大阪で評判の良い不動産投資会社を比較するサイト
当サイトは、30代サラリーマン大家の私タナカタツヤが立ち上げたメディア。大阪で不動産投資をしようと悩んでいる人のために、そして自分自身の勉強のために、大阪で不動産投資を成功させるために学んでいるあれこれをアプトプットしていきます。独自で入手した各社が扱う入居率や大阪のオススメエリア、さらに私が持っている物件の収支状況など、ここだけの情報を大公開しています！
大阪であれ、どこであれ、安定した家賃収入は、入居者を確保しなければあり得ません。そこでまずは大阪の物件を扱う会社28社のうち、安定した入居率を誇る不動産投資会社を6社厳選しました。初心者向けに区分マンションを取り扱う会社3社と、経験者向けに一棟マンションを取り扱う会社3社もご紹介。細かい選出方法は後で詳しく述べます。
1位 入居率 98.98%
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居ニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資の実現をサポートしてもらえます。
2位 入居率 98.3%
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 94.3%
ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。
1位 入居率 98.4%
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
2位 入居率 98.4%
顧客の資産全体を考慮して、オーダーメイドの不動産投資を提案・アドバイスしてくれる会社。エリア分散をはじめとした分散投資など、投資目的やその人の状況に合わせて収益の最大化とリスクヘッジ双方からコンサルティングしてくれます。管理業務の代行や購入後の手厚い保証サービスも用意しています。
3位 入居率 98.1%
賃貸住宅20,000戸以上、マンションオーナー1,000名以上の言わずと知れた大手不動産投資会社。20年以上に渡る営業活動から多くの金融機関に認められ、頭金0円で100%ローンによる投資が可能な点は大きな魅力。賃貸管理業務の一括代行や35年のサブリースシステムなど、物件購入後のサポート体制も充実しています。
口コミから発展を遂げている信頼度の高いサポート力
関西エリアに特化した地域密着型の会社です。設立当初から会社の利益ではなく「お客様都合」を徹底的に優先しており、一人ひとりのオーナーのライフステージや人生設計を把握したうえで、最適な物件の提案を行っています。「人に紹介したくなる不動産会社」として、オーナーの5人に1人が紹介から成約に結びついている信頼性の高さも魅力です。
| 管理業務 | 売買部門とは別に賃貸管理部門を設置し、賃貸管理に精通した賃貸不動産経営管理士による所有物件のコンサルティングを行っています。そのほかにも入居者募集をはじめ、家賃保証、退去時修繕、建物の経年劣化など購入後のサポートが充実しています。 |
|---|---|
| 紹介物件 | 京阪神に特化した築浅の中古の区分物件を取り扱っています。関西エリアに強い地域密着型の会社だからこそ、地域の特性や入居ニーズを踏まえた物件を豊富に所有。安定した収益を見込める物件のみを自社物件として厳選して仕入れ・販売を行っています。 |
| 融資能力 | 融資斡旋部門を設けて、融資可能な金融機関の紹介を行っています。個人では難しい金融機関との交渉に関しても、スムーズに融資を受けられるようサポートを実施。融資に特化した部門だからこそ、資産運用のパートナーとして心強い存在です。 |
担当の方が不動産投資のうまい話ばかりではなくリスクに関しても包み隠さず教えてくれたので、信頼できると思って購入しました。まだローン返済の途中ですが、目に見える資産があるのは安心感があって良いですね。
結婚を考えだしたのを機に将来が不安になり、不動産投資を検討することに。不動産投資や経済情報に詳しい営業担当の方から関西圏は優れた投資市場だと納得いく説明を受け、購入。今では、人生設計を前向きに考えられる心のゆとりができました。
少ない自己資金で不動産投資を始められると知り、大阪市中央区にある物件を購入しました。ローンが不安だったものの、入居者からの家賃収入で無理なく支払えています。担当の方からのアフターフォローも手厚く、頼れるパートナーです。
| 社名 | 株式会社ソヴリックコーポレーション |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区久太郎町3-5-13 又一ビルディング7F |
近畿圏を中心に高品質のマンション開発を展開
分譲マンションの販売から管理事業まで手掛けているプレサンスコーポレーション。自社プロデュースのプレサンスシリーズは、2019年2月時点で全国5,267戸の供給実績あり。近畿圏においても、9年連続で分譲マンション供給ランキング1位を獲得しています。「お客様のかけがえのない資産」をモットーに、ハイクオリティの都市型マンションの開発・供給に力を入れているマンションディベロッパーです。
| 管理業務 | 賃貸管理サポートシステムでは入居者募集をはじめ、入居審査や契約、集金管理、クレーム対応、退去・リフォームの手配など幅広く対応。多数の不動産仲介会社とのネットワークを構築しており、入居率アップにも力を入れています。 |
|---|---|
