不動産投資で節税する方法

当ページでは、不動産投資で節税できる仕組み、節税する際の注意点、不動産投資による節税効果が高い人などについてご紹介しています。法人、または所得の高い個人には、特に高い節税効果が期待できるでしょう。

不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資で軽減が期待できる税金には、大きく2つの分類があります。ひとつは「所得税・住民税」、もうひとつは「相続税・贈与税」です。所得税・住民税は課税所得を圧縮することで負担を抑え、相続税・贈与税は資産の評価額を下げることで納税額を減らします。それぞれの節税の仕組みは異なるため、正しく理解したうえで適切に対応しましょう。

減価償却費

減価償却費とは、建物の購入費用を法定耐用年数で分割し、毎年少しずつ経費として計上する会計上の考え方です。土地は償却の対象外となるため、売買価格を「土地分」と「建物分」に分け、建物部分だけを年数で割って費用化します。

実際にはお金が出ていかない経費なので、家賃収入があっても帳簿上の利益を抑えられるケースが少なくありません。その結果、課税対象となる不動産所得が圧縮され、所得税・住民税の負担軽減につながる可能性が生まれます。

具体的な金額は購入価格の内訳や建物構造で変わるため、まずは計算上の根拠をしっかり整理しておくことが重要です。

損益通算

不動産所得で赤字が出たとき、その分を給与所得から差し引いて課税所得を減らせる仕組みが損益通算です。

家賃収入自体は黒字でも、減価償却費や借入金利息、管理費用などを計上すると、会計上は赤字になることもありますが、この赤字を給与所得にぶつけて所得全体を圧縮し所得税・住民税の負担を抑える、という仕組みになります。所得が高く税率が高い方ほど、損益通算による節税効果を感じやすいでしょう。

税金の還付

確定申告で不動産の赤字を反映させると、給与から天引きされていた所得税が「多く払いすぎていた」状態になるケースがあります。このときの払いすぎていた差額は、確定申告をすることで還付金として手元に戻ってきます。

ちなみに、年末調整では不動産収支を織り込めないため、還付金を手にするためには、必ず確定申告を通じて損益通算しなければなりません。

なお、住民税も翌年度の金額が再計算された課税所得で決まるため、還付金の入金とあわせて住民税の負担が減る場合もあります。実際にいくら戻るかは税率や赤字の規模次第です。大体の試算であれば、専門家に依頼しなくても自分で計算可能です。

小規模宅地の特例

現金を相続すると、金額そのままを基準に相続税が課されますが、不動産を相続した場合、路線価などをベースにした相続税評価額で計算されるため、実勢価格より低く評価される傾向があります。

加えて、条件を満たせば小規模宅地等の特例を使って評価額をさらに圧縮することができます。賃貸用として認められれば、200㎡までの土地について評価額を半分にして相続税を計算できます。

相続時の税負担を抑えられる可能性があるため、現金で持ち続けるより不動産に変えておくことは有意義な選択のひとつです。ただし、適用にはいくつかの要件があるので、事前に専門家へ相談するようおすすめします。

不動産投資の「経費」とは

不動産投資で節税効果を得るには、収入から引ける経費をきちんと積み上げて、不動産所得の利益を圧縮する考え方が基本になります。どこまでが経費として認められるのかを理解し、根拠資料を残しながら計上していきましょう。

「公租公課」と「諸費用」

不動産投資でよく計上される経費には、公租公課と諸費用があります。

公租公課は、固定資産税や不動産取得税など税金関連の支出が該当します。諸費用としては、管理費や修繕積立金といった項目が代表的です。これらはすべて不動産所得の圧縮につながるため、節税効果に直結します。

「旅費」「交際費」「通信費」の範囲

物件を見に行くための交通費や宿泊費は、業務に必要な範囲であれば旅費交通費として計上できる場合があります。金融機関や管理会社との打ち合わせにかかった費用も同様です。

スマホや通信回線の料金は、不動産投資に使った割合を明確にしたうえで按分したうえで、根拠資料を残しておくようにしましょう。

「ローン元金返済」は経費にならない

ローン返済のうち、元金部分は経費として認められません。元金の返済は借入を減らす行為であり、費用ではなく負債の減少として扱われるためです。

ただし利息部分は経費にできるケースが多く、かつ減価償却費も計上できる点が不動産投資の大きな特徴です。実際のお金の流れと帳簿上の処理は別物なので、分けて考えることが大切です。

