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老後の資金に関する問題や働き方改革などを背景に、不動産投資に対する注目が高まっています。このページでは節税にもなる不動産投資の中でも「アパート経営」について、節税の仕組みや注意点・対策などを紹介します。
所得税はその名の通り「所得」にかかる税金です。住民税も同様ですが税務上における「所得」とは収入金額から各種控除を差し引いた課税所得のことを意味しており、アパート経営をしていると経費などを課税所得から控除することができます。中でも建物の価値を減らす「減価償却費」はキャッシュの支出を伴わない費用になりますので、うまく計上することで節税効果が期待できます。過去の損益と通算できる点も税務上において有利になる要因の一つです。
一般的にサラリーマンなどが給料として収入を得ている場合、経費計上をして課税所得を減らすためにはさまざまな制限や要件があります。しかしアパート賃貸経営をしている場合、経営のためにはさまざまな経費がかかりますから、これらを経費として計上することが可能になります。経費として計上できる支出の幅が広がるということはその分だけ課税所得を圧縮することができますので、大きな節税効果を期待できます。
土地や不動産を所有していると、所有者は年に1回固定資産税や都市計画税を支払う義務があります。これらは評価額に税率を乗じて税額を機械的に決定されるため、税額を圧縮しようとしてもなかなかできませんが、住宅用地の場合には軽減措置を受けることができるので、所有する不動産の所在するエリアが該当していることを確認しておくことをおすすめします。
親や兄弟などの親族が亡くなった際、所有していた不動産は基本的に「法定相続人」がその所有権を相続して引き継ぐことになります。しかし相続で不動産を取得する際にはその評価額に応じた相続税を支払う必要があります。アパート賃貸経営における「節税」という観点からみると評価額の差異と貸家建付地による節税が可能ですが、相続税に関する計算は非常に複雑かつ難解ですので、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
第三者に対して金品や不動産などを一定以上贈与すると、その贈与額に応じて税金を支払う必要があります。これは「贈与税」と呼ばれるものであり、被相続人が生前贈与する際に注意する必要がある税金です。贈与税に関した節税は、特例贈与財産の税率を適用して税額を圧縮する方法があります。しかし相続税同様に制度や税金計算は非常に難解かつ複雑ですので、税理士などの専門家と相談しながら贈与を進める必要があります。
アパートや付属設備など、時間の経過とともに価値が減少していく固定資産は、その取得費用を毎年少しずつ経費として計上できます。これを減価償却といいます。建物の構造や築年数によって償却期間や計上できる金額が異なるため、所有するアパートに合わせて計画的に活用することが節税につながります。
アパートの購入や修繕のために金融機関から借り入れたお金の利子も、必要経費として計上可能です。
特に、アパート経営を開始したばかりの時期は、借入金の元本に対して利子の割合が大きいため、所得を大きく圧縮する効果が期待できます。
複式簿記によって帳簿を作成する場合、税金申告時に「青色申告特別控除」を受けることができます。10室未満のアパート貸付を行っている場合には10万円・10室以上であれば55万円の控除が原則ですが、電子帳簿保存やe-Taxを活用するなどしていると最高65万円までの控除が受けられます。
青色申告を行っていると専従者給与を必要経費として計上できます。これは生計を一にする15歳以上の配偶者その他親族に対する給与のことをいい、仕事に見合った給与額であれば必要経費として所得額を圧縮できます。
管理会社の設立は最もオーソドックスな節税対策の一つです。法人の方が経費計上できる範囲が広い・税率が低いなどのメリットがありますので、うまく活用すると大きな節税効果を得ることができます。
「赤字経営で節税」という言葉をよく耳にする機会があると思いますが、この赤字には「質」があります。たしかに利益が出ていなければ支払う税金を抑制することができるため、税金支出だけを見ると赤字経営が望ましいです。しかし賃貸収入に対して管理費などの支出が上回っていることにより発生している赤字状況になっている場合、運転資金が減り続けるため資金ショートのリスクがあります。資金支出を伴わない減価償却費の計上が赤字要因である場合には節税としての赤字計上ができている状態になりますので、この違いは押さえておきましょう。
「負動産」とは、所有していても収益が見込めず、維持費や管理費などの負担ばかりがかかる不動産のことを指します。売却が難しく放置すると固定資産税や管理費などの費用がかかり続けるため「負債」に近い存在として扱われるものであり、デットクロス前に売却を検討したいが、売れずにそのままになるケースが多いです。黒字化してしまうと税金がかかることに加え、解体新築などでまとまった資金が必要になるなどのリスクもあります。
サラリーマンが副業として不動産投資を始める場合、複数物件を購入するなどの資金余力がないことから管理会社の設立までするメリットを見込むことができないでしょう。青色申告についても一定規模になってから取り組むなど、身の丈にあった経営スタイルを選択することが望ましいです。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社