公開日：｜更新日：
大阪市中央区はビジネス・商業・住宅の機能が凝縮されており、大阪市内でも賃貸マンション供給数が多いエリアとして知られています。供給数が多いことは理想の物件に出会える可能性が高まることに繋がりますが、その反面「物件数が多すぎてどの物件を選ぶべきかが分からない」と悩む投資家の方も多いのではないでしょうか。このページでは大阪市中央区の現在の相場から再開発が資産価値に与える影響のほか、東京都中央区との比較などについて解説します。大阪市中央区で物件投資をお考えの方はぜひチェックしてください。
目次
地価が年々右肩上がりの傾向に
大阪府内では2025年に開催された大阪万博の余波やその跡地利用に関する再開発、近年のインバウンド需要の盛り上がりなど、さまざまな影響を受けています。中央区からアクセスがしやすい梅田駅周辺でも大規模な再開発プロジェクトが進められており、ここ数年のうちに「うめきた2期」も完成を迎える予定となっています。これらの影響により、今後も地価の上昇を期待することはできるでしょう。
大阪でマンションが多い
| 中央区 | 北区 | 淀川区 | 西区 | 東淀川区 |
|---|---|---|---|---|
| 74,334件 | 82,255件 | 81,196件 | 53,959件 | 47,300件 |
SUUMOに掲載されているデータ（2026年9月時点）によると、中央区は大阪市内でも賃貸マンションの物件数が多いエリアということがわかりました。官公庁や金融機関が集まるビジネス街であり、まとまった住宅地が少ないこともあって、高層マンションの供給が盛んな地域でもあります。賃貸需要もそれだけ高く、投資家からの注目度も十分といえます。
▼大阪市中央区のGoogleMap（赤線で囲われている箇所が中央区です）
官公庁街や金融街として知られる大阪市中央区。ここでは東京の中央区と比較しています。結果は以下をご覧のとおり。
| 中央区（大阪） | 中央区（東京） | |
|---|---|---|
| 平均賃料 | 14万円 | 24万6,000円 |
| 平均購入価格 | 6,013万円 | 8,492万円 |
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の売買物件相場 大阪市中央区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/） 東京都中央区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/13/）
出典：全国統計データ 駅から徒歩10分以内の賃貸物件の賃料相場 大阪市中央区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/） 東京都中央区（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/13/）
東京が有利！賃料を比べて見ると、大阪に比べて東京は10万円も多くの賃料を受け取ることができる一方、それだけ購入価格も高くなり、約2,400万円もの価格差があります。表面利回り（賃料×12ヵ月÷物件価格）を計算してみると以下のとおり。
いずれも平均値を計算しているため正確な数字とは言いきれませんが、目安として東京のほうが有利であることがわかります。一方で万が一空室が生じた際のダメージは購入価格の大きな東京の方が大きくなると考えられるため、、サラリーマンの副業としてマンション投資をお考えの方には大阪における投資がオススメです。
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 1,880万円 | 4.27% | 「堺筋本町駅」 徒歩4分 |
7.4万円 | 21年 | 1K 23.29㎡ |
| 物件B | 2,270万円 | 4.49% | 「谷町四丁目駅」 徒歩6分 |
9.0万円 | 12年 | 1K 23.1㎡ |
中央区で同規模の広さのマンションを見ると…
| 物件価格 | 利回り | アクセス | 賃料+ 共益費 |
築年数 | 間取り ・平米 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件C | 2,780万円 | 4.1% | 「八丁堀駅」 徒歩4分 |
10.2万円 | 22年 | 1K 23.68㎡ |
| 物件D | 3,093万円 | 3.87% | 「築地駅」 徒歩2分 |
10.5万円 | 22年 | 1LDK 23.26㎡ |
参照元： LIFULL HOME'S 不動産投資（https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/addr11=27&mcity[]=2701/）
ローン返済と空室リスクを考えよう
個別の案件を見ていくと、大阪市中央区の物件は5%近い利回りのものが多く見受けられました。対する東京都中央区の物件は4%前後に留まり、物件価格そのものも1,000万円近く高くなっています。そのためローンの返済額や空室時のリスク、今後のさらなる地価上昇の可能性を勘案すると、東京よりも大阪への投資の方に分があると考えられます。今後もIRやインバウンド需要の増加などにより盛り上がりを見せる大阪の物件には期待が持てるのではないでしょうか。
地価上昇中の大阪市内で数多くの賃貸マンション物件数を誇る中央区は、それだけ多くの賃貸需要があること、今後も地価上昇が続くであろうことを考えると、早めの投資スタートがオススメであるといえます。ただし「とりあえず始める」だけではうまく行かないのが世の常ですから、今後の動向をふまえた物件選びが重要です。そこで重要ポイントとして挙げられるのが「会社」選びです。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社