節税目的の不動産投資の注意点と
失敗リスク

綿密な出口戦略を検討すること

減価償却費の計上は、物件の耐用年数の期間に限られています。耐用年数が過ぎれば、借入の返済を続けながら減価償却による節税ができない状態となり、帳簿上よりも実際の手取り額が少なくなることにご注意ください。

減価償却期間が終了するタイミングで物件を売却する、もしくは新たな物件を購入して減価償却を継続させるなど、早い段階から綿密な出口戦略を検討しておくことが大切です。

キャッシュフローがマイナスになる
恐れのある物件に投資しないこと

減価償却費の計上と賃料収入を相殺して節税（納税の先送り）を狙う手法は、理論上は有効です。ただしこの手法は、あくまでも賃料収入やその他の事業・給与所得が安定的に入る前提での話です。投資した物件の空室が生じてキャッシュフロー自体がマイナスになっている状態では、減価償却費計上による節税効果が大幅に薄れます（または全く節税効果を得られません）。

投資物件を選ぶ際には、減価償却ばかりを意識するのではなく、空室が生じても入居者を見つけやすいエリアや物件を選ぶという基本姿勢を忘れないようにしましょう。

デッドクロス：
減価償却が終わり、税金が急増する恐怖

デッドクロスとは、減価償却による経費計上が減っていく一方で、ローン元金の返済は続き、元金返済額が減価償却費を超えてしまう状態を指します。

デッドクロスが発生すると帳簿上の利益が膨らむため、所得税・住民税が急激に増える恐れがあります。物件を長く持ち続けるほど直面しやすい問題です。

空室リスクとキャッシュフローの悪化

仮に節税で税負担が減ったとしても、当然ながら空室が長引けば家賃収入は途絶え、手元資金が減っていきます。経費の支払いやローン返済は待ってくれないので、「税金は安くなったのに現金が回らない」という状況に陥りかねません。収支計画を立てる際は、空室率を現実的に見積もっておくことが重要です。

売却時（出口）に発生する
「譲渡所得税」の罠

不動産を売って利益が出ると、譲渡所得税が課されます。所有期間が5年以下なら短期譲渡、5年を超えれば長期譲渡となり、それぞれの税率に大きな差が生まれる点を理解しておきましょう（長期のほうが税率は低い）。

保有期間中に得た節税効果が、売却時の税負担で帳消しになるリスクもあるため、出口戦略まで含めた計画が重要となります。

【年収別】不動産投資による節税効果
シミュレーション

不動産投資でどれだけ節税できるかは、年収や金融機関の融資審査、購入する物件の価格帯によって変わってきます。

一般的に融資額の目安は年収の5～8倍程度といわれるため、まず自分の借入可能額を把握したうえで現実的なシミュレーションを打ち立てましょう。以下、大阪エリアを想定した例で年収別の節税効果を見ていきます。

年収500万円以上の人

年収500万円の場合、約2350万円の区分マンションを35年フルローンで購入し、家賃約7.5万円・サブリース手数料15%という条件で試算すると、実際の収支は年間約10万円のプラスになります。

ここに減価償却(残存24年)を織り込むと、帳簿上は約21万円の赤字となり、課税所得を約31万円圧縮できる計算です。330万円を境として倍増する所得税率が、一段階下がるラインに入りやすい所得帯です。

年収500万円でも不動産投資で
節税できる？

年収600万円以上の人

年収600万円の場合も、同じく約2350万円の区分を35年フルローン、家賃7.5万円・サブリース15%で試算すると、実際のキャッシュフローは年約10万円のプラスです。

減価償却を加味すれば帳簿上は約21万円の赤字となり、課税所得が圧縮されることで所得税・住民税・社会保険料の負担が年約9万円減る想定となります。手元に残る金額は年約19万円増える計算です。

