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知っておきたいこと

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一棟マンション投資を行う際に
知っておきたいこと

こちらのページでは、大阪で一棟マンション投資を行う上で知っておきたい内容について紹介しています。そもそも一棟マンション投資とはどのようなものなのか、そのメリットや注意点などについてまとめました。

世界から注目される大阪のマンション投資

現在、大阪のマンション投資は世界の投資家から注目されているといわれています。その理由はさまざまなものが考えられますが、中でも2025年に開催予定の大阪・関西万博による影響も見逃すことができないでしょう。

この万博開催が進められる中で、大阪のさまざまな場所で大規模な再開発が行われており、ホテルやオフィスビル、マンションの建設ラッシュとなっています。さらに、大阪の投資用マンションの相場は首都圏と比較すると物件価格が割安であることに加えて家賃設定が高めであることから、高利回りとなるケースもあるとされています。

また、一人暮らし世帯が多いことや長期的に人口が安定しているという傾向が見られることなども、世界から大阪のマンション投資が注目される理由といわれています。

そもそも一棟マンション投資とは?

「一棟マンション投資」とは、マンションを一棟購入して賃料を得るという不動産投資のことです。不動産投資は大きく分けると1部屋ごとに投資する方法と、土地を含めた形で一棟丸ごと購入して賃料を得て利益を得るという2つの方法があります。

一棟マンション投資は規模が大きい分、うまく運用ができれば得られる利益も大きいとされていますが、自分に合った投資方法かどうかはさまざまな面からしっかりと検討する必要があるといえます。

一棟マンション投資と
他の不動産投資の違いを徹底比較!

不動産投資には、一棟マンション投資の他にもさまざまなものがあります。ここでは、一棟マンション投資と他の不動産投資(ワンルームマンション投資など)との違いを比較していきましょう。

初期費用について

不動産投資を行う上では初期費用が必要になりますが、中でも一棟マンション投資を行う場合には大きな初期費用が必要となります。諸費用の内訳としては「住宅ローンの頭金」「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」などさまざまなものが含まれます。一等マンション投資を始める場合には、住宅ローンの頭金を含めた場合物件価格のおよそ10%程度が初期費用として必要になるといわれています。

また、中古の一棟マンションを購入する場合には、不動産会社に支払う仲介手数料が必要になる場合もあります。

空室時の影響

他の不動産投資と比較すると、一棟マンション投資の場合には比較的空室リスクが低いとされています。これは、たとえマンションを満室にできなかったとしても、一定の入居者を確保できれば家賃収入を確保できるため。

ワンルームマンション投資を行う場合、もしその部屋に入居者がいない場合には収入がゼロとなります。さらに、マンションの場合は入居者が比較的長期間その物件に住むことが期待できます。

アパートの場合は短期間で引越しをする層の利用が多い点が特徴。そのため、前の入居者が退去してからの空白期間が起こりやすくなります。

このような理由から、空室時のダメージが比較的少ないのも一棟マンション投資の特徴といえます。

資産価値について

一棟マンションは、資産価値が他の物件と比較すると下がりにくいという点も特徴のひとつです。これは、一般的なアパートよりも耐用年数が長いケースが多いためです。多くのマンションで採用されている「RC・SRC造」の場合の法定耐用年数は47年となっています。

ただし、資産価値が高いことから、売却を考えたときにはなかなか買い手が見つからない可能性もないとはいえません。どうしても急いで売却を行いたい場合には、不動産会社が提供する直接買取サービスの検討が必要になることもあります。

マンション一棟買いの流れについて

実際にマンションの一棟買いを行う流れについてご紹介します。

自己資金を確認する

まずは、一棟マンション投資のための自己資金がどれくらいあるのかを確認します。自己資金を確認する上では、将来の子供の進学や親の介護費用など大きな出費が考えられるかどうか、という点にも注意が必要です。

セミナーに参加する

一棟マンション投資を行うための資金が用意できそうな場合には、マンション投資の動向を知るためにもセミナーに参加します。その際には、セミナーを開催している会社の実績や口コミなどを確認した上で参加するのがオススメです。

物件の比較・検討を行う

セミナーに参加し、やはり一棟マンション投資を行いたいと考える場合には、物件の比較や検討を行います。インターネットで物件を探すこともできますが、非公開物件も数多くあるため不動産会社と相談しながら物件を検討していきましょう。

