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大阪を中心に不動産投資を行っている方、検討している方に、投資に役立つニュースを紹介します。
今回、注目したのは駅前再開発。
老朽化したビルを建て替えたり、新たに施設などを整備することで、駅前にはこれまで以上の活気が生まれます。
こうした駅前再開発は、不動産投資にいったいどんな影響を与えるのかをニュースから分析しました。不動産の動向を探っています。
牧方市の駅前再開発である「枚方市駅周辺地区第一種市街地再開発事業」は現在進行中です。
この事業により牧方市の不動産事情はどのように変化するのか、投資の目線から探ってみましょう。
枚方市の重要拠点である枚方市駅は、梅田を始め大阪の中心地まで電車で30分程度とアクセスに優れています。
「枚方市駅周辺地区第一種市街地再開発事業」により、まず期待できるのは人口の増加です。
この枚方市駅と直結した賃貸タワーレジデンスの開発にも注目が集まっています。
数十年ごとに繰り返されている千里中央の駅前再開発。前回実施された内容と、今後の再開発の見通し、これらから不動産投資に役立つ情報をお届けします。
今後の街づくりで注目されている再整備計画が、千里セルシーの後継施設と、隣接する千里阪急の一体化。
千里中央駅の北側にはすでに商業施設とタワーマンションが完成済みです。
千里中央駅を発着とする北大阪急行電鉄は、箕面市・箕面萱野駅までの路線延伸を予定しており、さらなる発展が予測できます。
緩やかに上昇し続けている区分マンション価格は、大阪・不動産の市場動向に対し、どのような影響を与えているのでしょうか。また、価格上昇の裏に下落のリスクは、はらまれていないかなどデータをもとに分析してみました。
現在、不動産の全国平均価格は年々上がっており、その中でも著しいのが区分マンションの上昇率です。
新築マンションの価格の上昇に伴い、中古マンションの需要も高まっている状態です。
大阪府茨木市の南目垣・東野々宮地区に、2024年、「アークランドサカモト」と「ヤマダホールディングス」の提携による大型商業施設が誕生する予定です。モデル店舗の延床面積は実に2万坪。周辺の地価や人流が大きく変化しそうです。
もとより、1970年の大阪万博にあわせて整備された阪急茨木市駅西口駅前周辺では、様々な施設の老朽化等により再整備が急務です。茨木市と地権者とが協力し、再整備の計画を進めています。 ここでは、茨木市における再開発の現状や展望についてご紹介しています。
2020年代後半の開業に向け、全国の複数の都市でIR誘致活動が進められています。それらの都市の中でも特に有力候補地として目されている場所が、大阪・夢洲。2014年からIR計画や誘致活動が始まり、2021年3月に「大阪・夢洲地区特定複合観光施設区域整備 実施方針」を策定しました。
2022年4月に、国に対して区域整備計画の認定申請を行うなど、活動内容が具体化しています。 ここでは、大阪の夢洲IR計画の現状を確認したうえで、同計画が不動産投資に与える影響について考察します。
世界中に猛威を振るっている新型コロナウイルス。感染拡大を防ぐために在宅ワークが推奨されるなど、日本国内でも「働き方」の潮流が大きく変化しています。
一方で、「働き方」の潮流の変化と同時に、必然的に浮上するテーマが「理想的な住宅のあり方」です。新型コロナの影響により、今後、住宅は単なる「仕事の羽休めの場所」ではなくなることでしょう。 ここでは、不動産会社に向けたアンケート調査をもとに、ウィズ・コロナ時代の賃貸・売買物件で求められる住宅の条件・設備をご紹介しています。
世界的規模で発生しているウッドショックと半導体不足。住宅建築に欠かせない木材と住宅設備に欠かせない半導体の価格が急騰していることから、不動産業界は大きく混乱しています。コスト高となる一方で安易に家賃を上げるわけにもいかないなど、厳しい立場に置かれている不動産投資家も多いことでしょう。 ここでは、ウッドショックと半導体不足の現状や不動産投資に与える影響などを説明したうえで、今後の不動産投資家の立ち回り方について考察します。
