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大阪市生野区の不動産投資事情

生野区イメージ

大阪市生野区(以下「生野区」)は大阪市の東南部に位置しており、すぐ隣には東大阪市があります。大阪市24行政区では比較的人口が多いエリアで、特筆すべきは在住外国人の比率の高さ!なんと21%と全国でもトップレベルの比率です。生野区内の鶴橋駅界隈はエネルギッシュなコリアンタウンとして有名ですが、実はベトナム人も多く暮らしています。

また、大阪市の東端とはいえ交通の便にも恵まれています。JR環状線や大阪メトロ千日前線、近鉄大阪線が走っており、梅田や難波、天王寺、また奈良方面にも乗り換えなしで行けます。

治安面ではやや不安のある地域もありますが、平均すれば悪くはありません。JR駅であれば桃谷駅や寺田町駅(住所は天王寺区ですが生野区役所の最寄り駅です)、地下鉄なら南巽駅周辺が治安が良く、住環境も良いためおすすめ。ファミリー層も多く暮らしています。そんな生野区での不動産投資は成功するのか?当サイト管理人を務める私、サラリーマン大家・タナカタツヤが、生野区の不動産投資事情についてまとめました。

地価変動に見る!生野区での不動産投資に勝機がある理由

生野区の地価変動

参照元:土地DATA(https://tochidai.info/osaka/osaka-ikuno/)

下げ止まり状態で安定している

上の表は、ここ10年間の生野区における地価変動をあらわしています。他の区と比べると、取り立てて安いとは感じないかもしれませんが、住環境のいい桃谷駅付近でも家賃相場は比較的リーズナブル。区内には「鶴橋」や「今里」といった繁華街もあります。ここ6年間は62~63万円で推移しており、下げ止まり状態で安定しています。大きく下がる要因のない今、不動産投資におけるリスクを極力減らしたい方にもおすすめできるエリアです。

▼大阪市生野区のGoogleMap(赤線で囲われている箇所が生野区です)

東京と比較!大阪市生野区と東京都荒川区の物件購入価格・家賃のちがいとは

生野区同様、多くの外国人が暮らす国際色豊かな街として荒川区と比較してみます。どちらも下町風情を残しながら、交通機関が充実しており利便性も高い街です。物件購入価格と平均賃料のちがいを見てみましょう。

生野区(大阪) 荒川区(東京)
平均賃料(平米) 54,000円(23.60m2) 81,800円(23.05m2)
平均購入価格(平米) 9,885,294円(26.14m2) 20,056,667円(25.61m2)

※上記の価格は、LIFULL HOME'S・SUUMO・Yahoo!不動産などのポータルサイトに掲載されている任意の物件から平均値を算出したものです。

生野区は1,000万円以下で物件が手に入る!

家賃相場でみると荒川区は生野区の1.5倍高く魅力的ですが、物件の購入価格は2倍にもなります。上記の数値をもとに表面利回りを試算(賃料×12ヵ月÷購入価格)すると

  • 大阪市生野区:6.56%
  • 東京都荒川区:4.89%

以上のように、生野区が荒川区を上回りました。購入価格が安く、ローンの負担も少ないことから、不動産投資を始めるなら生野区を選んだほうが手堅い印象を受けますね。

大阪市生野区と東京都荒川区の投資物件事例を見比べてみよう

大阪で不動産投資を行うにあたりお付き合いを始めたパートナー会社さんに、大阪市生野区の投資物件事例を紹介してもらいました。以下にその一部をご紹介します!

