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牧方市の駅前再開発「枚方市駅周辺地区第一種市街地再開発事業」が現在進行中です。この事業によって牧方市駅周辺の不動産事情はどのような変化を遂げるでしょうか。不動産投資の目線から探ってみました。
「枚方市駅周辺地区第一種市街地再開発事業」は、枚方市駅周辺地区の地元権利者が中心となって行う市街地再開発事業です。
その目的は、駅前交通広場と区画道路などの公共施設整備に始まり、健全で高度、かつ合理的な土地利用、歩行回遊性や防災性などを総合的に向上させることです。
施行地区は枚方市新町1丁目、岡本町・岡東町など。事業期間は2019年から2025年予定。
参照元：枚方市ホームページ（https://www.city.hirakata.osaka.jp/0000028129.html）
この事業には京阪ホールディングス（株）・京阪電気鉄道（株）、及び京阪電鉄不動産（株）が参画し、2021年2月10日付で大阪府知事より権利変換計画の認可が下りています。
これにより、京阪グループが区分所有する第3工区では、高層棟は地上26階建て・低層棟が地上10階建て、地上29階建ての住宅棟を有した複合施設が建設されることになりました。
この高層棟7～15階、そして低層棟5階には、WithコロナやAfterコロナの時代に求められる生活スタイル「ニューノーマル」を取り入れたオフィス空間が導入されます。
高層棟19～26階は「CANDEO HOTELS（カンデオホテルズ）」が占めることになっています。
客室からは大阪・京都が一望でき、最上階には露天風呂付きの「天空のスカイスパ」を設置予定です。
5～29階、約200戸の大型の住宅棟は、駅と直結した賃貸タワーレジデンスとなります。共用施設にはコンシェルジュが駐在。フィットネスルームやラウンジなども備えられており、ワンランク上の高級マンションを望む世帯をターゲットにしています。
「ニューノーマル」のライフスタイルをを打ち出しているだけあり、在宅ワークを視野に入れた住宅プランの提供を商品企画として打ち出しています。
第3工区の建物竣工は2023年度。全体の完了は2025年度を予定しています。
参照元：スーモジャーナル（https://suumo.jp/journal/2021/02/12/178251/）
2022年12月26日追記
2022年5月、京阪ホールディングス、京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産では、枚方市駅周辺地区第一種市街地再開発事業における第3工区において完成イメージが公表されたことを明らかにしています。
2022年1月から新築工事に着手している第3工区には、枚方のランドマークともいえる複合施設が建築される予定で進められています。駅と一体となる商業施設、オフィス、ホテル、住宅などを備える施設となっており、2024年竣工の予定です。「理想的な郊外における豊かな暮らしと働き方」を実現できる拠点の創出を目指した施設で、京阪沿線全体の価値向上につなげるという構想を持っています。
ちなみにこの第3工区は、「枚方市駅周辺まちづくりデザインガイドライン(仮称)」が基本となっているものの、そこには枚方らしさに基づいたデザインを取り入れることによって地域の人々から親しまれるデザインとなっています。例えば、建物高層部は「七夕伝説ゆかりのまち」に基づいて、星のきらめきをイメージします。さらに建物の頂部については、かつて東海道56番目の宿場町として栄えた枚方の京街道と磐船街道の分岐点である「宗左の辻」の道標をモチーフとしたデザインとなっている点が特徴です。また、ツインタワーのデザインはどこから見るかによって印象が変わりますが、これは「多様性」を享受できる駅前開発の象徴となっています。
牧方市ホームページを見ると、そこには「大阪と京都のど真ん中！」とのコピーが目に飛び込んできます。
枚方市は北河内地域において中心的な衛星都市であり、枚方市駅から梅田を始めとした大阪の中心地まで、電車で30分程度とアクセスは良好ですので、ホームページのコピーでうたわれているように通勤に便利です。
しかも観光地としての人気も高いエリアです。
その駅前が再開発されるということで、今回は不動産投資の目線から分析してみたいと思います。
「枚方市駅周辺地区第一種市街地再開発事業」により、まず期待できるのは人口の増加です。
牧方市はそもそも岡山手町や大垣内町など人口が駅の南側に集中している傾向にあります。
これが駅周辺の再開発によって、北口側の居住地にも不動産物件への需要が期待できそうです。
現在のところ、牧方市駅周辺の入居者募集中の物件では、単身者をターゲットにした1R～1LDKまでの物件が目立ちます。
対して、駅周辺は子育て世帯に向けた賃貸住宅は限られており、数が少ないと言えるでしょう。
しかし、目を駅の北側に位置する新町1丁目付近へと向けると、やや事情が違ってきます。
新町1丁目付近の人口分布は、年齢20歳～34歳の割合がさほど高くなく、35歳～49歳までの人口が幅をきかせています。
つまりこのあたりでは子育て世代を狙った2K～2LDKの物件にニーズがあると考えられるのです。
「枚方市駅周辺地区第一種市街地再開発事業」によって、こうした子育て世代の人口の移動と、賃貸タワーレジデンスにおける集客が今後の不動産投資では注目を浴びそうです。
京阪グループでは、枚方市駅やその周辺エリアについて「えきから始まるまちづくり」を掲げています。今回手がけている再開発により、枚方市駅の魅力に加えて価値の向上、さらに駅の周辺への都市機能を集積させること、そして地域の特色を活かしたまちづくりを行うことを目指していることからも、複合施設が完成する予定となっている2025年頃に向けてさらにこちらの地域への注目度が上がっていくと考えられるでしょう。
このように、枚方市は開発事業をきっかけに大きく生まれ変わろうとしています。郊外型の理想的なライフスタイルを実現できる拠点となることにより、枚方市の魅力や価値の向上が期待できますし、ひいては京阪沿線全体の価値を上げることにつながる可能性もあるといえるでしょう。引き続き、枚方市の再開発に注目していきたいところです。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||