| 紹介物件 | 近畿圏をはじめ、東海、中京圏を中心に都市型マンション「プレサンス」シリーズを展開しています。「お客様のかけがえのない資産」として、利便性の高い立地と高品質の仕様で資産価値の高い物件の供給に取り組んでいます。 |
| 融資能力 | 優遇措置のある優良中古マンション融資制度をスムーズに受けられるよう、20年以上の長期修繕計画を策定したうえで都市型マンションの開発を実施しています。そのほかにも税金や資産運用に関するアドバイスも行っています。 |
プレサンスコーポレーションでマンション運営をしていますが、今のところ安定して入居者がついているので管理能力に不満はありません。ただ、空室の期間を長くしないために、家賃値下げや礼金減額を要求されることもあります。
管理面はすべてプレサンスコーポレーションにお任せしているので、マンション運営の手間がかかりません。重要事項の文書も自宅に郵送してもらえ、店舗まで足を運ぶ必要もなし。手厚いアフターフォローに助けられています。
中古の区分マンションを所有しています。入居者がちゃんとついているので、特に問題はないですね。確定申告の時期にはフォローの電話があって的確なアドバイスをしてもらえるほか、税理士の紹介制度などのオプションも充実しています。
| 社名 | 株式会社プレサンスコーポレーション |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区城見1-2-27 クリスタルタワー27F |
オーナー経験のある代表及び役員が物件を選定
大阪を拠点に関西エリアのマンション経営をサポートしているワールドアイコーポレーション。大阪の物件をメインに取り扱う大阪生まれ・大阪育ちの不動産投資コンサルティング会社です。経営陣や営業スタッフ自身もマンション経営オーナーの経験があり、オーナー目線に立った物件の選定や経営サポートを行っています。賃貸管理においてもITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理に関する業務をワンストップで対応。スムーズに次の入居者に結びつける管理能力の高さは、入居率94.3％という数字が証明しています。
| 管理業務 | ワールドアイコーポレーションでは入居者の募集をはじめ、集金、修繕サポート、クレーム対応など賃貸管理に関する業務をワンストップで対応できるフォロー体制を構築しています。独自の管理システムを取り入れ、物件情報や入居者情報の一貫した管理を徹底。そのほかにも空室リスク対策として問い合わせに素早く対応できる最新の電話システムを導入し、スムーズに次の入居者に結び付けられるよう取り組んでいます。 |
|---|---|
| 紹介物件 | 大阪で誕生した企業として、東京に比べて物件価格が安く、それでいて利回りの高い大阪の物件をメインに取り扱っているのが特徴です。物件を仕入れる際は、代表及び役員が現地まで赴いて利便性や環境から賃貸需要の永続性を確認。立地だけにこだわらず、投資マンションとしての資産価値を決定づける素材や建物の耐久性などもきめ細やかにチェックしたうえで物件の選択を行っています。 |
| 融資能力 | 営業スタッフには不動産業に関する資格をはじめ、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの有資格者が多数在籍。豊富な知識や経験を生かし、数十行を超える提携先の金融機関の中から最適なローンの提案を行ってもらえます。専門の事務スタッフによるローン審査に必要な書類の回収や金融機関への持ち込み、確認事項の連絡などの代行サポートもあり。20年以上に渡って投資用マンションの販売を行っている実績から、金融機関から金利条件を優遇されやすいメリットもあります。 |
ワールドアイコーポレーションに関する口コミは見つかりませんでした。
| 社名 | 株式会社ワールドアイコーポレーション |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府大阪市北区天神橋2-北1-21 八千代ビル東館4F |
管理戸数実績3,189戸以上！賃貸管理に強い会社
関西圏エリアを限定にした新築・中古の一棟アパート・マンションの販売・管理を行っています。賃貸管理業務を中心に展開しており、管理戸数実績は3,189戸以上、年間平均入居率は98％以上と管理能力に優れた会社です。自社物件はすべて市場に出回っていない独自ルートで仕入れており、収益性の高い物件のみを厳選して紹介しています。
| 管理業務 | 売買部門とは別に賃貸管理部門を設置し、賃貸管理に精通した賃貸不動産経営管理士による所有物件のコンサルティングを行っています。そのほかにも入居者募集をはじめ、家賃保証、退去時修繕、建物の経年劣化など購入後のサポートが充実しています。 |
|---|---|
| 紹介物件 | 京阪神に特化した築浅の中古の区分物件を取り扱っています。関西エリアに強い地域密着型の会社だからこそ、地域の特性や入居ニーズを踏まえた物件を豊富に所有。安定した収益を見込める物件のみを自社物件として厳選して仕入れ・販売を行っています。 |
| 融資能力 | 融資斡旋部門を設けて、融資可能な金融機関の紹介を行っています。個人では難しい金融機関との交渉に関しても、スムーズに融資を受けられるようサポートを実施。融資に特化した部門だからこそ、資産運用のパートナーとして心強い存在です。 |
大和財託で購入したマンションを3棟所有しています。購入前に空室があったとしても引き渡し時にはほぼ満室になっており、リーシング能力の高さは◎。購入後も継続して入居者がついているので、安心してお任せしています。
