公開日： ｜更新日：
大阪駅前の旧大阪中央郵便局跡地を中心に、現在、「梅田3丁目計画」（仮称）の名称で再開発が進んでいます。その「梅田3丁目計画」によって、不動産投資にはどのような影響があるのでしょうか。ニュースと今後の動向を探っています。
「「梅田3丁目計画」（仮称）とは、日本郵便・JR西日本・大阪ターミナルビル（大阪市）・JTB・日本郵政不動産が、旧大阪中央郵便局跡地を始めとする大阪駅西地区の開発を進めている事業です。
2022年11月15日にはビル建物の地上部分の鉄骨工事が完了し、上棟したとすでに発表もされています。竣工は、2024年3月の見通しです。
JR大阪駅の周辺は近年、さまざまな再開発が行われており、「うめきた2期地区」にも、この大規模複合施設はアクセスしやすくなります。
JR大阪駅に設置される新改札口に直結し、改札内の地下通路で「うめきた2期地区」へ抜けることができるのです。「梅田3丁目計画」の大規模複合施設は考え抜かれた好立地での開業です。
「梅田3丁目計画」の大規模複合施設は地上39階・地下3階建て。ビルそのものの高さは約188mとなります。
メインとなるのはオフィスで、基準階貸室面積は西日本最大級となる見込みです。さまざまな広さの事務室が建設されています。
また、オフィスだけでなく、商業施設・ホテルも備えており、仕事にも買い物にも便利なスポットの誕生に期待が寄せられています。地上2階の歩行者デッキ、地下歩行者道路を有し、劇場も設置されることからエンターテインメント面でも話題を呼ぶことでしょう。
さらには、ビジネスマンがこの大型複合施設のオフィスで長時間を過ごすことになるため、9階のオフィスロビーにオフィスサポートフロアも施工しています。
屋上庭園、フィットネスルーム、そしてサウナも設置されることとなっています。オフィスワーカーをターゲットにしたコワーキングスペースや共用会議室、ラウンジの設置など、大阪経済を活気づかせる可能性に満ちた施設となりそうです。
参照元：日経クロステック（xTECH）（https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00585/111700165/?i_cid=nbpnxt_sied_blogcard）
「梅田3丁目計画」と「うめきた2期地区」、そして、すでに竣工している「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」は、大阪の三大プロジェクトと言ってもいいほど大規模で、さらには集中的なオフィス事業です。
ただし、その賃料は高額であることが予想され、テナントを誘致するには難しい面もあるのではないかとも言われており、今後の需要と供給の展開は誰もが注目するところになります。
大阪でこのような大規模な事業がなぜ集中的に行われているかと言えば、それはもちろん2025年に予定されている大阪・関西万博を見据えてにほかならないでしょう。その万博に間に合わせるため、現在はこれらの再開発事業が急ピッチで行われている状況です。
そして、「梅田3丁目計画」を始めとする再開発事業とオフィス市場には、国内だけでなく海外の投資家からも大いに興味が持たれています。市場のポテンシャルや成長には期待が高まり、さらには円安も加わって、不動産投資は活発化の傾向にあります。
ただし、それでもなお、今後、物件が集中的に供給されることを踏まえると、需要が追いつかないといった状況も一時的に生じるかもしれません。供給と需要のバランスが落ち着くまでには少し時間がかかる場合もあるでしょう。
コロナ禍によって働き方が変わってきたため、オフィスの使い方にも多様性が生まれています。こうした多様性に「梅田3丁目計画」が上手くマッチすれば、不動産投資は堅いものとなるでしょう。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||