりさらなる人口流入が期待でき、地価も上昇すると予想できます。

リピーター率・販売戸数・口コミ評判の各分野No.1 大阪の不動産投資会社3選

1位 入居率 98.98%
(※1)

ソヴリックコーポレーション

リピーター率No.1(※4)

ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.jp/kansai-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 98.3%
(※2)

プレサンスコーポレーション

販売戸数No.1(※5)

プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 97.6%
(※3)

大和財託

口コミ評価No.1(※6)

大和財託_キャプチャ
画像引用元:大和財託公式HP
https://yamatozaitaku.com/
独自ルートで仕入れた中古の一棟マンション・アパートに特化

京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。

※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元:ソヴリックコーポレーション(https://sov.jp/kansai-lp/)2020年度の入居率
※2 参照元:プレサンスコーポレーション(https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html)2020年度の入居率
※3 参照元:大和財託(https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304)2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf)2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家歴:8年目です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円