物件が決定したら、どれくらいの収益を挙げられるかといった計算を行います。この点については自分で計算するのが難しいことから、不動産会社に依頼しましょう。

投資用マンションの購入

収支も問題ないと判断できた場合には、投資用のマンションを購入することになります。詳細の手続きなどについては不動産会社に確認してください。また、物件購入と並行して住宅ローンの審査も同時に進めていきます。

住宅ローンの審査も通り、対象となる物件の購入も完了したところで不動産投資をスタートすることになります。

一棟マンション投資のメリット

一棟マンション投資には様々なメリットがあります。

収入金額が大きい

一棟マンション投資を行った場合には、1つの物件から得られる収入が大きいという点が特徴です。そのため、区分投資よりも多額の収入を得られる可能性があるという点が大きなメリット。このことからもキャッシュフローが良くなり、投資資金の回収スピードが速くなると考えられます。

家賃収入ゼロになりにくい

たとえ満室にならなかったとしても、家賃収入がゼロになりにくいという点も一棟マンション投資ならではの特徴です。区分投資の場合には対象となる部屋が空室になると家賃収入がなくなりますが、一棟マンション投資の場合には一定の入居者を確保できていれば収入へのダメージを抑えることができます。

運営の自由度が高い

一棟マンション投資の場合には、所有者が大規模修繕や改装について決定することができるなど、運営における自由度が高いという点もメリットの一つといえます。しっかりと修繕を行い、セキュリティ面や宅配ボックスなど時代の流れに応じた設備を備えていくことで、資産価値を維持することができるでしょう。

一棟マンション投資の注意点

様々なメリットがある反面、一棟マンション投資ならではの注意点もあります。

投資のための資金が多額

一棟マンションを購入する必要があることなどから、投資を行うための資金を多く用意することになります。そのため、投資を検討する際にはどの程度自己資金を用意できるかという点をしっかりと確認する必要があります。

失敗した時の影響が大きくなる

投資金額が多額になる一棟マンション投資は、失敗した時の影響が大きくなってしまう点も注意点として念頭に置いておく必要があるでしょう。区分投資と比較すると分散投資が難しいため、リスクを分散できない分その建物が自然災害などで影響を受けてしまったりすると収入がゼロになってしまう可能性もあります。

売却がしにくい

もし、購入したマンションを売却したいと考えた場合でも、その額が大きくなることから区分投資の場合よりも売却しにくいという可能性もあります。

維持管理に手間がかかる

一棟マンション投資の場合には、運営は自由度が高いものの修繕費が多くかかることも念頭に置いておきましょう。また、損害保険料や固定資産税なども高額になる可能性もあります。

一棟マンション投資についてのまとめ

  • 「一棟マンション投資」とはマンションを一棟購入して賃料により利益を上げる投資方法
  • うまく運用することにより区分投資よりも大きな利益を挙げられる可能性がある
  • メリットも多いがリスクについても知っておく必要がある

こちらのページでは、一棟マンション投資について紹介してきました。さまざまなメリットがある一棟マンション投資ではありますが、やはり投資金額が高額となることからリスクについても十分に検討する必要があります。もし投資を始めたい場合には、自己資金の確認を十分に行い、複数のセミナーに参加するなど、まずはしっかりと検討することが必要になってくるでしょう。

リピーター率・販売戸数・口コミ評判の各分野No.1 大阪の不動産投資会社3選

1位 入居率 98.98%
(※1)

ソヴリックコーポレーション

リピーター率No.1(※4)

ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.jp/kansai-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 98.3%
(※2)

プレサンスコーポレーション

販売戸数No.1(※5)

プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 97.6%
(※3)

大和財託

口コミ評価No.1(※6)

大和財託_キャプチャ
画像引用元:大和財託公式HP
https://yamatozaitaku.com/
独自ルートで仕入れた中古の一棟マンション・アパートに特化

京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。

※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元:ソヴリックコーポレーション(https://sov.jp/kansai-lp/)2020年度の入居率
※2 参照元:プレサンスコーポレーション(https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html)2020年度の入居率
※3 参照元:大和財託(https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304)2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf)2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家歴:8年目です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円