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不動産投資を始めて5年目の私が自分なりに学んできた、大阪エリアにおける物件・会社の選び方をお教えします。適切な物件・会社の選び方を覚えて、成功に近づける不動産投資をスタートにお役立てください
低リスクで安定収益が見込める
始めから入居者のついている中古物件なら投資スタート時から家賃収入を得られるほか、新築に比べて家賃が値下がりしにくい傾向にあり、なおかつ過去の履歴が残っているため、収支予測も立てやすいのがメリット。また大阪の中古区分の物件価格は、900〜2,000万円程度。家賃にすると約5〜7万円。返済額はこれより下になることを考えると、万が一空室が出ても、一時的に無理をすれば返済はできる範囲内ですよね。
より大きなキャッシュフローを得やすくなる
一棟を持つということは、一度に複数の区分マンションを持つようなイメージ。各部屋の空室率を抑えられたら、それだけキャッシュフローも大きくなります。ただし、入居者トラブルや事故（自殺・殺人）などが起きたりすると、一気に退去者が出てしまうリスクも…。そうなるとローンの負担は区分と比べて遥かに重くなります。そのため複数の物件を所有し、リスクを分散させることが重要ですが、その分投資額は高くなるので、ある程度資産を拡大できている経験者に適していると思います。
入居者がいなければ、収益はあげられない
利回りの高さや取引実績・管理戸数の多さ、また知名度の高さなど、不動産会社を選ぶ際に参考とする項目は人それぞれあるかもしれませんが、私が推奨しているのは「管理物件の入居率の高さ」。投資で最も大切なことは、利益を得られることですよね。マンション投資の場合、入居者がいなければ、そもそも家賃収入を得ることすらできません。ですので、その会社が扱っている物件の入居率の高さは、どれだけ安定した収益を上げられるかの指標になるのです。
「大阪」という土地をどれだけ具体的に、リアルタイムで見ているか
大阪という土地の特性や動向、また入居者が持つニーズなどをより詳しく知っているのは、大阪に所在する企業であることは言うまでもありません。それだけではなく、私が何より重要だと考えていることは、そこで働く方々。私の担当者さんはもともと関西ご出身ということもあり、大阪のことが大好きで、ちょっとしたニュースも抜かりなく収集し、それが不動産にどんな影響を及ぼすかまで逐一教えてくれます。何かトラブルが起こった際にもすぐに駆けつけてもらえるため、安心して管理業務を任せられます。
入居率アップ＝収入アップを同じ目線で目指してくれる！
自社で物件を所有している場合、万が一空室が出てしまうと、投資家だけでなく、その会社も困ることになります。つまり、一般的な仲介業務をメインで行っている会社とは違って、入居率アップのための努力を投資家と一緒になってしてくれるのです。また中間に介在する会社がない分、手数料も安く済み、初期費用を抑えられます。さらに（！）、物件の買い取りもしてくれるので、買い手が見つからなくて苦戦することもありません。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ（Webサイト制作も…！）、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。
仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17～18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。
不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」（不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著）という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。
大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました（ 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由） 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか？また、会社選びはどうしたらいいのか？とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた（できている）大きな要因かもしれません。
そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計（収入・支出）をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。
| 物件 | アクセス | 築年数 | キャッシュフロー | 収入 | 支出 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | [長堀橋駅] 徒歩2分 |
18年 | 293万5,843円 | 363万6,071円 | 70万0,228円 |
| 物件B | [中津駅] 徒歩7分 |
18年 | 283万6,442円 | 346万0,774円 | 62万4,332円 |
| 物件C | [寺田町駅] 徒歩12分 |
34年 | 124万5,000円 | 186万0,000円 | 61万5,000円 |
| 合計 | 701万7,285円 | 895万6,845円 | 193万9,560円 | ||