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大阪市浪速区の不動産投資事情

浪速区イメージ_通天閣の画像

大阪を代表する巨大な繁華街「ミナミ」、通天閣やジャンジャン横丁など観光地としても注目されている「新世界」、関西サブカルの聖地・でんでんタウンがある「日本橋」などなど、魅力を語れば話が尽きることがない大阪市浪速区。

大阪市のほぼ真ん中にある同区は、24区内で一番小さい行政区だとか。江戸時代から商工業地域として発展し、早くから商業や観光サービスが盛んな街として知られていました。都会的でありながらノスタルジックな雰囲気もあるため、海外の旅行客からも人気があります。

そんな浪速区での不動産投資は成功するのか?当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、浪速区周辺エリアの不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京との違いをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている不動産投資初心者の方は、ぜひご参考にしてみてください。

地価変動に見る!浪速区での不動産投資に勝機がある理由

浪速区の地価変動

参照元:土地DATA(https://tochidai.info/osaka/osaka-naniwa/)

2025年の大阪・関西万博に向けて再開発が加速!

浪速区・中央区にまたがる巨大繁華街「ミナミ」は、訪日外国人が急激に増加。観光業での収益を高めるためにホテル用地需要が高まり、2016年以降、地価変動に大きく影響しています。

さらに大阪新歌舞伎座の跡地には2019年12月ブライダルサロンを併設した都市型ホテル「ホテルロイヤルクラシック大阪」がオープン予定。2025年の大阪・関西万博に向けて、商業施設やホテルなど、再開発ラッシュが目白押し。今後も地価の上昇が期待できるエリアです。

単身世帯の獲得が物件選びのカギ?

2018年10月に総務省より発表された国勢調査でみると、浪速区の一人暮らしの世帯割合は72.5%。大阪市内でも一番多く、単身世帯の需要が高いエリアです。学生や働き盛りの一人暮らし世帯をターゲットにした場合、ミナミから近い大国町や桜川周辺がおすすめ。御堂筋沿線でアクセスが良く、マンションやアパートなどの中古物件が豊富にあるので狙い目です。

▼大阪市浪速区のGoogleMap(赤線で囲われている箇所が浪速区です)

東京と比較!大阪市浪速区と東京都台東区の物件購入価格・家賃のちがいとは

浪速区同様、面積が小さい区である台東区。昔ながらの繁華街があり、海外からの観光客にも人気が高いエリアです。こちらでは大阪市浪速区と東京都台東区を比較しました。

浪速区(大阪) 台東区(東京)
平均賃料(平米) 70,379円(23.73m2) 106,839円(25.41m2)
平均購入価格(平米) 15,709,524円(23.07m2) 25,786,400円(25.57m2)

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです。

利回りは「 浪速区 > 台東区」

浪速区の平均家賃に対して台東区の家賃は約1.5倍。収益が高く見込めそうですが、表面利回りを試算(賃料×12ヵ月÷購入価格)すると

  • 大阪市浪速区:5.38%
  • 東京都台東区:4.97%

このように浪速区が有利です。また、平均購入価格で見ても、約1,000万円以上もの価格差があり浪速区の方が安いことがわかりました。自己資金・諸経費を同条件とし、単純に購入価格を賃料で割ると、浪速区は約18.6年分、台東区は約20.1年分に。当然、自己資金や諸経費だけでなく、設定する返済期間・金利によって完済までの年数は異なりますが、目安として台東区よりも浪速区のほうがローンを早い段階で完済できることがわかりました。

※賃料と購入価格それぞれの平均値は異なる物件から算出しているため、あくまで目安の価格になります。

大阪市浪速区と東京都台東区の投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市浪速区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します!

なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件A 1,390万円 5.09% 「今宮駅」徒歩2分 5.9万円 12年 1K
20.43m2
物件B 1,620万円 5.04% 「なんば駅」徒歩8分 6.8万円 4年 1K
21.17m2
物件C 1,680万円 5.00% 「大国町駅」徒歩2分 7.0万円 4年 1K
22.96m2

東京・台東区の同規模の広さのマンションを見ると…

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件D 2,350万円 4.60% 「入谷駅」徒歩9分 9.0万円 6年 1K
25.51m2
物件E 2,520万円 4.24% 「日暮里駅」徒歩7分 8.9万円 11年 1K
25.42m2
物件F 2,390万円 4.02% 「三ノ輪駅」徒歩5分 8.0万円 13年 1K
22.08m2

参照元:楽待(https://www.rakumachi.jp/)

浪速区が今狙い目?利回りが良く地価上昇にも期待できる!

投資物件事例のポイントは利回り。同程度の間取りの物件をランダムに選出して比較したところ、浪速区の物件はすべて利回り5%を超える結果となりました。

家賃収入だけ見ると台東区に分がありますが、利回りが良く、物件購入時の費用負担も低い浪速区のほうが不動産投資初心者にはおすすめ。2025年の大阪・関西万博に向けて今後さらなる地価上昇も予測できることから、まさに今狙い目のエリアと言えそうです。

「会社選び」が浪速区における不動産投資成功のカギ

大阪市浪速区は、関西を代表する繁華街ミナミを中心に再開発がどんどん進むエリア。実際にご紹介した地価変動や需要状況、販売事例などを見ても、浪速区の不動産投資がアツイことがわかります。しかし、注目のエリアであれば売買の動きも激しいため、その地域の動向に詳しい地場の不動産投資会社に相談するのがポイントです。

そこで、当サイトでは大阪に本社をおく企業のうち、自社所有している不動産投資会社を入居率で比較。自社所有を重要視するのは、空室リスクを自社のリスクととらえ、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集を協力してくれるところであると考えたから。さらに、介在する会社が少なくなることによって、仲介手数料をおさえることが可能になると考えられるからです。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.co.jp/order-made-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

           

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

           

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円