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大阪市港区の不動産投資事情

港区のイメージ画像

『大阪の海の玄関口』として栄えてきた大阪市港区(以下「港区」)は、大阪市の西側にあり、安治川・尻無川の2つの河川にはさまれています。ウォーターフロント開発が進む地域としても名高く、天保山エリアには世界最大級の水族館「海遊館」や大型ショッピングモール「天保山マーケットプレース」が、弁天町駅前には2018年にリニューアルオープンした「オオサカベイタワー(旧:オーク200)」があり、大勢の観光客で賑わうエリアです。

交通の便もよく、港区の主要駅である弁天町駅にはJR環状線と大阪メトロが乗り入れており、大阪駅や梅田駅といった大阪市中心部や大阪最大のオフィス街である本町駅、さらに東は奈良にいたるまで乗り換えなしでアクセスできます。また、東西には国道172号(みなと通)や阪神高速16号大阪港線、南北には国道43号・阪神高速17号西大阪線などが通っており、鉄道・道路ともに便利なエリアといえるでしょう。

観光地以外は閑静で下町情緒あふれる住宅街が広がり、スーパーや商店街なども多く、生活必需品には困りません。カルチャースクールや飲食店も充実。他の区に比べて物価が安いのも住みやすさのポイントとなっています。そんな港区での不動産投資は成功するのか?当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、港区の不動産投資事情についてまとめました。

地価変動に見る!港区での不動産投資に勝機がある理由

港区の地価変動

参照元:土地DATA(https://tochidai.info/osaka/osaka-minato/)

便利な立地でありながら、地価はリーズナブルで安定!

上のグラフは、港区のここ10年間の地価変動を表しています。2009年から2013年にかけて10万円ほど地価が下落していますが、その後は80~81万円台で安定しています。

また、人口や施設・建物の大都市集中型は続いており、大阪市全体の不動産、とくにマンション価格は上昇しています。もちろん港区も同じ傾向にありますので、今が不動産投資を始めるチャンスかもしれません。

治安面では、一部の地域は人通りや街頭が少なく、やや不安なエリアもありますが、区全体を見ると犯罪発生率は大阪市のなかでも低く、単身者が多く住む駅前やファミリー層の住む住宅地では心配は不要でしょう。

▼大阪市港区のGoogleMap(赤線で囲われている箇所が港区です)

東京と比較!大阪市港区と東京都北区の物件購入価格・家賃のちがいとは

東京都北区(以下「北区」)は、港区同様、下町情緒が今もところどころ残り、桜の名所も多いエリアとしても知られています。中心部から離れているものの、交通の便が非常によく、またリーズナブルで住みやすい地域…という点も港区と共通しています。こちらでは大阪市港区と東京都北区の平均物件購入価格と平均賃料を比較してみました。

港区(大阪) 北区(東京)
平均賃料(平米) 53,700円(23.13m2) 85,400円(22.92m2)
平均購入価格(平米) 13,126,436円(23.47m2) 21,264,054円(24.99m2)

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです。

港区の投資物件は手を出しやすい価格

北区の物件の平均購入価格は港区に比べて1.6倍以上高くなっており、これから不動産投資を始める方にとってはローン負担の大きさから手が出にくいのではないでしょうか。思い切って北区で不動産投資をスタートしても、ローンの額が大きくなるほど毎月の返済額も高くなり、空室リスクが心配になります。一方港区の物件は平均購入価格1,300万円台と大阪市内でも比較的リーズナブルで、これから不動産投資を始める方にもおすすめできます。

また、上記の数値をもとに表面利回りを試算(賃料×12ヵ月÷購入価格)すると

  • 大阪市港区:4.91%
  • 東京都北区:4.82%

以上のように港区が北区を0.09%上回り、表面利回りで見ても港区に分があるのが分かります。

大阪市港区と東京都北区の投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市港区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します!

なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件A 1,180万円 5.90% 「弁天町駅」徒歩6分 5.8万円 13年 1K
23.49m2
物件B 1,400万円 5.57% 「弁天町駅」徒歩8分 6.5万円 11年 1K
24.36m2
物件C 1,430万円 5.03% 「弁天町駅」徒歩5分 6.0万円 11年 1K
23.76m2

東京・北区の同規模の広さのマンションを見ると…

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件D 2,210万円 5.10% 「北赤羽駅」徒歩1分 9.4万円 8年 1K
23.20m2
物件E 2,270万円 4.86% 「赤羽駅」徒歩4分 9.2万円 6年 1K
25.69m2
物件F 2,280万円 4.68% 「王子駅」徒歩10分 8.9万円 10年 1K
25.00m2

参照元:楽待(https://www.rakumachi.jp/)

港区の物件は高利回りで安定している傾向にある

港区と北区の複数の投資物件を比べてみると、賃料では北区のほうが高く魅力的に感じられます。しかし、物件価格が安く、ランダムにピックアップした3事例とも表面利回りが5%台に達している港区のほうが、不動産投資初心者にはおすすめです。

また、港区の事例はいずれも築年数が古いのですが、それでも利回り5%以上を保っています。築年数による値崩れが緩やかで、安定した収入が見込めるでしょう。

「会社選び」が港区における不動産投資成功のカギ

港区の中心である弁天町駅前は200m級の高層ビルが立ち並び、都会的な賑わいを見せています。交通面も非常に整備されているエリアながら、そのわりに家賃や物価がリーズナブル…ということもあり、今後さらなる発展と居住ニーズの拡大が期待できる地域です。

不動産投資がとくに活発なのは弁天町駅周辺ですが、そのなかから安定した収益を見込める好物件をライバル投資家たちより先に見つけ出すには、やはり地域に根差した、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由は、空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。不動産投資を成功させるために、ぜひ参考にしてみてください。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.jp/kansai-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円