大和財託で1棟アパートを購入して、念願のアパートオーナーに。融資状況が厳しくなっている中でも好条件の融資を取り付けてもらえ、金融機関との強い信頼関係を実感しました。まだ空室はあるものの、大和財託のリーシング能力に期待しています。
大和財託では「優良物件しか紹介しない」というポリシーがあるようで、実際に紹介してもらうまでに1年かかりました。初めての不動産投資で不安はあったものの、購入に1歩踏み出せたのは希望にぴったりの物件紹介や的確なアドバイスがあったおかげです。
| 社名 | 大和財託株式会社 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府大阪市北区角田町8-1 梅田阪急ビルオフィスタワー29F |
会社員に選ばれる高い管理能力と保証サービス
中古のワンルームマンションや新築木造アパートに特化した不動産投資をサポートしています。一人ひとりの希望に合わせて最適な物件の選定をはじめ、資金調達、管理運営などオーダーメイドの不動産投資を提案。幅広い管理業務の代行や購入後の手厚い保証サービスを設けており、多忙な会社員や公務員から選ばれている会社です。
| 管理業務 | アクロスコーポレーションでは、多忙なオーナーに代わってマンションやアパート経営に付随する管理業務を一括で代行しています。購入後の保証サービスも充実しており、会社勤めをしながらでも安定した運営が可能です。 |
|---|---|
| 紹介物件 | 大阪と東京に拠点を持ち、中古のワンルームマンションと新築木造アパートの紹介に特化した会社です。新築アパートの場合、アクロスコーポレーションが安定した入居者が見込める土地の選定からサポートしています。 |
| 融資能力 | 提携先の金融機関と15年以上に渡って信頼関係を築いており、個人で申し込むよりも有利な条件で融資を受けることができます。4割のオーナーが自己資金100万円未満で不動産投資を始めており、少ない自己資金からでもマンション・アパート経営が可能です。 |
アクロスコーポレーションを選んだ理由は、管理システムや保証内容がしっかりしているからです。「管理をお任せできるので負担がかからない」という言葉に惹かれ、購入。実際に仕事をしながらでも無理なく運営できています。
アクロスコーポレーションに管理をすべてお任せしているので、オーナーとしてすることといえば毎月の家賃収入の確認ぐらいですね。入居者もすぐに見つけてくれるため、今のところ空室に悩まされたことはありません。
アクロスコーポレーションで空室リスクが少ない物件を紹介してもらい、一棟アパートオーナーになりました。毎月の家賃収入が記帳された通帳を見ては、堅実なマンション運営ができていることに満足しています。
| 社名 | 株式会社 アクロスコーポレーション |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府大阪市西区新町1-5-7 四ツ橋ビルディング 6F |
プロが太鼓判を押す収益性の高い物件のみを提供
京阪神エリアをはじめ、首都圏、仙台、名古屋、福岡など市場価値や入居ニーズの高いエリアで土地の提案を行っているシノケンハーモニー。創業から約30年に渡って投資用不動産を取り扱っており、東京証券取引所ジャスダックにも上場している信頼性の高い会社です。豊富な販売実績で金融機関からの評価も高く、日本で初めて100％融資でのアパート経営を実現しています。
| 管理業務 | オーナー業務をすべてシノケングループ内で代行するため、働きながらでも無理なくアパート経営が可能です。長期間に渡って堅実なアパート経営ができるよう、初回満室保証や家賃滞納保証など各種保証制度によるリスクマネジメントも行っています。 |
|---|---|
| 紹介物件 | 全国主要都市の不動産会社と連携しながら、情報収集と市場調査をもとに入居ニーズの高いエリアを厳選。そのうえで徒歩10分圏内かつ生活利便性の高い土地をいち早く自社で購入し、良質な収益物件用地として紹介しています。 |
| 融資能力 | 投資用不動産の専門会社として、約30年に渡って多数の金融機関との取引実績あり。自社の販売棟数が5,000棟以上に及ぶ販売実績も高く評価され、約4割のオーナーが自己資金500万円未満の有利な条件で不動産投資を始めています。 |
不動産投資を始める際、家計を預かっている専業主婦としては不安のほうが大きかったです。シノケンハーモニーさんとの面談で疑問や不安を解消でき、子どもに資産を残してあげられるというのもあって購入を決めました。
シノケンハーモニーの営業さんが提携先の金融機関と交渉してくれたおかげで、少ない頭金で不動産投資をスタートできました。不動産投資は自己資産に余裕のある人しかできないイメージを持っていたので、本当に感謝しています。
年金対策として不動産投資をはじめました。シノケンさんに決めた理由は、入居付けから管理まで任せられるので購入後の手間がかからないところです。マンション運営だけでなく、税金や確定申告などの相談にも乗ってもらえます。
| 社名 | 株式会社シノケングループ Shinoken Group Co.,Ltd. |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区浜松町2-3-1 日本生命浜松町クレアタワー |
初心者は、中古×築浅×区分マンションを選ぶ！