なお、東京の物件は不動産投資情報サイト『楽待』を参考にしています。

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件A 1,120万円 6.43% 「今里駅」徒歩3分 6.0万円 15年 1K
24.93m2
物件B 880万円 5.86% 「寺田町駅」徒歩8分 4.3万円 20年 1K
20.08m2
物件C 1,150万円 5.74% 「東部市場前駅」徒歩7分 5.5万円 14年 1K
25.01m2

東京・荒川区の同規模の広さのマンションを見ると…

物件価格 利回り アクセス 賃料+
共益費
築年数 間取り
・平米
物件D 2,100万円 4.97% 「西日暮里駅」徒歩7分 8.7万円 11年 1K
25.05m2
物件E 2,180万円 4.68% 「日暮里駅」徒歩10分 8.5万円 16年 1K
25.27m2
物件F 2,280万円 4.42% 「三ノ輪駅」徒歩4分 8.4万円 6年 1K
25.49m2

参照元:楽待(https://www.rakumachi.jp/)

生野区の利回り率の良さに注目!

実際の投資物件事例で、生野区と荒川区を比較してみました。生野区の物件は築年数が古く、物件価格はリーズナブル。それでいて利回り率は荒川区のどの物件よりも高く、値崩れしている様子がありません。荒川区の半額ほどで利回りのいい物件を購入でき、利益を得るのは堅実な選択といえるでしょう。賃料は荒川区のほうが高いものの、同じ投資額であれば生野区なら物件を2件購入でき、収入も大きくなります。

「会社選び」が生野区における不動産投資成功のカギ

物件価格が安い生野区は不動産投資ビギナーにはおすすめのエリアですが、治安があまり良くなく居住ニーズが低い地域もあります。空室リスクを抑えるためには、生野区の実情に詳しい、地域密着型の不動産会社を選ぶのがポイントです。

当サイトでは大阪に本社を構える企業のうち、物件を自社所有している会社を入居率で比較しました。自社所有を重要視する理由は、空室リスクを自社のリスクと捉えてくれるため、必然的に私たちと同じ立場に立って入居者募集に協力してくれると考えたから。不動産投資を成功させるために、ぜひ参考にしてみてください。

大阪の不動産投資会社ランキング結果を見る

初心者にオススメ!大阪の不動産会社BEST3

1位 入居率 98.7%

ソヴリックコーポレーション
ソヴリックコーポレーションHPキャプチャ
画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HP
https://sov.jp/kansai-lp/
高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!

京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。

2位 入居率 97.0%

プレサンスコーポレーション
プレサンスコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HP
https://www.pressance.co.jp/
プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!

自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。

3位 入居率 95.7%

ワールドアイコーポレーション
ワールドアイコーポレーション_キャプチャ
画像引用元:ワールドアイコーポレーション公式HP
https://invs.bz/
煩雑な賃貸管理をワンストップで代行してくれる!

ITを活用した独自のシステムとノウハウで、賃貸管理を実施。煩雑な手続き関連の業務もワンストップで代行してもらえます。また問い合わせに素早く対応するために電話システムも導入しています。

当サイト管理人・タナカタツヤについて

管理人・タナカタツヤ

サラリーマン大家・5年生です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。東京都在住・32歳・IT企業勤務・早稲田大学出身のサラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を始めて、もう5年。と言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も…!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。

このままだと老後の年金額は「月17万円」?!

仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。

不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著

融資を受けるなら「大阪」

不動産投資に興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。

「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。

大阪について詳しく調べるようになり、ついに私は大阪で不動産投資を始めることになりました( 「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由) 。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。本当に苦戦しました。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。

これまでの差引合計額はXXXX円!

そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。物件の特定は避けたいので、ざっくりとした情報になってしまいますが、以下の表に3物件のアクセス・築年数・差引合計(収入・支出)をまとめました。3物件ともにここ5年間賃料が変わらず、安定的な収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。

物件 アクセス 築年数 キャッシュフロー 収入 支出
物件A [長堀橋駅]
徒歩2分
18年 293万5,843円 363万6,071円 70万0,228円
物件B [中津駅]
徒歩7分
18年 283万6,442円 346万0,774円 62万4,332円
物件C [寺田町駅]
徒歩12分
34年 124万5,000円 186万0,000円 61万5,000円
合計 701万7,285円 895万6,845円 193万9,560円