今後、新大阪駅にはリニア中央新幹線と北陸新幹線が乗り入れる予定となっています。このことにより新大阪駅周辺地域におけるまちづくりの方針が検討されています。今後リニア中央新幹線の開業によって首都圏・中部圏・関西圏がおよそ1時間で結ばれることになり、巨大都市圏が想像されると考えられています。
さらに、鉄道ネットワークの充実によって高速道路ネットワークへのアクセスが向上するなど、圧倒的な広域交通アクセス性を活かしたまちづくりも求められています。
2022年2月8日より「第60回関西財界セミナー」が行われました。セミナーの中では2025年に開催される大阪・関西万博や脱炭素に関する取り組みを起点として、経済を上昇させるための取り組みについて提案が多く出されました。
万博が行われることによって、インバウンドの増加やインフラの整備により、さまざまな効果が期待されています。そこで、大阪・関西万博の経済効果や大阪の不動産投資にどのような影響を与えるのかを見ていくことにしましょう。
大阪梅田駅周辺は、阪急阪神ホールディングスによる大規模再開発が進行中です。老朽化した建物が次々に建て替えられています。2014年に着工した大阪神ビルディング・新阪急ビルの建て替えは2022年2月に竣工。「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」が3月に開業します。うめきた2期プロジェクトも進行し、オフィスやホテル、商業施設が続々と建てられています。まだ計画段階のプロジェクトも多く、しばらく地価は上昇傾向が続くでしょう。
大阪梅田駅周辺が大規模再開発！
大阪キタの変化は不動産投資にどう影響する？
初めての一人暮らしで学生が部屋を探すときは、親が一緒に探すことが多いです。その際、部屋に求めるものが親子ですれ違うことが多々あります。中でも多いすれ違いポイントは「セキュリティー設備」「学校への距離」「治安面」です。暮らしの快適さやデザイン、プライベートで行く場所との距離を重視する学生に対して、親は安全性と家賃を重視する傾向があります。どちらも納得できる条件を明確にすると部屋探しがしやすくなるでしょう。
初めての住まい探し（一人暮らし）で
親子で違う重要視ポイントランキング
2024年上半期、大阪ミナミにハイアットホテルの新ブランド「キャプション by Hyatt」が開業予定であると公表されています。ホテルが開業するのは日本橋駅や近鉄日本橋駅から徒歩5分、なんばグランド花月も徒歩圏内と利便性の高いエリアです。インバウンドと国内客の取り込みを狙うとともに、地元の活性化をはかることを狙いとしているこのホテルの開業により、経済が活性化し、新型コロナウイルスの影響で落ち込んだ地価が上昇することにつながると予想されています。
ハイアットホテルの新ブランドが大阪に！
不動産投資にどう影響するの？
2023年に開学から10年を迎える大和大学における、大規模なキャンパス拡張工事について紹介しています。同学では2023年に6つ目の学部となる情報学部の設置を予定していることから、情報学部棟の新設に加えてアリーナや芝生広場、森の公園などが整備される予定となっています。今後大和大学では学生数が増加すると考えられており、大学の最寄り駅である吹田駅周辺では学生向けの賃貸物件の需要がより高まってくる可能性があるといえるでしょう。
スポーツメーカーのミズノは、咲洲に構えている本社敷地内に新たなスポーツラボを建設することが発表されています。当初の完成予定は2021年となっていましたが、現在は2022年9月30日までに完成予定の予定となっています。
この施設は、スポーツの力によって社会におけるさまざまな課題を解決することを目指すとされています。スポーツに注目が集まっている昨今、この新たなスポーツラボの建設によって周辺エリアにはどのような影響があると考えられるのでしょうか。
咲洲の新たなスポーツラボの建設は
不動産投資にどう影響するの？
2025年4月、公立大学法人大阪では森之宮新キャンパスを開校する予定となっています。