かぼちゃの馬車問題からもお分かりの通り、不動産投資の専門的な知識を持たない初心者が、適正な額の融資を見定め、規模の大きな不動産を適正な価格で取得し、管理することはとても難しい。それでいて、そもそも入居率が低い物件を買ってしまってはローン返済で首がまわらなくなることは明白。スタート資金の低い区分、なおかつ値崩れリスクの低い築浅（人気！）で、入居率の高い中古物件を選ぶことが、初心者のための「失敗しない不動産投資」の鉄則なのです。
経験者は、エリアをずらして複数の一棟マンションを選ぶ！
上で規模の大きな不動産投資を「ハイリスク」のような書き方をしてしまいましたが、リスクでいえば実は同じ。抱える負債が大きくなるのでハードルこそ高く感じますが、区分マンションを一気に複数持つようなものなので、それだけリスクヘッジもできます。比較的資金に余裕のある上級者は、自然災害や事故などのリスクを考え、異なるエリアに複数の一棟マンションを所有することでリスクを抑えたハイリターンの投資ができます。
これから不動産投資を始める初心者におすすめしたいのは、低リスクで安定した収益を上げられる中古×築浅×区分マンションです。
しかし、これに当てはまる物件は山ほどあります。私も、マンション投資を始めて5年になり、物件を3つに拡大させ、安定的な収益を得ることができていますが、「1人で自信を持って物件を選べるか」と問われたら、「できない」と答えるでしょう。
良い物件というのは、投資家1人ひとり異なる
そこで、大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、ぶっちゃけ、これを選んでおけば問題ないっていう、良い物件の条件はありますか？と聞いてみました。
答えは「投資家1人ひとりの年齢や家族構成、ライフプランや貯蓄状況、また、そのときの社会のトレンドや将来的な発展性によっても異なる」「お客様の話も聞かず、この物件がいいと紹介してくる会社もあるが、『誰にとっても良い物件』は存在しない」とのこと。
僕が面談にうかがったときも、細かくヒアリングしてくれたのを思い出しました。不動産投資で失敗する原因も、僕の投資が上手くいっている理由も、自分自身に合った投資戦略ができているかという点にあるのでしょう。
強いて言うなら…
良い物件の条件は投資家1人ひとりによって異なるので一概には言えない…というのは分かりました。でも、強いて言えばというポイントはあるはず、とさらに質問してみたところ、そうですね…と笑いながら答えてくれたのがこちら。
「中古区分マンション…というのは前提ですね。強いていえば、すでに入居者がいるワンルームマンションがおすすめです。いつ入居者が見つかるか、いつから家賃収入が得られるか…という不安がありません。弊社で販売しているのも、すでに入居者がいるワンルームマンションです」
「賃貸需要が高いのは、やっぱり駅から徒歩10分圏内の駅チカ物件です。また、オフィスビルが多いエリアにあって、アクセスもいい物件は、企業の社宅として使ってもらえるケースもあります。大阪で言えば、梅田や難波、心斎橋や本町あたりですね」
不動産投資を成功させるためには、当然ながら入居者の存在が必要不可欠です。たとえ高利回りの物件であったとしても、入居者がついていなければ安定した家賃収入を得られません。そのため、会社を選ぶ際は入居率の高い物件を取り扱っているかはマスト条件として確認しておきましょう。そのほかにも入居ニーズの高いエリアの選定をはじめ、空室リスク対策として入居率を上げるための取り組みをしっかり行っている会社かどうかも重要になります。
不動産会社の中には、所在地から遠く離れたエリアの物件を幅広く取り扱っているところもあります。けれど、地域の特性や入居者ニーズの動向に強いのは、やはりその土地に所在する会社です。実際に現地に赴いてリアルな情報を収集でき、周辺環境や入居者の動向をより詳細に把握したうえで最適な提案をしてもらえます。また、何かトラブルが起こった際にもすぐに駆け付けてもらえるため、迅速な対応で入居者の満足度向上につなげることも可能です。
不動産会社が所有する自社物件の場合、空室リスクはそのまま会社のリスクにつながります。そのため、一般的な仲介業務を行っている会社よりも入居率をアップさせるために積極的に動いてもらえます。物件の内容に熟知しており、希望に合った物件の提案やスムーズな質問対応をしてもらえるのも自社物件ならではの魅力です。手数料が安く済み、初期費用を抑えられるメリットもあり。万が一の場合は買い取りも可能なため、買い手が見つからなくて苦戦することもありません。
2012年（平成24年）以降、大阪市の地価は右肩上がりに。市内総生産で見ても、埼玉県や千葉県といった首都圏と同じ規模の約19兆円にまで上ります。この背景には2025年に開催される大阪万博に向けた再開発をはじめ、USJや大阪城などの観光資源を活かした観光インバウンド拠点化（大阪都市魅力創造戦略2020）といった、大阪の成長戦略が影響していると考えられます。
大阪駅北側の貨物駅跡地（24ha）にて行われている再開発プロジェクト「うめきた」の影響で、大阪の地価は今後も上昇すると考えられます。うめきた1期では、2013年、大阪・梅田の人の流れを劇的に変化させたグランフロント大阪が完成。そして2024年には、三菱地所や阪急電鉄といった名だたる企業たちが開発事業者として推し進める「うめきた2期」が街開きします。分譲住宅にホテル、オフィス、商業施設などが建設され、地価の上昇が期待できることから、大阪における不動産投資にはより一層の追い風が吹くことが予想されます。
