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大阪市北区の不動産投資事情

グランフロント大阪

近年、グランフロント大阪をはじめとする再開発で注目を集めている大阪市北区。梅田駅周辺の商業施設や百貨店、ホテル、飲食店といった繁華街を擁する一方、大手企業の本社や関西支社などの高層ビルが立ち並ぶ中之島駅周辺のビジネス街など、さまざまな顔を併せもつエリアです。そんな北区での不動産投資は成功するのか?当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、梅田周辺エリアの不動産投資事例や、大阪で不動産投資を始めるにあたり学んだ地価変動や需要状況、また今後の展望、そして東京との違いをまとめました。大阪で不動産投資を始めようと考えている不動産初心者の方はぜひご参考にされてください。

地価変動に見る!北区(梅田駅周辺)での不動産投資に勝機がある理由

北区の地価変動

再開発で今後の地価上昇にも期待!

北区の中心である梅田駅周辺エリア・キタでは、六本木ヒルズや恵比寿ガーデンプレイスなどのような複合商業施設を目指した再開発(「うめきた」)が行われています。2013年に完成したグランフロント(うめきた1期)は、オフィスのテナントや商業施設に加え、ホテルや集合住宅などの施設としても機能しています。以来、地価平均額も右肩上がりに!2018年には三菱地所・オリックス不動産・阪急電鉄などの企業が「うめきた2期」の開発事業者に決定。2024年夏に街開き、2027年に竣工を予定しています。こうした再開発が続くキタでは、今後も地価の上昇が期待できそうですね!

▼うめきた2期地区開発イメージ

うめきた2期地区開発

引用元:三菱地所(http://www.mec.co.jp/j/saiyou/fresh/japan/umekita.html)

梅田駅・中之島駅へのアクセスがエリア・物件選びのカギ?

2019年5月現在のデータにはなりますが、北区の賃貸物件のうち、SUUMOに2,000件以上掲載されているのは大淀北・中津・豊崎・天神橋・西天満・天満。北側にあたる淀川周辺、東側から南東側にかけてのエリアです。キタと呼ばれる梅田駅周辺は繁華街、中之島駅周辺はビジネス街となっており、これらにアクセスの良好なエリア・物件の需要が多くある様子。中でも、天満駅周辺は単身者に人気のようです。

▼大阪市北区のGoogleMap(赤線で囲われている箇所が北区です)

東京と比較!大阪市北区と東京都新宿区の物件購入価格・家賃のちがいとは

北区同様、繁華街とビジネス街の両方の顔を併せ持つ東京のエリアとして、新宿区と比較しました。結果は以下をご覧のとおり。

北区
(大阪)
新宿区
(東京)
平均賃料
(平米)
85,953
(26.13m2)
120,286
(26.48m2)
平均購入価格
(平米)
16,690,476
(24.14m2)
30,199,231
(26.91m2)

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです。

北区のほうが早い段階でローン完済を見込める!

北区の平均賃料に対して、新宿区は約1.3倍。対する購入価格は約1.8倍の開きが出ました。賃料・購入価格それぞれの平均平米数が異なるため正確な比較とはいえませんが、上記の数値をもとに表面利回りを試算すると(賃料×12ヵ月÷購入価格)、北区は6.1%、新宿区は4.7%という数値に。自己資金・諸経費を同条件とし、単純に購入価格を賃料で割ると、北区は約16年分、新宿区は約21年分に。当然、自己資金や諸経費だけでなく、設定する返済期間・金利によって完済までの年数は異なりますが、目安として新宿区よりも北区のほうがローンを早い段階で完済できることがわかりました。

梅田エリアと新宿エリアの投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、梅田駅周辺の投資物件事例を紹介してもらいました。以下ではその一部をご紹介します!

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件A 1,520万円 5.72% 「梅田駅」
徒歩7分
7.25万円 14年 1K
23.61m2
物件B 1,440万円 5.08% 「天神橋筋六丁目駅」
徒歩10分
6.1万円 12年 1K
23.92m2

新宿駅周辺で同規模の広さのマンションを見ると…

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
物件C 3,300万円 4.0% 「新大久保駅」徒歩3分 11.0万円 5年 1K
25.57m2
物件D 3,260万円 4.34% 「新宿御苑前駅」徒歩5分 11.8万円 5年 1K
25.66m2

参照元:楽待(https://www.rakumachi.jp/)

梅田エリアの物件は万が一の負担が少なく利回りが良い?

同程度の広さとはいえ、梅田エリアと新宿エリアの販売価格は倍近くの開きがあります。そのため賃料も当然新宿のほうが高く、したがって収入額も上がるため、魅力に思うオーナーさんも多いのではないでしょうか。しかし、その分ローンの返済額も大きくなるため、万が一空室が出た際の負担も大きくなります。また何より利回りでは梅田エリアの物件が上をいっていますよね。というわけで、サラリーマン大家として副業で不動産投資を始めていきたい方は、新宿エリアよりは梅田近辺の物件から始めていくほうが安全というのが、私なりの結論です。

「会社選び」が北区(梅田駅周辺)における不動産投資成功のカギ

2025年の大阪万博に向けて再開発を進める関西地区の中心地として、不動産投資家の間でも期待を寄せられている北区。しかし、それだけにライバルとなる投資家も多いことでしょう。この先の再開発や大阪万博、また社会情勢によって、北区の中でもエリアごとのニーズが今と全く同じとは当然言い切れません。そこで重要なのが、北区を熟知した大阪の不動産投資会社選びではないでしょうか。

そこで当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較してみました。自社所有を重要視する理由はカンタン。空室リスクを自社のリスクにとらえてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って一生懸命入居者募集を協力してくれると考えたから。また介在する会社が少なくなる分、手数料が低く済むメリットもあるようです。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.co.jp/order-made-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(『不動産投資』「勝者のセオリー」』木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決なのが融資なのだそう。そういう意味で「大阪」は、不動産投資スタートにぴったりなのだと、わからないなりに理解しました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築千数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円