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大阪府庁や大阪府警察本部などを擁する官公街、大阪取引所を中心とした金融街などの顔を持ちながら、大阪城や大阪歴史博物館をはじめ、歴史を楽しめるエリアとして知られる大阪市中央区。もともと大阪の心臓部として業務地化が進められており、人が住むには適していないエリアでしたが、バブル崩壊以降より老朽化して取り壊されたオフィスビルの跡地などに多くのマンションが建設され、夜間人口が上昇していきました。今では大阪市内でも賃貸マンション物件数の多いエリアとなっています。
そんな中央区での不動産投資は成功するのか？当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、中央区の不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京との違いをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている不動産投資初心者の方はぜひご参考にされてください。
目次
地価が年々右肩上がりの傾向に
中央区に限った話ではありませんが、2025年に開催される大阪万博に向けた再開発や近年のインバウンド需要の盛り上がりによる影響を受けていることは言うまでもないでしょう。中央区からのアクセスも良好な梅田駅周辺では大規模な再開発プロジェクトとしてグランフロント大阪（うめきた1期）が完成し、2024年には「うめきた2期」が街開きをする予定です。今後も地価の上昇を期待することができるでしょう。
大阪でマンションが多い
| 中央区 | 北区 | 淀川区 | 西区 | 東淀川区 |
|---|---|---|---|---|
| 46,325件 | 38,064件 | 27,649件 | 25,611件 | 23,420件 |
SUUMOに掲載されているデータ（2019年8月時点）によると、中央区が大阪市内で賃貸マンションの物件数の多いエリアということがわかりました。官公庁街・金融街といったビジネス街として知られている中央区ですが、同時に住宅地が少ない分、高層マンションが林立しているエリアでもあります。賃貸需要もそれだけ高く、投資家にも注目されています。
▼大阪市中央区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が中央区です）
官公庁街や金融街として知られる大阪市中央区。ここでは東京の中央区と比較しています。結果は以下をご覧のとおり。
| 中央区（大阪） | 中央区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料（平米） | 79,020円（24.30m2） | 121,738円（25.96m2） |
| 平均購入価格（平米） | 17,354,762円（24.97m2） | 34,246,154円（28.61m2） |
※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです（2019年8月7日時点の情報）。
利回りを見ると大阪が有利！
賃料を比べて見ると、大阪に比べて東京は4万円も多くの賃料を受け取ることができる一方、それだけ購入価格も高くなり、約1,700万円もの価格差があります。表面利回り（賃料×12ヵ月÷物件価格）を計算してみると以下のとおり。
いずれも平均値を計算しているため正確な数字とは言いきれませんが、目安として大阪のほうが有利であることがわかります。また私個人の考えでは、万が一空室が生じた際の一時的な負担も大阪のほうが軽く済むため、サラリーマンの副業としてマンション投資をお考えの方には大阪における投資がオススメです。
大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市中央区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します！
なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。
※2019年8月7日時点の情報です。現在は取り扱いを終了している可能性がございます。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,650万円 | 5.45% | 「堺筋本町駅」徒歩4分 | 7.5万円 | 10年 | 1K 27.67m2 |
| 物件B | 1,650万円 | 5.42% | 「本町駅」 徒歩3分 |
7.45万円 | 6年 | 1K 24.66m2 |
| 物件C | 1,620万円 | 5.33% | 「堺筋本町駅」徒歩3分 | 7.2万円 | 4年 | 1K 25.36m2 |
東京・中央区の同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件D | 2,430万円 | 4.69% | 「京橋駅」 徒歩4分 |
9.5万円 | 15年 | 1K 21.42m2 |
| 物件E | 2,560万円 | 4.40% | 「水天宮前駅」徒歩3分 | 9.4万円 | 8年 | 1K 25.57m2 |
| 物件F | 4,140万円 | 3.62% | 「銀座一丁目駅」徒歩5分 | 12.5万円 | 3年 | 1K 25.84m2 |
参照元：楽待（https://www.rakumachi.jp/）
ローン返済や空室時の負担を鑑みると…
同程度の広さを持つ物件をランダムにピックアップしたところ、さすが地価上昇中！大阪市中央区の物件は利回り5%台の物件が多くあるようです。対する東京は賃料が大阪に比べて高く、それだけ多くの家賃収入が見込めます。が、その分物件価格も東京に比べて安くなるため、ローン返済や空室時の負担を鑑みると、大阪に分があると私は考えています。今後も大阪万博やIR誘致、インバウンド需要の増加など、何かと盛り上がりを見せている大阪の物件には期待が持てるでしょう。
地価上昇中の大阪市内で多くの賃貸マンション物件数を誇る中央区。それだけ多くの賃貸需要があり、また今後も続くであろう地価上昇を考えると、早めの投資スタートがオススメです。
とはいえ、ただ闇雲に始めたところで上手くいくほど甘い世界ではありません。大阪における賃貸ニーズの動向を押さえ、また今後の動向をふまえた物件選びが成功のカギとなります。そこで最も大切になってくるのが、「会社」選びです。
当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しています。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集を協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットも期待できます。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||