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大阪市此花区の不動産投資事情

此花区イメージ

大阪市の最西端に位置する大阪市此花区(以下「此花区」)は、区の北側を淀川が、南側を安治川が流れ、西は大阪湾に面しており、3方を水に囲まれた地域です。区の形は東西に長く、面積は19.25km2。2025年に開催される大阪万博の開催予定地でもあり、今後の発展に期待できます。

此花区の玄関先である西九条駅は、あのユニバーサルスタジオジャパンに向かうJRゆめ咲線が乗り入れる駅としてよく知られています。ほかにもJR大阪環状線や阪神なんば線が乗り入れていて、大阪の中心部や神戸方面にも乗り換えなしでアクセスできる、区民にとっても使い勝手がたいへん良い駅です。

かつては海沿いの工業地帯であったため、自然環境があまり良くないエリアでしたが、区をあげての整備が進み、現在では住みやすい街へと変貌を遂げています。大阪随一の観光スポット・ユニバーサルスタジオジャパンを有する西部臨海地区の一方で、区の東部は下町の温かい情緒に溢れる住宅街が形成されており、落ち着いた佇まいを見せています。

そんな此花区での不動産投資は成功するのか?当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、此花区の不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京とのちがいをまとめました。

地価変動に見る!此花区での不動産投資に勝機がある理由

此花区の地価変動

参照元:土地DATA(https://tochidai.info/osaka/osaka-konohana/)

地価下げ止まりの今が投資のチャンス!

ここ10年間の此花区の地価変動を見てみましょう。2009年から2013年にかけての4年間で16.5万円ほど地価が下がっていますが、その後はほぼ横ばい状態。つまり、下げ止まりで安定していると言えます。

2025年には此花区・夢洲で大阪万博が開かれることから、企業誘致やそれに伴う人員確保などで今後発展していくことが見込まれており、注目も集まっています。これ以上、地価が下がる要素は今のところ見受けられません。底値とも言える今こそが、此花区での不動産投資に乗り出すベストタイミングではないでしょうか。

▼大阪市此花区のGoogleMap(赤線で囲われている箇所が此花区です)

東京と比較!大阪市此花区と東京都豊島区の物件購入価格・家賃のちがいとは

此花区と比較する地域として、主要駅は非常に開けつつも庶民的な味わいを残したエリア・東京都豊島区をあげてみました。物件購入価格と平均賃料のちがいを見てみましょう。

此花区(大阪) 豊島区(東京)
平均賃料(平米) 59,200円(25.13m2) 91,200円(22.96m2)
平均購入価格(平米) 14,087,600円(24.42m2) 22,272,500円(22.72m2)

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです。

利回りでみると此花区が有利

此花区と比べると、やはり日本有数のターミナル駅・池袋駅を有する豊島区は平均賃料が高く、それに応じて平均購入価格も高くなっています。ただし、此花区は西九条駅から大阪駅まで5分ほどでアクセスでき、大型商業施設や百貨店などもたくさんあって、便利さでは引けをとりません。ファミリー層はもちろんのこと、市内中心部で働く単身者にもうってつけの地域です。

また、上記の数値をもとに表面利回りを試算(賃料×12ヵ月÷購入価格)すると

  • 大阪市此花区:5.04%
  • 東京都豊島区:4.91%

となり、0.13%の差ながら此花区が豊島区を上回りました。また此花区のほうが物件がリーズナブルでローンの負担が比較的軽くなるため、これから不動産投資を始める方には此花区がおすすめです。

大阪市此花区と東京都豊島区の投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市此花区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します!

なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件A 1,350万円 5.96% 「西九条駅」徒歩4分 6.7万円 12年 1K
23.50m2
物件B 1,380万円 5.83% 「西九条駅」徒歩3分 6.7万円 12年 1K
23.52m2
物件C 1,380万円 5.48% 「西九条駅」徒歩3分 6.3万円 12年 1K
23.52m2

東京・豊島区の同規模の広さのマンションを見ると…

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件D 2,320万円 4.81% 「池袋駅」徒歩5分 9.3万円 15年 1K
22.77m2
物件E 2,300万円 4.70% 「大塚駅」徒歩6分 9.0万円 6年 1K
21.52m2
物件F 2,580万円 4.56% 「池袋駅」徒歩4分 9.8万円 4年 1K
22.70m2

参照元:楽待(https://www.rakumachi.jp/)

築年数が経っても値崩れしない西九条駅前

上記は、ランダムにピックアップした此花区と豊島区の投資物件事例です。豊島区の物件は築年数がまちまちで、築15年の物件Dは値崩れはしていないように思えますが、こちらは池袋駅が最寄り…という理由もあるのでしょう。EやFは築年数が浅いので、今後の値動きがやや不透明です。

一方、此花区の物件はいずれも1,300万円台と豊島区に比べてリーズナブル。築年数10年を超える比較的古い物件ですが、いずれも利回りは5%を超えており、値崩れしている様子がありません。豊島区より此花区で不動産投資を始めたほうが安定した収益を見込めそうですね。

「会社選び」が此花区における不動産投資成功のカギ

2025年に大阪万博が開催される此花区は今後さらなる発展が期待できる地域です。とくに西九条駅周辺は投資物件が多くなっています。此花区で不動産投資を成功させるには、ライバル投資家たちより先に好物件を見つけなくてはなりません。また、今後の発展性やニーズの変化を見据えたうえでの選択が必要不可欠。そのためには、やはり地域に根差し、情報を多く有する不動産会社を選ぶことがカギとなってくるでしょう。

当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由は、空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。不動産投資を成功させるために、ぜひ参考にしてみてください。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.jp/kansai-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円