| 大阪市 中心地 |
東京23区 中心地 |
|
|---|---|---|
| 物件面積 | 25m2 | |
| 物件価格 | 1,700万円 | 3,800万円 |
| 賃料 | 7万円 | 12.5万円 |
これは、大阪市中心地と東京23区中心地の物件価格と家賃の違いをまとめた図です。同じ25m2の面積にも関わらず、物件価格が2倍以上の開きがあります。表面利回り（賃料×12ヵ月÷購入価格）で計算してみると、大阪は4.9%、東京は3.9%。返済期間の目安として物件価格を賃料で割ると、大阪が20.2年、東京が25.3年に。また賃料が高い東京では、空室が生じた場合にそれだけ自身の負担が大きくなることを考えると、リスクが低く、利回りも大きな大阪がどれだけ不動産投資に有利かがわかるでしょう。
大阪には関西圏のみならず、中国・四国地方の金融機関の多くの支店が集まっています。こうした地方銀行は中小規模であることがほとんどで、全国の本社が集まる東京の金融機関とは違って設備投資をはじめとする賃貸しがそこまで活発ではありません。そのため大阪の金融機関は、つねにお金を貸す人を探している状況。つまり、好条件で融資を受けやすい条件下にあるのです。しかし、先述した通り、再開発をはじめとした近年の盛り上がりから見ると、東京のような経済の活性化が近づくことも予想され、その点で私は「今のうちに融資を受けるべき」と考えています。
グランフロント大阪をはじめ、2025年の大阪万博に向けた再開発で、今なお発展し続けている梅田駅周辺を中心としたエリア。これからの成長にも期待できるとして、投資家の間でも注目されています。
| 平均物件購入価格 | 1,669万0,476円 |
|---|---|
| 平均賃料 | 8万5,953円 |
梅田駅まで徒歩や自転車でもアクセスできるほど近い福島駅周辺エリアにはオフィス群が立ち並ぶほか、野田駅の南に位置する野田地区周辺は昔ながらの住宅街が広がっています。
| 平均物件購入価格 | 1,510万0,000円 |
|---|---|
| 平均賃料 | 7万1,683円 |
職住近接を好む働き盛りの子育て世代に人気のエリア。中でも「堀江」エリアは東京で言う「青山」や「代官山」のようなお洒落タウンとして知られ、若い女性に人気です。
大阪府庁・警察本部・国税局などが立ち並ぶ官公庁街、大阪取引所をはじめとする金融ビル街など、大阪の心臓部とも呼べるエリア。中高層のマンションが多く、不動産投資には適しています。
| 平均物件購入価格 | 1,735万4,762円 |
|---|---|
| 平均賃料 | 7万9,020円 |
新世界やジャンジャン横丁などのレトロな雰囲気の顔を持つ一方で、大型商業施設の「なんばパークス」やタワーマンションの建設などの開発も進められており、注目を集めています。
| 平均物件購入価格 | 1,570万9,524円 |
|---|---|
| 平均賃料 | 7万0,379円 |
あべのハルカスや天王寺ミオをはじめとする商業施設、また天王寺公園や美術館・動物園などのレジャー施設が充実しているエリア。ファミリー層からの支持が厚く、商業の活性化が見込まれています。
| 平均物件購入価格 | 1,550万0,000円 |
|---|---|
| 平均賃料 | 7万2,346円 |
大阪の再開発プロジェクト「うめきた」の1期として2013年に完成したグランフロント大阪をはじめ、近年さらなる注目を集めているのが大阪市北区。梅田駅周辺は商業施設や百貨店が密集している一方で、中之島駅周辺は大手企業の本社や関西支社の高層ビルが立ち並ぶビジネス街。2024年には「うめきた2期」の完成も予定しており、今後も地価上昇が期待できます。
私が調べた情報や大阪の不動産会社から聞いたこと、そして不動産・住宅情報サイト「ホームズ」で入居希望者が物件を検索する際の条件の傾向から、大阪市北区の賃貸需要を分析してみました。
梅田駅周辺は繁華街、中之島駅周辺はビジネス街となっており、これらへのアクセスが良好なエリア・物件の需要が高いのが特徴。なかでも、天満駅周辺は単身者に人気があります。入居者が検索する間取り条件で最も多いのがワンルーム・1K・1DK。全体の56.8％と半数以上を占めています。
駅からの距離は徒歩3～5分を希望する人が30.9％で最も多く、次いで5～7分となります。10分以内を希望する人は90％を超えており、その一方で徒歩10分以上かかる物件はとたんに需要が低くなるようです。
参照元：【ホームズ】大阪府大阪市北区の賃貸需要・家賃相場や空室率（https://toushi.homes.co.jp/owner/osaka/city270127/）
※2021年2月26日調査時点の情報を参考にしています
いずれもアクセス至便のワンルームマンション。表面利回りは両者ともに5%以上！
東京の中心地である中央区・千代田区では物件価格が3,500万円程度で、家賃は12万円ほど。
ざっくりではありますが、表面利回りを計算すると4%程度。大阪市北区における投資の有利さが窺えますね。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [梅田駅]徒歩7分 | 14年 | 1,520万円 | 7.25万円 | 5.72% |
| [天神橋筋六丁目駅]徒歩10分 | 12年 | 1,440万円 | 6.1万円 | 5.08% |