年収600万円でも不動産投資で
節税できる？

年収700万円以上の人

年収700万円の場合、年収倍率5.3～7.6倍が目安とされ、約3700～5300万円帯の物件が想定されます。

試算では約5372.5万円・家賃約25.8万円・サブリース15%という条件で、実際の収支は年約102.3万円のプラスになります。減価償却を織り込んで課税所得を圧縮すると、所得税・住民税・社会保険料を合わせて約20万円削減できる計算となります。

年収700万円でも不動産投資で
節税できる？

年収1000万円以上の人

年収1000万円では、年収倍率7～10倍が目安。約6967.87万円・家賃約22.2万円・サブリース15%の条件で試算すれば、純粋なキャッシュフローは約27.3万円の黒字ですが、減価償却(平均24年)を計上すると帳簿上は約▲63.8万円となり、損益通算によって課税所得を大幅に圧縮できる可能性があります。

年収1000万円でも不動産投資で
節税できる？

年収1500万円以上の人

年収1500万円では、年収倍率7～10倍が目安。約9690.39万円・家賃約18.9万円・サブリース15%の試算では、家賃がローン返済を下回り、実際の収支は年▲約84万円(毎月約7万円の持ち出し)です。ただし減価償却を加味すると会計上は▲約210.9万円となり、課税所得が約796.1万円まで下がって税率23%に減る可能性があります。

年収1500万円でも不動産投資で
節税できる？

不動産投資で節税できる人は
どんな人？

個人事業主

不動産事業を営む個人事業主として税務署に登録し、青色申告承認申請書を提出すれば、一般個人では得られない複数の節税効果を得ることができます。特に、青色申告特別控除と青色事業者専従者給与の経費算入により、大幅な節税効果が期待できます。

医師

日本では累進課税制度を採用しているため、所得の多い人ほど税率も高くなります。これを逆に考えれば、減価償却費で所得を圧縮した際、税率が高い人ほど節税効果が大きいということ。高収入である医師は、不動産投資により大きな節税効果を得られる可能性があります。

会社員

会社員で年収500万円以上あり、金融機関のローン審査がクリアできるような方であれば節税ができます。不動産を購入した場合は減価償却費を計上することができますので、給与所得と不動産所得を損益通算し、課税所得を抑えることが可能です。

公務員

公務員も会社員と同様に不動産投資で節税効果が期待できます。減価償却費の計上によって不動産所得が赤字になるケースであれば、給与所得との損益通算を行うことにより課税所得を小さく抑えることが可能です。

不動産投資で節税できる物件の選び方

新築

新築、中古を問わず、安定したキャッシュフローが期待できる物件でなければ、減価償却費計上による節税効果が限定的になります。新築物件を選ぶ際には、なるべく空室リスクの低いエリア・物件を選択することが大切です。

東京や大阪、名古屋などの大都市では新築へのニーズが高いので、仮に空室が生じても短期間で埋まる可能性があります。

中古

中古物件を選ぶ際も、一般的には新築物件と同じ視点を持ちます。減価償却費計上で節税効果を得るためには、安定したキャッシュフローが必要であり、そのためには空室率の低い都心部の中古物件を選ぶことが無難でしょう。

なお、短期間で大きな減価償却費を計上したい方は、なるべく残存耐用年数の短い中古物件を選ぶと良いでしょう。

ワンルームマンション

ワンルームマンションは、単身社会人や学生を対象に供給されている傾向があるので、安定したキャッシュフローを得るためには、比較的若い方々が好んで住むエリアの物件を選ぶと良いでしょう。

駅近物件を筆頭に、大学・専門学校が多いエリアの物件、外観が綺麗な物件、セキュリティが充実した物件、Ｗｉ-Ｆｉ無料の物件などがおすすめです。

アパート

アパート経営はサラリーマンの副業としても注目が高まっています。減価償却費の計上をはじめ青色申告や法人化などによって節税効果を得ることができます。税金計算は複雑かつ難解な部分が多いので、税理士などの専門家とも相談しながら進めましょう。

綿密な出口戦略があれば不動産投資は節税対策に有効

不動産投資は、出口戦略を綿密に練ることで高い節税効果が期待できます。もとより、相続税対策として不動産投資が有効であることは、かねてから知られています。無理な借入により不動産投資はおすすめしませんが、ある程度の余力のある方は、資産を守る意味でも不動産投資を検討してはいかがでしょうか。