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働き方改革や老後の資金問題もあり、サラリーマンが副業として不動産投資を行うことが増えています。節税効果も期待できる不動産投資ですが、ワンルームマンションは不向きだといわれています。ここでは詳しく解説していきます。
減価償却とは、物件を購入した年に価格全額を経費にするのではなく、法定耐用年数に応じて毎年少しずつ経費計上していく仕組みを言います。
ワンルームマンション投資では、土地は減価償却の対象とならず、建物部分だけがその対象です。毎年の減価償却費は「建物価格×償却率」で求め、償却率は構造ごとに異なる法定耐用年数から決まるルール。例えば、居住用の鉄筋コンクリート造マンションなら耐用年数は47年、木造アパートなら22年となります。
なお中古物件の場合は、築年数を考慮して残りの耐用年数を計算し、その期間で物件価格を減価償却費として毎年按分していくイメージです。
損益通算とは、1年間の所得を種類ごとに集計し、不動産所得で生じた赤字を給与所得などの黒字から差し引く仕組みを言います。
ワンルームマンション投資では、家賃収入から管理費や修繕費、ローン金利、減価償却費などを引いた結果が不動産所得となりますが、ここがマイナスなら赤字です。例えば、給与所得が800万円、不動産所得がマイナス100万円なら、損益通算で合計所得は700万円。課税ベースとなる所得が小さくなるため、その年の所得税・住民税の負担が軽くなります。
なお損益通算の確定申告は自分で行うことができますが、別荘的な利用が中心の物件や土地取得にかかる利息など対象外となる費用もあることから、確定申告時の個別の判断については税理士へ相談するようおすすめします。
不動産取引では土地部分＋建物部分の合計金額を取り決めて売買を行いますが、土地は減価償却することができませんのでできるだけ建物価格が大きいほうが高い節税効果が期待できます。
そのため物件選びの際には土地価格（≒土地割合）の低い物件を選ぶことをおすすめします。
不動産投資において経費として計上する減価償却費は、税務上で定められている「法定耐用年数」という年数をベースに毎年いくら計上するかが決まります。
このためできるだけ耐用年数が短い中古マンションを選び、1年あたりに計上できる減価償却費の最大化を図ることがおすすめです。新築であれば定められた年数いっぱいの耐用年数になりますが、中古マンションの場合には定められた耐用年数から経過した期間を除いた期間で償却を行うことになりますので、より償却額を大きくすることができます。
年間の所得にかかる所得税は累進課税です。所得税における累進課税とは、所得の金が宇が大きくなればなるほど適用される税率が逓増していく仕組みのことをいいます。
例えば所得が695万円の人の場合、1万円の赤字をつくることにより税率が23%から20%に引き下がります。給与所得の見込みなどと合わせて計算し、どの程度の所得金額で節税に取り組むのかをプランニングしておきましょう。
ワンルームマンションを賃貸用として所有する場合でも、火災保険とあわせて地震保険に加入しておけば、万一の備えになることはもちろん、地震保険料控除で所得税・住民税の負担を軽くできる可能性があります。
地震保険料控除は、支払った保険料の一部をその年の所得から差し引ける仕組み。一般に地震保険料は「万一に備えた必要コスト」と捉えられますが、コスト面だけではなく「控除による税負担の軽減」という側面があることも覚えておきましょう。
そもそも減価償却費とは建物の購入額を一括で費用として落とすのではなく、一定期間に繰り延べて分割計上する考え方をするものです。建物などはいわゆる「消費」ではなく、今後長期に亘って収益を生み出しながら運用するためこういった考え方をします。
しかしワンルームマンションの場合は他の不動産と比べてそもそもの金額が小さく、これは一定期間で繰り延べて計上したとしても大した金額にはなりません。分母の金額が小さければその分節税効果も薄くなるため、あまり向いていないと言われています。
ワンルームマンションは部屋の面積が狭く、償却範囲が小さくなってしまいます。また、土地は減価償却できませんので、一部共有持ち分を持っていたとしても節税効果は得られません。そのためワンルームマンション投資は節税に向いていないと言われています。
区分所有物件（区分マンションやワンルームなど）は、空室リスクが収益にダイレクトに響く点が最大の課題です。また、得られる家賃収入や減価償却費が1室分と小さいため、税金対策となる「質の良い赤字」を作り出すには規模的な限界があります。
そのため、節税効果と安定した収益を両立させるには、入居率の高い信頼できる不動産会社との協力が不可欠です。
ワンルームマンションの減価償却は永遠に続くわけではなく、法定耐用年数に応じて終わりがやって来ます。そのため、減価償却費を多く計上できる期間は所得を抑えやすい一方で、その期間が過ぎると一気に経費が減り、それまでと同じ家賃収入でも課税所得が増える形となります。
ワンルームマンションを購入する際には、どの時期にどれくらい減価償却できるのかを事前に把握し、節税の「賞味期限」を意識しながら出口戦略を練ることが大切です。
デッドクロスをやや単純化して分かりやすく言えば、「ローンの元金返済額が減価償却費を上回ることで、税金が増え始めるタイミング」のことです。
減価償却費は現金の支出を伴わない経費なので、減価償却費を多く計上できる間は大きな節税効果を得られるものの、やがて減価償却費が減ってくる時期になると節税効果は低下。経費にすることのできないローン元金返済額が減価償却費を上回れば（＝デッドクロスが発生すれば）、税負担が増えてキャッシュフローが悪化します。最悪の場合、帳簿上は黒字のままマンション運営が立ち行かなくなるリスクもあるでしょう。
ワンルームマンション投資では、最終的にどう売却して資産を回収するかという「出口戦略」にも留意しなければなりません。
ワンルームマンションを売却する際に売却益が生じれば、所得税・住民税・復興特別所得税が課されますが、これらの合計税率は「所有期間5年以下」の場合が概ね40％、「所有期間5年超」の場合が概ね20％。税制も出口戦略に加味するならば、5年超の長期で保有してから売却したほうが圧倒的に有利になります。
再開発などの影響で保有マンションの価格が急騰した場合を除き、基本的には短期（5年以下）で売却しないほうが出口戦略としては有効と考えておきましょう。
ワンルームマンションでしっかりと利益を上げていくためには、そもそも購入前にきちんとエリアの需給バランスを押さえておく必要があります。入居状態の維持見込みは最重要ポイントといっても過言ではありませんので必ず調べておきましょう。また、戦略としてリノベーションが可能かどうかも重要です。変わりゆく需要に合わせてリノベーション投資ができると物件の価値をさらに上げることができます。
ワンルームマンション投資における最大のリスクは「空室状態で不良在庫となってしまうこと」です。入居も決まらず売却もできないとなってしまうと固定費のみが吐き出される質の悪い赤字が続いてしまいますので、最悪の場合には自分が入居しもとの住居費を削減することにより生活支出を減らす、という方法も想定しておきましょう。
ワンルームマンション投資で節税を意識する際には、減価償却や損益通算だけでなく、デッドクロスや出口戦略にも目を配ることが大切です。残存の耐用年数と短期保有のリスクを考慮し、専門家の意見も交えながら、購入前に綿密な投資計画を打ち立てるようにしましょう。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社