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大阪市都島区の不動産投資事情

都島区イメージ

淀川、寝屋川、大川と3つの河川に囲まれた大阪平野にある都島区。1885年に起きた淀川大洪水(明治十八年の淀川洪水)を機に大規模な改修工事が進められ、近代化が進んだ街です。

「京橋はええとこだっせ…」のCMでおなじみの京橋は、京街道の起点として賑わいのあるエリア。JR線(環状線・学研都市線・東西線)、京阪本線、大阪メトロ(長堀鶴見緑地線)があり、1日45万人以上(乗降客数)が利用する大阪東部の交通の要衝です。そして、都島区にある毛馬(けま)桜之宮公園は、大川沿いに位置し水と緑豊かな河岸公園。春は約4,500本の桜が咲き誇る名所として知られ、夏は日本三大祭の天神祭が行われる人気スポットです。

そんな都島区・京橋エリアでの不動産投資は成功するのか?当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、都島区の不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京とのちがいをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている不動産投資初心者の方は、ぜひご参考にしてみてください。

地価変動に見る!都島区での不動産投資に勝機がある理由

都島区の地価変動

参照元:土地DATA(https://tochidai.info/osaka/osaka-miyakojima/)

京橋駅周辺は都市再生緊急整備地域として再開発が加速する!

2014年よりゆるやかに地価上昇を続けている都島区。2017年の地価上昇に寄与したのは、京橋駅周辺が都市再生緊急整備地域に指定されたことが大きいでしょう。2019年9月、京橋駅近くの大型ショッピングセンター・イオン京橋店が閉店。これを機に大規模商業施設の建て替えがスタートしています。京橋は2025年大阪万博に向けた再開発の重要拠点として挙げられるほど注力されているエリア。今後は梅田・難波・天王寺に次ぐ第4のターミナルとして、発展していく可能性が高いでしょう。

京橋駅へのアクセスが物件選びのカギ

都島区の物件選びのポイントは、京橋駅へのアクセス。徒歩圏内はもちろんのこと、アクセスしやすい近隣駅エリアも狙い目です。ファミリー層に人気があるエリアは桜ノ宮駅周辺。京橋駅からわずか1駅、徒歩圏内にあるためアクセス抜群です。近くには毛馬桜之宮公園もあり、景観もよく子育てにぴったりの環境と言えるでしょう。住宅地として開発が進んでいる人気エリアなので、これから不動産投資を始める方におすすめです。

▼大阪市都島区のGoogleMap(赤線で囲われている箇所が都島区です)

東京と比較!大阪市都島区と東京都中野区の物件購入価格・家賃のちがいとは

都島区同様、都心部の近くにあり、主要駅周辺の大規模再開発が進められている東京都中野区と比較。物件購入価格と家賃の差がどれぐらいあるのかを調べてみました。

都島区(大阪)中野区(東京)
平均賃料(平米)53,000円(23.45m2)82,000円(24.55m2)
平均購入価格(平米)14,052,900円(23.09m2)24,098,900円(24.04m2)

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです。

初期費用節約と利回りを重視するなら都島区!

中野区の物件平均購入価格は、都島区に対して約1.7倍。賃料だけで比べると都島区より月3万円ほど多く収入を得られますが、物件価格が高いためローンの負担が重く、毎月の返済額を高くするか、もしくはローンの返済期間を長めに設定せざるを得ません。どちらにせよ経済的な体力が求められます。これからサラリーマン大家を始めたい不動産投資初心者は、まずは手頃な物件から始めたほうが安心です。

また表面利回りを試算(賃料×12ヵ月÷購入価格)してみても

  • 都島区:4.53%
  • 中野区:4.08%

このように、都島区が中野区の上をいっていますよね。というわけで「マンション投資なら東京都中野区より大阪市都島区が有利」というのが、私なりの結論です。

大阪市都島区と東京都中野区の投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市都島区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します!

なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件A 1,430万円 5.62% 「京橋駅」徒歩3分 6.7万円 7年 1K
22.62m2
物件B 1,380万円 5.22% 「桜ノ宮駅」徒歩7分 6.0万円 3年 1K
21.11m2
物件C 1,550万円 4.88% 「京橋駅」徒歩7分 6.3万円 4年 1K
21.30m2

東京・中野区の同規模の広さのマンションを見ると…

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件D 2,480万円 4.40% 「沼袋駅」徒歩8分 9.1万円 4年 1K
25.66m2
物件E 3,290万円 3.54% 「中野新橋駅」徒歩4分 9.7万円 3年 1K
25.88m2
物件F 2,730万円 3.38% 「沼袋駅」徒歩8分 7.7万円 4年 1K
25.81m2

参照元:楽待(https://www.rakumachi.jp/)

購入価格・利回りで都島区に分がある

同程度の広さの投資物件をランダムでピックアップして比較したところ、購入価格の差は歴然。都島区と比べて中野区の投資物件価格は1.6~2.4倍にもおよび、ローンの負担が大きいことがわかりました。

家賃収入だけ見れば中野区のほうが収益が多いものの、利回りを比較すると0.48~2.24%上回っている都島区に分があります。また、空室リスクやローン返済の負担を考慮すると中野区の物件では不安が大きいのも事実。これらのデータや都島区の今後の開発需要を考えると、都島区での不動産投資がおすすめです。

「会社選び」が都島区における不動産投資成功のカギ

都市再生緊急整備地域に指定された京橋駅エリアを有する都島区。大規模な再開発が進められており、今後地価が大きく上昇する可能性が高いエリアです。都島区での不動産投資を成功させるには、ほかの投資家よりも早く先手を打つ必要があります。とはいえ、都島区のなかだけでも物件は星の数ほどあり、素人単独での物件選定は困難。投資の失敗リスクを最小限に抑えるためにも、より魅力的な物件を熟知している不動産投資会社にサポートを依頼することが大切です。

そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較してみました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集を協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットもあるようです。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.jp/kansai-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円