大阪のシンボル・大阪城を北東に置き、そのすぐ西側には大阪府庁・大阪府警察本部・大阪国税局などが立ち並ぶ官庁街、さらにその西側の北浜エリアには大阪取引所（旧大阪証券取引所）を中心とした金融ビル街が並びます。純粋な住宅街は少ないエリアではありますが、その分、中高層のマンションが多く、マンション投資には適したエリアとも言えます。
私が調べた情報や大阪の不動産会社から聞いたこと、そして不動産・住宅情報サイト「ホームズ」で入居希望者が物件を検索する際の条件の傾向から、大阪市中央区の賃貸需要を分析してみました。
最も多い間取りの希望条件がワンルーム・1K・1DKで、全体の60％以上。駅からの徒歩分数は5分以内を希望する人が多く、全体の64％を占めています。
大阪市内の他の区と比べてみても、中央区はワンルーム・1K・1DKの需要が高く、また駅から近い物件を希望する人が多いようです。ビジネス街として有名なエリアですから、アクセスを重視する単身世帯が多いのでしょう。
参照元：【ホームズ】大阪府大阪市中央区の賃貸需要・家賃相場や空室率（https://toushi.homes.co.jp/owner/osaka/city270128/）
※2021年2月26日調査時点の情報を参考にしています
大阪市を代表するオフィス街・本町周辺の物件事例。
高層マンションが多く立ち並び、利便性も抜群！単身のサラリーマンには人気の立地です。
東京のオフィス街・中央区は物件価格が3,424万円、家賃は12.1万円で、利回りは4%程度。
東京の中心地と比べてはるかに高利回りでの投資が可能だということがわかります。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [堺筋本町駅]徒歩4分 | 10年 | 1,650万円 | 7.5万円 | 5.45% |
| [本町駅]徒歩3分 | 6年 | 1,650万円 | 7.45万円 | 5.42% |
| [堺筋本町駅]徒歩3分 | 4年 | 1,620万円 | 7.2万円 | 5.33% |
| [本町駅]徒歩3分 | 6年 | 1,650万円 | 7.2万円 | 5.30% |
| [谷町四丁目駅]徒歩5分 | 5年 | 1,640万円 | 7.24万円 | 5.30% |
近年、タワーマンションの建設ラッシュで急激に人口が増加している西区。職住近接を好む働き盛りの子育て世代の多くが、梅田や難波へのアクセスが良好なこの地に郊外から移り住んでいるのだと考えられます。中でも「堀江」は東京で言うところの青山や代官山のようなエリアで、お洒落なカフェやインテリア・雑貨店、アパレルショップなどが立ち並び、若い女性からも人気です。
オフィス街の本町まで一駅でアクセスできる阿波座駅徒歩8分の物件事例。
同じ建物でも物件価格・家賃が異なるため利回りには違いがありますが、どの物件も5%以上をキープ。
西区同様、若い世代に人気の渋谷区では、物件価格が4,621万円、家賃は11.5万円。
利回りは約3%となっており、西区と比べると2%ほどの開きがあります。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [阿波座駅]徒歩8分 | 11年 | 1,520万円 | 6.9万円 | 5.45% |
| [阿波座駅]徒歩8分 | 11年 | 1,530万円 | 6.9万円 | 5.41% |
| [阿波座駅]徒歩8分 | 11年 | 1,560万円 | 6.9万円 | 5.31% |
| [阿波座駅]徒歩8分 | 11年 | 1,590万円 | 7.0万円 | 5.28% |
オフィスビル群が立ち並ぶ福島駅周辺エリアは、隣駅の梅田駅まで徒歩や自転車でアクセスできる立地の良さ。福島区内を走るJR環状線の駅「福島駅」「野田駅」からは、USJ（ユニバーサル・スタジオ・ジャパン）直通の電車・JR桜島線（ゆめ咲線〕も走っています。これら2つの駅周辺にはオフィスビルや商業施設、ホテルなどが立ち並ぶ一方、野田駅の南に位置する野田地区周辺は下町らしさを感じる住宅街が広がっています。
福島駅周辺では表面利回り5%前後の物件が多数。
中心地の梅田エリアまで徒歩でもアクセスできる立地の良さから人気エリアとなっているのでしょう。
参考に、中央区の物件価格は3,424万円、賃料は12.1万円。利回りは4%前後。
利回りは1%の違いではありますが、空室時の賃料負担を考えると、やはり福島区における投資のほうがリスクは低いと言えます。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [福島駅]徒歩10分 | 4年 | 1,610万円 | 7.3万円 | 5.44% |
| [野田阪神駅]徒歩10分 | 3年 | 1,600万円 | 7.0万円 | 5.25% |
| [玉川駅]徒歩6分 | 7年 | 1,580万円 | 6.6万円 | 5.01% |
| [海老江駅]徒歩7分 | 4年 | 1,640万円 | 6.7万円 | 4.90% |
通天閣の足元にひろがる新世界・ジャンジャン横丁など、レトロな大阪を堪能できる「庶民的な街」としての顔を持つ浪速区。その一方で、アパレルショップや雑貨店、映画館、フィットネスジムなどの店舗が入る大型商業施設「なんばパークス」や、そこに直結したマンション「ザ・なんばタワーレジデンス・イン・なんばパークス」など、大型商業施設・タワーマンションの開発も盛んに行われています。 2022年には新今宮駅前に星乃リゾートも進出してきます。
梅田や本町などの中心部までのアクセスが良好な3物件。利回りは5%程度と高め。
繁華街の多いエリアということで新宿区を参考にあげて見ましょう。
