古くは大阪城下の中心地、繊維・衣料関係の町として栄え、現在でもビジネス街としてのブランドイメージを保ち続ける本町エリア。繊維関連の企業はもちろん、現在では多種多様な業種の会社が本町にオフィスを構えており、大阪屈指のビジネス街として発展し続けています。
そんな本町エリアでの不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、本町の不動産投資事情についてまとめました。
参照元：土地DATA（https://tochidai.info/area/honmachi/）
本町といえば、。日本国内の有名企業がオフィスを構える大阪屈指のビジネス街。ベンチャー企業よりは成熟した企業が多い印象を受けます。繊維業の不況により地価が下落した時期もありましたが、現在ではさまざまな業種の会社が集まっており、オフィス街として更なる発展を遂げています。
上のグラフは、ここ10年間の本町エリアの地下変動をを表しています。一目で見て分かる通り、地価は右肩上がりに推移していて2019年と比較した際の変動率は23.24％にも達します。超高層分譲マンションや高層オフィスビルの建設、昭和以前に建設された古いビルの建て替えが進められており、再開発ラッシュによって地価平均が大きく伸びたのでしょう。インバウンド需要を見込んだタワーホテルの建設もあり、今後の地価上昇にも期待できます。
※地価平均は本町駅周辺、中央区船場中央3～4、中央区久太郎町3～4、中央区北久宝寺町3～4、中央区南久宝寺町3～4、中央区博労町3～4、中央区南本町3～4、中央区本町3～4、中央区備後町3～4、中央区瓦町3～4、中央区淡路町4、西区西本町1、西区阿波座、西区立売堀1、西区靱本町1の基準点の地価から算出しています
ビジネス街という性質上、もちろん主要都市への交通アクセスが良好です。本町駅には大阪メトロ御堂筋線・大阪メトロ中央線・大阪メトロ四つ橋線が乗り入れ手織り、淀屋橋駅や天王寺駅、大阪駅へ乗り換えなしでアクセスできます。
3路線合計の別乗降人員数は219,137人。梅田、なんば、天王寺、淀屋橋に次いで多く、このデータからも本町が大阪の主要なビジネス街だとうかがえます。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、本町エリアの投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 構造 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件例1 | 1,450万円 | 5.71% | 「堺筋本町駅」 徒歩6分 |
6.9万円 | 7年 | RC造 | 1K 23.61m2 |
| 物件例2 | 1,490万円 | 5.64% | 「本町駅」 徒歩4分 |
7.0万円 | 6年 | RC造 | 1K 21.80m2 |
| 物件例3 | 1,550万円 | 5.42% | 「本町駅」 徒歩4分 |
7.0万円 | 6年 | RC造 | 1K 21.80m2 |
| 物件例4 | 1,530万円 | 5.33% | 「本町駅」 徒歩5分 |
6.8万円 | 7年 | RC造 | 1K 22.50m2 |
| 物件例5 | 1,450万円 | 5.30% | 「堺筋本町駅」 徒歩5分 |
6.4万円 | 9年 | RC造 | 1K 21.75m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
再開発ラッシュによる地価上昇がめざましく、これからの発展にも期待が持てる大阪屈指のビジネス街・本町エリア。ビジネス街としての性質上、単身社会人の賃貸ニーズが高いエリアです。その分、賃貸物件の供給も多く、どの物件を選べばいいか迷うほど。しかし、物件選定の時点で居住者のニーズを把握しておかなければ不動産投資は成功しません。そこでカギとなってくるのが、どの不動産投資会社にサポートを依頼するかでしょう。
そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 94.3%
ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||