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大阪の交通や商業の中心エリアとして栄える北区の西に位置する大阪市福島区は、市内にある福島駅から梅田駅まで徒歩圏内であり、電車でも1駅というアクセスの良さが大きな特徴として挙げられます。また、単身者やオフィスワーカーからの人気が高いエリアであり、たくさんのオフィスビル群が連なるオフィス街としても知られています。
その一方で昔ながらの庶民派な雰囲気と現代的なおしゃれさが融合した独特な街並みも持ち合わせており、グルメやショッピングで不自由しないことはもちろん、大型商業施設やスーパーも点在しているため生活の利便性に優れています。そんな福島区での不動産投資に関する情報や東京都品川区との比較などを解説します。
目次
低迷期から大きく地価上昇
大阪市福島区の公示価格を見てみると、過去最低値は2005年の33万882円となっています。一方で2026年の公示価格は91万9200円となっており20年の間に3倍にもなっています。北区のすぐ隣にあり、梅田や難波などの主要エリアへのアクセスも良好。オフィス街としての顔も持ちながら自然が豊かで教育機関も充実しているなど、これだけの好立地であることを踏まえるとこれまでが割安すぎたともいえるでしょう。さらに福島区はもともと工場が多い町でしたが、近年それらの移転が相次いだことで跡地に高層マンションをはじめとする集合住宅が多数建設されるなど、開発も進んでいます。今後もさらに生活の利便性は向上することが想定されており、地価の上昇にも期待がもてるエリアです。
参照元：土地DATA（https://tochidai.info/osaka/osaka-fukushima/）
▼大阪市福島区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が福島区です）
福島区同様、都会の洗練された雰囲気と下町情緒あふれる雰囲気が融合したエリアとして、東京都品川区と比較しました。
| 福島区（大阪） | 品川区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料 | 14万円 | 29万8,000円 |
| 平均購入価格 | 8,497万円 | 7,460万円 |
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の売買物件相場 大阪市福島区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/） 東京都品川区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/13/）
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の賃貸物件の賃料相場 大阪市福島区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/） 東京都品川区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/13/）
確かな需要増と今後の可能性
大阪市福島区と東京都品川区で、ほぼ同程度の広さの物件について金額調査を行ってみたところ、物件の購入相場はほぼ同じ水準であることがわかりました。かつては品川区の方が2倍近く高い状況にありましたが、今では福島区の方が高くなっています。一方で賃料は品川区の方が倍近く高くなっていますので、一見すると利回りで福島区は大きくビハインドしているように見えます。しかし福島区の物件購入価格がこれだけ上がっているということは需要の高さはもちろん、今後の賃料上昇可能性があると言えるのではないでしょうか。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,900万円 | 4.54% | 「玉川駅」 徒歩3分 |
7.9万円 | 7年 | 1K 23.27㎡ |
| 物件B | 1,820万円 | 4.67% | 「玉川駅」 徒歩7分 |
7.8万円 | 12年 | 1K 23.82㎡ |
品川区で同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件C | 1,550万円 | 6.73% | 「大森駅」 徒歩3分 |
9.4万円 | 46年 | 1R 23.03㎡ |
| 物件D | 2,450万円 | 4.34% | 「戸越銀座駅」 徒歩4分 |
9.8万円 | 20年 | 1K 23.2㎡ |
参照元： LIFULL HOME'S 不動産投資（https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/addr11=27&mcity[]=2701/）
実態はそこまでの差がない
データ上は「福島区は価格のわりに賃料が安く利回りが悪い」ように見えますが、個別の物件を見ていくと一概にそうとは言い切れません。指標やデータは前提条件によって実態とズレることもあるため、実際の投資検討では多角的な視点から判断することが大切です。
今回検証した個別案件では、利回りはほぼ同水準で、物件価格は品川区の方がやや高いという結果でした。ただし今後の地価上昇への期待値を勘案すると、福島区の方が高い利益率を得られる可能性が高いかもしれません。
福島区は大阪市の再開発における恩恵を大きく受けた、まさに伸び盛りのエリアです。そんな福島エリアで投資の成功率を上げるためには「ライバルが少ないうちに、早めに不動産投資を始めること」が重要です。とはいえ闇雲に手を出すのは危険です。エリアの事情に詳しく、実績のある不動産会社をパートナーに選ぶのが賢明でしょう。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社