このキャンパスでは、基幹教育が行われ、さらに文学部や医学部リハビリテーション学科、生活科学部なども森之宮新キャンパスに移転する予定となっていることから、約7,000人の学生教職員が集まる見込みです。さらに、データセンターが設置される予定でもあり、スマートシティの拠点として大阪まちづくりの中心的な施設としても活用されると考えられています。
公立大学法人大阪の森之宮キャンパスは
不動産投資にどう影響するの？
2022年の「住みたい街（駅）ランキング」第１位は梅田（地下鉄御堂筋線）。次いで西宮北口、神戸三宮と続きます。さらに、元町と心斎橋が初めてトップ20にランクインするなど、大阪の中心部に位置するエリアに人気の傾向が見られます。 中心部が人気の理由としては、現在JR大阪駅の北側にて進められている再開発プロジェクトが関連していると考えられます。再開発に伴って期待感が高まり、より注目を集めているといえるのではないでしょうか。
関西圏の住みたい街は大阪市中心部人気！
不動産投資にどう影響するの？
大阪府内でも屈指のベッドタウンともいわれている千里ニュータウンにおいて計画されている大規模プロジェクトについて紹介しています。総戸数500戸を超える分譲マンションのほか、戸建てや福祉施設、保育園、広場なども整備され、幅広い世代間で交流を持てるコミュニティが提供される予定となっています。
さらに、新しく導入されたワークスタイルにも対応できる住戸プランなど、現代の生活スタイルに対応可能な環境の提供を想定しています。
千里ニュータウンの大規模プロジェクトで分譲住宅が！
不動産投資にどう影響するの？
大阪の再開発計画うめきた2期の一環で、「（仮称）うめきた公園」の工事が着手されたとのニュースがありました。（2022年8月時点）※JR大阪駅に直結する都市公園で、うめきた2期開発事業者JV9社と大阪府・大阪市が連携して取り組んでいます。
大規模ターミナル駅に直結する都市公園であり、オフィスや商業施設、ホテル、分譲住宅などがシームレスに一体化した空間です。イノベーションの起点として、国内外への発信を目指しています。2025年の大阪・関西万博に合わせて、2024年と2027年に段階的にオープンする予定です。
※参照：PR TIMES/三菱地所株式会社/「（仮称）うめきた公園」工事本格着手（https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000166.000016002.html）
「（仮称）うめきた公園」の工事着手！
不動産投資にどう影響するの？
ボトルネック踏切が問題視されていた南海高野線。交通渋滞や事故が頻繁に起こっている現状を解消するために、浅香山駅と堺東駅の区間で高架化の計画が策定されています。2009年に着工準備採択を取得して、2021年には都市計画が決定、2022年3月に事業認可を取得しました。着実に進展しています。
ただし、工事着工は2030年度、工事完了は2040年度を予定しており、十数年先のことです。高架化事業に合わせて、都市計画も進めています。計画が進むにつれて、不動産価値も向上していくでしょう。
大阪梅田にある大阪マルビルが建て替えられることが2022年に発表されました。この大阪マルビルは、1976年に建築された円筒型ビル。大阪の高層ビルの先駆け的な存在として多くの人から愛されてきた複合ビルです。
現在は大阪第一ホテルが中心となり多くのテナントが入居していますが、建て替えに伴ってさらに高品質のサービスを提供できるビルとして生まれ変わる予定。工事は2023年の夏頃から、完成は2030年の春ごろと予定されています。
大阪・梅田の大阪マルビルの建て替えって
不動産投資にどう影響するの？
大阪市は「なんば駅周辺における空間再編推進事業整備プラン（案）」を2022年6月に発表しました。このプランでは、大阪ミナミの玄関口といえる「なんば駅前広場」と「なんさん通り」の一部を歩行者中心の空間に再整備する予定となっています。
この計画は2022年度中に着工し、2025年に全体が完成予定となっています。完成すると周辺エリアの活性化も期待できることから、2025年の大阪・関西万博までに工事が終了するかどうかが注目しておきたいポイントといえるでしょう。
なんば駅周辺エリアの空間再編って