物件価格は3,019万円、賃料は12.0万円、利回りは4.76%です。
ローンの返済負担を考えると、賃料の低い浪速区のほうが空室時の負担は低くなります。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [今宮駅]徒歩2分 | 12年 | 1,390万円 | 5.9万円 | 5.09% |
| [なんば駅]徒歩8分 | 4年 | 1,620万円 | 6.8万円 | 5.04% |
| [大国町]徒歩2分 | 4年 | 1,680万円 | 7.0万円 | 5.00% |
大阪のほぼ中央に位置する天王寺区は、あべのハルカスや天王寺ミオなどの商業施設で賑わうエリア。天王寺公園をはじめとする緑豊かな公園や大阪市立美術館・天王寺動物園などのレジャー施設も充実しており、ファミリー層の支持を得ています。江戸時代から続く住宅地としての根強い人気を誇りながら、関西空港とのアクセスも良く、近年は外国人観光客が急増。アパホテルや東横インが進出し、ますます商業の活性化が見込まれます。
3物件の数値を参考にすると、天王寺区エリアの物件の利回りは4.5～5.0%後半程度。
参考に豊島区を見てみると、4.4%（物件価格2,474万円・賃料9.2万円）
他のエリア同様、空室時の賃料負担を考えると、賃料の低い天王寺エリアにおける投資が比較的安全と言えるでしょう。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [天王寺駅]徒歩10分 | 5年 | 1,610万円 | 6.8万円 | 5.07% |
| [天王寺駅]徒歩10分 | 5年 | 1,600万円 | 6.5万円 | 4.88% |
| [寺田町駅]徒歩4分 | 3年 | 1,870万円 | 6.9万円 | 4.48% |
新淀川と神崎川の中間に位置する淀川区は、大阪の玄関口である新大阪駅を擁しています。鉄道の延伸計画によってオフィスやホテル、マンションなどの建設が加速。地価も大きく上昇しており、2013年から右肩上がりの推移を示しています。大阪市屈指のビジネス街ですが、その一方で淀川の河川敷には昔ながらの商店も多く、にぎやかな雰囲気が漂っています。
淀川区の平均賃料は5.4万円、投資物件の平均購入価格は1,370万2,400円。
表面利回り（賃料×12ヵ月÷購入価格）を計算すると、利回りは4.73%です。
具体的な投資物件事例を調べてみると、利回り5%を超える事例も多くありました。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [東三国駅]徒歩1分 | 10年 | 1,570万円 | 7.8万円 | 5.96% |
| [東三国駅]徒歩7分 | 5年 | 1,430万円 | 6.3万円 | 5.29% |
淀川、寝屋川、大川と3つの河川に囲まれた都島区。2017年に京橋駅周辺が都市再生緊急整備地域に指定されており、梅田・難波・天王寺に次ぐ第4のターミナルとして発展していきそうなエリアです。京橋は京街道の起点としても知られており、JR線・京阪本線・大阪メトロが利用可能な大阪東部の交通の要衝です。都島区での物件選びは、この京橋駅へのアクセスがキーポイントとなるでしょう。
都島区の投資物件の平均購入価格を調査したところ、1,405万2,900円。
平均賃料は5.3万円で、表面利回り（賃料×12ヵ月÷購入価格）は4.53%となります。
より詳しい投資事例を調査したところ、物件価格1,500万円以下で利回りは5%を超える物件も珍しくありません。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [京橋駅]徒歩3分 | 7年 | 1,430万円 | 6.7万円 | 5.62% |
| [桜ノ宮駅]徒歩7分 | 3年 | 1,380万円 | 6.0万円 | 5.22% |
梅田・難波に次ぐ第三の商業地区として発展する阿倍野区。2014年にオープンしたあべのハルカスをはじめ、関西初進出となる「大阪マリオット都ホテル」の開業や近鉄百貨店のリニューアルオープンなど、大規模な商業開発が行われています。下町らしい雰囲気が残る昭和町・西田辺や、高級住宅街として知られる北畠・帝塚山など、さまざまな顔を併せ持つエリアです。
阿倍野区の平均賃料は約6.8万円。
当サイトで投資物件の平均購入価格を調査したところ、1,406万3,636円となりました。
これのデータをもとに表面利回り（賃料×12ヵ月÷購入価格）を試算すると、5.80%と高水準。
実際の投資物件事例でも利回り5.50%を超える物件が多くありました。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [河堀口駅]徒歩3分 | 12年 | 1,300万円 | 6.2万円 | 5.72% |
| [河堀口駅]徒歩3分 | 12年 | 1,350万円 | 6.2万円 | 5.51% |
梅田・新大阪にもほど近く、京都・奈良方面へもアクセスしやすい東淀川区。2019年にはJRおおさか東線「JR淡路駅」が開通し、新大阪駅へ直通でアクセスできるようになりました。そのほか土地区画整理事業の影響もあり、地価が大きく上昇しています。駅前には地元民から親しまれる淡路本町商店街と東淡路商店街があり、昭和レトロな街並みです。
新大阪駅や淡路駅など、立地のいい物件の投資事例。
物件価格は1,500万円前後で抑えられ、利回りは5%台に達しています。
