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大阪市福島区は大阪の交通や商業の中心である北区の西に位置しています。北区同様福島区にもJRや阪神、大阪メトロなど多くの路線が通り、交通の便が非常に良いエリアです。主要駅である福島駅から大阪駅へはたったのひと駅。たくさんのオフィスビル群が連なるオフィス街としても知られています。
一方で、昔ながらの庶民派な雰囲気と現代的なオシャレさが融合した独特な街並みを持ち合わせており、グルメやショッピングに事欠かないのはもちろんのこと、大型商業施設やスーパーも点在し、生活の利便性に優れています。そんな福島区での不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが福島区の不動産投資事例や地価変動・需要状況、また今後の展望をまとめました。
目次
低迷期から大きく地価上昇
北区のすぐ隣にあり、梅田や難波へのアクセスも良好。オフィス街としての顔を持ちながら、自然が豊かで教育機関も充実。これだけの立地条件を考えると、今までが割安過ぎたのかもしれません。
また、福島区は元々工場の多い街でしたが、近年それらの移転が相次ぎ、その跡地に高層マンションを始めとする集合住宅が多数建設されました。今後も生活の利便性が向上していくことが見込まれ、地価の上昇にも期待ができるエリアです。
▼大阪市福島区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が福島区です）
福島区同様、都会の洗練された雰囲気と下町情緒あふれる雰囲気が融合したエリアとして、東京都品川区と比較しました。
| 福島区（大阪） | 品川区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料（平米） | 71,683円（23.75m2） | 99,500円（23.18m2） |
| 平均購入価格（平米） | 15,100,000円（23.61m2） | 26,368,300円（21.98m2） |
※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2019年9月10日時点の情報）。
利回りを見ると大阪が有利！
ほぼ同程度の広さの物件で比較してみましたが、品川区のほうが平均賃料が月2.8万円ほど高く、収入はそれだけ多くなります。しかし、購入価格で比較すると福島区と品川区には1.7倍以上の開きが。月々のローンの返済も重くなり、万が一空室が出た場合の負担も大きくなります。
また、賃料・購入価格それぞれの平均平米数が異なるため正確な比較とはいえませんが、上記の数値をもとに表面利回りを試算（賃料×12ヵ月÷購入価格）すると
このように、大阪のほうが有利であることが分かります。
さらに福島区の地価上昇率を考えれば、家賃相場の上昇にも期待できます。私個人の意見では、将来を見据えて不動産投資を検討しているなら、福島区を選択するのがオススメです。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市福島区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。
※2019年9月10日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,610万円 | 5.44% | 「福島駅」徒歩10分 | 7.3万円 | 4年 | 1K 24.36m2 |
| 物件B | 1,600万円 | 5.25% | 「野田阪神駅」徒歩10分 | 7.0万円 | 3年 | 1K 25.37m2 |
| 物件C | 1,580万円 | 5.01% | 「玉川駅」徒歩6分 | 6.6万円 | 7年 | 1K 23.40m2 |
東京・品川区の同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件D | 2,690万円 | 4.28% | 「大井町駅」徒歩6分 | 9.6万円 | 15年 | 1K 24.40m2 |
| 物件E | 3,080万円 | 4.09% | 「旗の台駅」徒歩4分 | 10.5万円 | 4年 | 1K 26.52m2 |
| 物件F | 2,670万円 | 3.82% | 「西大井駅」徒歩4分 | 8.5万円 | 4年 | 1K 20.94m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
利回りでは福島区に分がある
「マンション投資なら、品川区よりも福島区のほうが有利」というのが私なりの結論です。上記の表ではより具体的な数字で投資物件を比較していますが、見るべきポイントはまずは利回り。ランダムにピックアップしましたが、品川区は利回り5％に届かなかったのに比べて、福島区では3事例とも5％を上回っています。
賃料は品川区のほうが1～4万円ほど福島区を上回っているため、それだけ多くの家賃収入が見込めますが、空室時の損失が大きいこととイコールだと考えると、やはり大阪の方がリスクを抑えた投資ができると私は思います。
大阪市福島区は再開発の恩恵を受けた、まさに伸び盛りのエリアです。これまでに紹介した地価変動や需要状況、実際の事例などを踏まえると、不動産投資を始めるにあたり、いかに福島区の物件が有利かがお分かり頂けたと思います。
成功率をさらに上げるための策は「ライバルが少ないうちに、早めに不動産投資を始めること」。とはいえ、闇雲に手を出して成功するほど、甘い世界ではありません。カギとなるのは会社選びです。
当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクとして捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集を協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットもあります。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||