不動産投資にどう影響するの？
エイチ・ツー・オー リテイリング株式会社は2022月中旬、神戸阪急のリモデルを実施するとの旨を正式に発表しました。全館営業面積の約90％にあたる本館1～9階および新館1～8階という大規模改装は、そごう神戸店時代含めて、実に20年ぶりです。
全面改修修了は2023年秋頃を予定。それに先立ち2022年8月31日には、新館1～3階のモード系ファッション売り場、ならびに本館2～4階の美容系売り場の計6フロアが、先行リニューアルオープンを果たしています。ここでは神戸阪急の改装工事の現状や展望についてご紹介しています。
不動産大手の三井不動産は大阪府門真市松生町のパナソニック株式会社工場跡地を活用した、商業施設・住宅（分譲マンション）・会員制倉庫型店舗・事業所の4つの街区から構成される大規模複合街づくり型開発事業の着工を2021年10月に発表しました。
11階建て155戸の大規模マンションを筆頭に、日本国内でも人気を博している会員制倉庫型店舗のコストコ、さらには三井グループならではの「三井ショッピングパーク ららぽーと」と「三井アウトレットパーク」の初コラボというニュースももたらされました。ここでは、門真市における再開発の現状や展望についてご紹介しています。
コストコ併設の門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト！
不動産投資にどう影響する？
なんば高島屋の向かいに所在し、南海・大阪メトロ「なんば駅」の地下街とも直結、「なんばロフト」、「タワーレコード」、「無印良品」といったテナントが入居していた難波センタービルでしたが、2022年夏、入居テナントの閉店・移転が相次いで発表されました。程なくしてビルの解体工事が開始されています。
正式発表はなされていないものの、大阪市が2022年6月に発表した、「なんば駅周辺における空間再編推進事業整備プラン（案）」に基づく、なんさん通りの歩道化プロジェクトと関連して、難波センタービルの跡地にも、そうした情勢を見据えた再開発プランが練られているものと推測されます。ここでは、難波センタービルの再開発の現状や展望についてご紹介しています。
2019年3月、大阪市は御堂筋を「車中心から人中心のみちへ」と空間再編をめざす「御堂筋将来ビジョン」を策定。御堂筋の開設100周年にあたる2037年に、御堂筋全体を完全歩道化するというプロジェクトであることが明らかとなりました。
その第一段階として2022年8月25日、まずは長堀通から道頓堀川までの区間の側道を歩行者空間化する整備を実施する旨を発表。2022年10月4日から側道部分の閉鎖が実施。ここではそうしたプロジェクトの現状や展望についてご紹介しています。
御堂筋の歩道化という将来ビジョン！
不動産投資にどう影響する？
大阪公立大学で新設中の森之宮キャンパス前に、大阪メトロの新駅となる「大阪公立大前駅（仮称）」の設置が行われる予定であることが2022年11月に報道されました。大阪公立大前駅（仮称）は、JR大阪環状線の大阪城公園駅とペストリアンデッキで接続したり、駅の周辺に新たに商業施設を建設するといった計画もあります。
このことから、新駅の周辺は急速に発展していく可能性があり、不動産開発も大きく進むと予想されます。
大阪公立大前駅（仮称）の設置は
不動産投資にどう影響を与えるのか？
2021年3月に住之江区と西尾レントオール株式会社がパートナーシップ協定を締結。この協定の一環として、西尾レントオールでは咲洲に「西尾レントオールR&D国際交流センター（仮称）」の建設を予定しており、2023年の竣工を目指しています。
こちらの施設は大阪メトロ中央線の「コスモスクエア」駅から徒歩約6分の場所に建設される予定。同施設を拠点として、咲洲の地域活性化から区全体まで広がる「まちづくり」が進められていくという計画になっています。咲洲に建設予定の「西尾レントオールR&D国際交流センター（仮称）」とは？
星野リゾートが大阪で新たに2つのホテルを開業すると発表し、咲洲（さきしま）に「星野リゾート リゾナーレ大阪」が、2023年には関西国際空港の対岸「りんくうタウン」にて、星野リゾート初となるエアポートホテル「OMO関西空港」が建設されます。
