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大阪市天王寺区の不動産投資事情

天王寺区イメージ_天王寺駅の画像

聖徳太子が創建した四天王寺やファミリー連れに愛される天王寺動物園、世界のアートが堪能できる大阪市立美術館など、定番スポットが多い天王寺区。とくに人気が高いエリアは大阪教育大学および同附属高校をはじめ、大学から幼稚園まで70近い教育施設を有する文教地区です。

JR・大阪メトロ・私鉄沿線が乗り入れる天王寺や上本町といったターミナル駅をもつ天王寺区は、交通面でも非常に便利なエリア。近畿二府四県や空の玄関口である関西国際空港にもアクセスしやすいでしょう。さらに、日本一高いビル(2019年11月時点)として知られる「あべのハルカス」も天王寺駅のすぐそばにあります。

そんな天王寺区での不動産投資は成功するのか?当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、天王寺区周辺エリアの不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京との違いをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひご参考にしてみてください。

地価変動に見る!天王寺区での不動産投資に勝機がある理由

天王寺区の地価変動

参照元:土地DATA(https://tochidai.info/osaka/osaka-tennoji/)

あべのハルカスとてんしば効果で地価上昇

2014年3月にオープンした300mの高層ビル「あべのハルカス」。日本一高いビルとしてメディアに取り上げられたことにより、オープン後は国内外の観光客がたくさん集まりました。この恩恵を受けてお隣にある天王寺区にも注目が集まり、地価変動も上昇しました。

また、2015年10月に天王寺公園内のエントランスエリアの「てんしば」がリニューアルオープン。カフェやレストラン、フットサルコートやペットサービスなど、多目的利用ができる芝生広場ができました。地域の活性化とさまざまな交流を目指した施設の誕生により、今後も地価の向上が期待できるでしょう。

アクセスと文教地区での物件選びがカギ?

商業施設とターミナル駅がある天王寺区は、アクセス環境の良し悪しが物件選びのポイント。市内でも有数の文教地区であることを踏まえて静かで落ち着いた住環境を希望される方も多くいます。

人気があるのは天王寺駅へのアクセスが良く閑静な雰囲気が漂う大道・堀越町エリア、ミナミにも近く上六(うえろく)の愛称で親しまれる上本町駅周辺エリアなど。とくに文教地区は子育て世帯からの人気が高く、マンションやアパートの需要が高いです。

▼大阪市天王寺区のGoogleMap(赤線で囲われている箇所が天王寺区です)

東京と比較!大阪市天王寺区と東京都文京区の物件購入価格・家賃のちがいとは

天王寺区同様、文教地区として知られている東京都文京区と比較。平均賃料や平均購入価格の違いから、初めて不動産投資に挑むならどちらのエリアがおすすめかを考察しました。

天王寺区(大阪) 文京区(東京)
平均賃料(平米) 72,346円(24.44m2) 100,300円(25.80m2)
平均購入価格(平米) 15,500,000円(24.42m2) 26,250,000円(23.49m2)

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです。

リスクの低さと利回りの良さから、天王寺区がおすすめ

平均賃料だけで比べると東京都文京区のほうが3万円近く高いという結果に。ですが、それだけ購入価格も高額になり1,000万円以上にも及ぶ差が付いています。ローン返済の負担は大きくなりますし、「家賃が高い=空室時の負担が大きい」ということを考慮すると、サラリーマンの副業で行う不動産投資にはリスクが高いのではないかと私は考えました。

さらに表面利回りを試算(賃料×12ヵ月÷物件価格)してみると、

  • 大阪市天王寺区:5.60%
  • 東京都文京区:4.59%

上記のように天王寺区が文京区を上回りました。この結果からも、天王寺区での不動産投資が有利と言えます。

大阪市天王寺区と東京都文京区の投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市天王寺区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します!

なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件A 1,610万円 5.07% 「天王寺駅」徒歩10分 6.8万円 5年 1K
23.85m2
物件B 1,600万円 4.88% 「天王寺駅」徒歩10分 6.5万円 5年 1K
23.85m2
物件C 1,870万円 4.48% 「寺田町駅」徒歩4分 6.98万円 3年 1K
23.83m2

東京・文京区の同規模の広さのマンションを見ると…

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件D 2,500万円 4.32% 「春日駅」徒歩7分 9.0万円 15年 1K
21.23m2
物件E 2,980万円 3.99% 「水道橋駅」徒歩3分 9.9万円 6年 1K
25.32m2
物件F 3,050万円 3.90% 「水道橋駅」徒歩3分 9.9万円 6年 1K
25.32m2

参照元:楽待(https://www.rakumachi.jp/)

天王寺区のほうが、ローンの負担が少なく、利回りが高い

同程度の投資物件情報をランダムに選出し、比較してみました。家賃収入だけ見ると文京区のほうが2~3万円ほど高く、年間にすると24~36万円ほど高い収入を得られます。ただし、天王寺区と文京区の投資物件の価格には1.3~1.9倍もの差があり、それだけローン返済額も大きくなるので、万が一空室が出た場合は返済の負担も当然重くなります。

また、利回りで見ても天王寺区のほうが有利。さらに天王寺区の地価上昇率を考えれば、今後の家賃相場の上昇にも期待できます。私個人の意見では、天王寺区での不動産投資がおすすめです。

「会社選び」が天王寺区における不動産投資成功のカギ

大阪市天王寺区は、歴史的な寺院や文教地区を残しつつも都会的に発展する注目のエリア。ご紹介した地価変動や需要状況、投資事例などを見ても、天王寺区の不動産投資がおすすめである理由は明らかです。

ただし、不動産投資は需要のあるエリア選びだけではなく、物件選びも大きなカギを握ります。そのため、その地域の動向をふまえて適切なアドバイスをくれる地場の不動産投資会社を探すことが大切なのです。

そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較してみました。自社所有を重要視する理由は、空室リスクを自社のリスクととらえてくれるため、私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集を協力してくれると考えたから。また、仲介会社がないことによって手数料の負担を軽くするメリットもあります。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.co.jp/order-made-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

           

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

           

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円