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働き方改革や老後の資金問題もあり、サラリーマンが副業として不動産投資を行うことが増えています。節税効果も期待できる不動産投資ですが、ワンルームマンションは不向きだといわれています。ここでは詳しく解説していきます。
副業の不動産投資によって得られる収益は給与所得などと「損益通算」することが可能です。「損益通算」とは一方が赤字だった場合、もう一方の黒字と合算して考えることにより合計で支払わなければならない税金を小さくできる仕組みです。
不動産投資をうまく赤字にすることで給与所得の税金を抑えることが「節税」というわけですが、不動産投資には減価償却費によって生まれる「質のいい赤字」と不動産経営そのものが赤字になる「質の悪い赤字」があります。「質のいい赤字」をうまく作り出すことができればより高い節税効果を得ることができます。
そもそも減価償却費とは建物の購入額を一括で費用として落とすのではなく、一定期間に繰り延べて分割計上する考え方をするものです。建物などはいわゆる「消費」ではなく、今後長期に亘って収益を生み出しながら運用するためこういった考え方をします。
しかしワンルームマンションの場合は他の不動産と比べてそもそもの金額が小さく、これは一定期間で繰り延べて計上したとしても大した金額にはなりません。分母の金額が小さければその分節税効果も薄くなるため、あまり向いていないと言われています。
ワンルームマンションは部屋の面積が狭く、償却範囲が小さくなってしまいます。また、土地は減価償却できませんので、一部共有持ち分を持っていたとしても節税効果は得られません。そのためワンルームマンション投資は節税に向いていないと言われています。
もう一点はそもそもワンルームマンションが黒字化しづらいという点です。一棟所有ではなくワンルームを所有している場合、当然ですが収益はその部屋からしか生まれません。
そのため入居がなければその分収益がない状態が続いてしまいますし、入居が決まったとしても1軒分の家賃収入しか入ってきませんので、「赤字だけれど収益が生まれる」という質のいい赤字を作り出しにくいです。
不動産取引では土地部分＋建物部分の合計金額を取り決めて売買を行いますが、土地は減価償却することができませんのでできるだけ建物価格が大きいほうが高い節税効果が期待できます。
そのため物件選びの際には土地価格（≒土地割合）の低い物件を選ぶことをおすすめします。
不動産投資において経費として計上する減価償却費は、税務上で定められている「法定耐用年数」という年数をベースに毎年いくら計上するかが決まります。
このためできるだけ耐用年数が短い中古マンションを選び、1年あたりに計上できる減価償却費の最大化を図ることがおすすめです。新築であれば定められた年数いっぱいの耐用年数になりますが、中古マンションの場合には定められた耐用年数から経過した期間を除いた期間で償却を行うことになりますので、より償却額を大きくすることができます。
年間の所得にかかる所得税は累進課税です。所得税における累進課税とは、所得の金が宇が大きくなればなるほど適用される税率が逓増していく仕組みのことをいいます。
例えば所得が695万円の人の場合、1万円の赤字をつくることにより税率が23%から20%に引き下がります。給与所得の見込みなどと合わせて計算し、どの程度の所得金額で節税に取り組むのかをプランニングしておきましょう。
ワンルームマンションでしっかりと利益を上げていくためには、そもそも購入前にきちんとエリアの需給バランスを押さえておく必要があります。入居状態の維持見込みは最重要ポイントといっても過言ではありませんので必ず調べておきましょう。また、戦略としてリノベーションが可能かどうかも重要です。変わりゆく需要に合わせてリノベーション投資ができると物件の価値をさらに上げることができます。
ワンルームマンション投資における最大のリスクは「空室状態で不良在庫となってしまうこと」です。入居も決まらず売却もできないとなってしまうと固定費のみが吐き出される質の悪い赤字が続いてしまいますので、最悪の場合には自分が入居しもとの住居費を削減することにより生活支出を減らす、という方法も想定しておきましょう。
ワンルームマンションにはワンルームマンションの、一棟マンションには一棟マンションのよさがそれぞれあります。
まずはプロにも相談しながらしっかりと戦略を立て、どのように投資回収・利益創出を進めていくかを考えるようにしましょう。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社