不動産投資にどのような影響を及ぼすのか、詳細を紹介するとともに、今後の見通しを考えてみたいと思います。大浴場やサウナ、レストランを備えた「OMO関西空港」は、今後、大阪の経済や不動産投資にどのような影響を与えるのでしょうか。考察しています。
星野リゾートが関西空港に隣接するホテルを開業！不動産投資にどう影響する？
大阪駅前の旧大阪中央郵便局跡地は、「梅田3丁目計画」（仮称）の名称で再開発が進んでいます。「梅田3丁目計画」で建設中の大規模複合施設は、地上39階・地下3階建て、ビルの高さは約188mにもなり、オフィスはもちろん、商業施設・ホテルを完備した仕事にも買い物にも便利なスポット。劇場も設置されることから、エンターテインメント面でも話題を呼びそうです。
この「梅田3丁目計画」によって、大阪の不動産投資にはどのような影響があるのでしょう。その動向とともに詳しく解説しています。
大阪府茨木市は、同市北部地域に位置する安威川ダム周辺にて整備している大規模公園施設の名称を「ダムパークいばきた」に決定し、2024年春のオープンを予定。茨木市および周辺エリアの不動産投資にどのような影響をもたらすかについて、情報をお届けします。
茨木市中心地から車で20分程度と近く、芝生広場や桜並木、BBQも可能な飲食店、サップやカヌーなどの水上アクティビティ、さらには日本最長となる歩行者用吊り橋などの魅力が満載。不動産投資においても、大きな影響をもたらすと予測されます。
茨木市の不動産投資を大きな底上げに期待、安威川ダム周辺、「ダムパークいばきた」
株式会社キーエンスは2022年12月23日付で三菱自動車工業株式会社が所有していた土地の一部、52,373.79㎡を取得しています。こちらは大阪府高槻市の土地となっていますが、JR西日本と高槻市が新駅の設置と新しい市街地形成に関して検討を進めているエリアでもあります。
今後キーエンスでは取得した土地にロジスティクスセンターの建設を予定しています。不動産投資の観点からもどのような影響があるのか注目しておきたいエリアといえます。
2023年3月、大阪市浪速区に「ホテル京阪 なんば グランデ」がオープンしています。大阪ミナミの玄関口にある「なんば駅」から徒歩3分程度、また大型商業施設「なんばパークス」に隣接していることから、アクセスも良く利便性も高いホテルであるといえます。 こちらの記事では、観光やビジネス目的など幅広い目的での活用ができえるホテル京阪 なんば グランデの開業により不動産投資にはどのような影響があるのか、という点について考えてみましょう。
ホテル京阪 なんば グランデの開業が不動産投資に与える影響は？
大阪の老舗高級ホテルとして数々のVIPを招いてきたリーガロイヤル大阪が、海外の不動産投資会社へ売却されることが決まりました。
かつては「大阪の迎賓館」とも呼ばれるほど隆盛したリーガロイヤル大阪ですが、大阪・関西万博のインバウンド取り込みに向けた大資本ホテルの開業予定ラッシュ、および新型コロナの影響による負債の増大などを背景に、売却を通じて再起を図る計画です。 万博に加えてIR構想も現実化し、今後数年で国内外からの人流が大きく膨らむと予想される大阪。象徴的なリーガロイヤル大阪の売却・再建から、大阪の不動産投資の見通しを考察します。
2023年4月、イオンモールはイオン京橋店跡地に暫定利用施設を建設すると発表しました。国道1号線やJRの立体化が叶わず、長くビジネスエリアと商業エリアが分断されてきた京橋。両エリアの「ヘソ」とも言える場所にイオンモールの暫定利用施設が建設されれば、地域の人流変化から新たなマーケット文化が生まれ、ひいては大阪の不動産市況にも少なからぬ影響を与えそうです。 ここでは、イオン京橋店跡地の開発が不動産投資に与える影響について、グランフロント大阪などの成功例も取り上げながら解説しています。
イオン京橋店跡地の再開発から考える大阪の不動産投資の見通しは？
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||