参考に、東淀川区と似たような環境の東京都練馬区と比べてみると
東淀川区のほうが1～2%高いという結果になりました。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [新大阪駅]徒歩5分 | 4年 | 1,300万円 | 6.2万円 | 5.72% |
| [淡路駅]徒歩4分 | 11年 | 1,505万円 | 6.6万円 | 5.26% |
かつては阪神工業地帯の一角として、臨海部中心に工場が立ち並んでいた西淀川区。今ではその跡地にマンションなどの住宅が建てられ、賃貸ニーズが高まりつつあります。たとえば御幣島（みてじま）駅周辺は交通の利便性に優れ、駅近くにはスーパーや家電量販店などがあり、ファミリー層が住みやすい環境が整っています。
西淀川区の平均賃料は5.9万円。
投資物件の平均購入価格は1,287万3,585円となっており、
表面利回り（賃料×12ヵ月÷購入価格）は5.50%にも達します。
なかには利回り6%以上の事例もあり、いま注目の不動産投資エリアです。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [姫島駅]徒歩7分 | 15年 | 1,200万円 | 6.5万円 | 6.50% |
| [姫島駅]徒歩5分 | 12年 | 1,220万円 | 6.3万円 | 6.20% |
区の三方を木津川・尻無川・岩崎運河に囲まれている大正区。沖縄出身者が多く住んでおり、沖縄料理をふるまう飲食店も多く、別名「リトル沖縄」と呼ばれています。地理的なこともあり、駅は区内に一か所（大正駅）しかありませんが、梅田駅や天王寺駅まで乗り換えなしでアクセス可能。区内の移動ならバスの交通網が発達しており、通勤・通学にも便利です。
地価が安定している大正区。ここ10年間の地価平均は56～57万円台となっています。
地価変動におけるリスクが少ないエリアといえるでしょう。
平均賃料は5.5万円で、投資物件の平均購入価格は1,365万8,824円。
表面利回り（賃料×12ヵ月÷購入価格）は4.83%です。
| アクセス | 築年数 | 物件価格 | 家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| [大正駅]徒歩6分 | 4年 | 1,330万円 | 5.9万円 | 5.32% |
| [大正駅]徒歩5分 | 13年 | 1,450万円 | 6.3万円 | 5.21% |
大阪市中央区に本社を構える不動産会社e-shueki（株式会社いい収益）。大阪・兵庫・京都の収益物件を扱っている会社です。
公式HPで公開している物件のほか、売主の事情により一般公開が難しい非公開物件も多く扱っているとのこと。非公開物件の確認のためには会員登録が必要ですが、登録は無料なので気軽に行えます。また、不動産の管理代行業務も手掛けています。
不動産投資とテクノロジーをかけあわせた独自のシステムを駆使し、不動産ビジネスの変革に取り組んでいる会社です。データベースをもとに物件の収益性・資産性をスコアリングしたり、収支シミュレーションやキャッシュフローを確認できる投資家向けのアプリを開発しています。
本社は東京渋谷区にありますが、支社を大阪市北区に構えています。
中古区分マンションを専門に扱うJ.P.Returns。数ある中古マンション物件のなかでも、稼働率が高い駅チカ物件に注力しています。
大きくわけて3つの物件ラインナップを用意しており、不動産投資初心者におすすめの「低価格高利回り物件」、収益性と安定性を兼ね備えた「築浅ハイスペック物件」、キャピタルゲインも期待できるの「ファミリータイプ物件」から希望に応じて選ぶことができます。
R-JAPANは、大阪を中心に兵庫や京都、沖縄の収益物件を扱っています。一棟マンションや一棟アパートに強い会社で、公式HPには利回り12%を超える物件も多く掲載されていました。
また会員限定の非公開物件も多数あり、2021年4月時点では625件の物件が公開されていますが、会員登録すると1,373件の物件情報が確認できるそうです。会員登録は無料なので、気になる方は登録してみるといいでしょう。
大阪をはじめ関西圏・首都圏・名古屋・仙台など幅広いエリアでアパート経営事業を手掛けている株式会社アイケンジャパン。
立地を主要駅から徒歩15分圏内に限定し、スマートロックやクラウド型防犯カメラなどセキュリティ設備を備えることで物件の付加価値を向上。さらに、全部屋の入居者が決まるまで無制限で家賃を保証する「初回満室保証」を設けるなどの工夫を行い、「堅実なアパート経営」の実現を目指しています。
大阪と東京にオフィスを構えているアクロスコーポレーションは、収益不動産に特化して事業展開をしている不動産投資会社です。顧客の収益の最大化を目指すスタイルで、一定のリターン・リスク許容度を守りながら、攻めの不動産投資が行えます。
不動産投資セミナーや物件見学バスツアー、現在はオンラインで受けられるWEBセミナーなども積極的に開催しているようです。
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決なのが融資なのだそう。そういう意味で「大阪」は、不動産投資スタートにぴったりなのだと、わからないなりに理解しました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築千数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||